Bonjour Vincent,
Oui, vous pouvez tout à fait inclure dans le statut LMNP un bien que vous avez déjà acheté avant de demander ce statut. Il n’est pas nécessaire d’acquérir le bien après avoir obtenu le statut LMNP.
Ce qui déclenche l’application du régime LMNP, c’est l’activité de location meublée non professionnelle d’un bien immobilier dont vous êtes propriétaire. Le moment de l’acquisition du bien n’est pas un critère déterminant pour l’éligibilité au statut.
Rapidement, voici comment cela fonctionne dans votre situation :
– Mise en location meublée : Lorsque vous déciderez de louer votre appartement actuel (votre ancienne résidence principale) en tant que meublé, vous débuterez votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel.
– Déclaration de début d’activité : Vous devrez alors déclarer le début de cette activité auprès de l’administration fiscale via le formulaire P0i (ou P2 pour les personnes physiques exerçant déjà une activité non salariée). C’est à ce moment que vous officialiserez votre statut de LMNP.
Et effectivement, votre intuition est correcte : l’amortissement au régime réel en LMNP peut avoir un impact significatif sur votre imposition en réduisant votre bénéfice imposable.
En cas de doute, n’hésitez pas à vous faire aider par un conseiller fiscal ou un expert-comptable afin d’obtenir des conseils personnalisés en fonction de votre situation spécifique.

Merci pour cet article très très inspirant. J’envisage de louer mon appartement actuel (dont je suis propriétaire) et qui est ma résidence principale et de louer un autre appartement en parallèle pour en faire ma nouvelle résidence principale.

Voici ma question : peut-on inclure dans le LMNP un bien qu’on a déjà acheté avant de de demander le statut de LMNP ? Ou faut-il d’abord avoir ce statut de LMNP puis acheter l’appartement pour le louer ?

Je pose la question car l’amortissement du bien au régime réel est un vrai game changer pour moi niveau impôts à payer en cas de location. Tout dépends de votre réponse 😉

Merci !

Vincent

Bonjour Sophie,

Il me manque des éléments financiers pour vous donner un conseil précis. Néanmoins, si votre plus-value est conséquente et que votre emprunt se termine en 2030, j’aurais tendance à vous conseiller de vendre votre résidence principale pour bénéficier de l’exonération d’imposition sur la PV. En outre, si votre emprunt arrive bientôt à son terme, vous n’aurez que peu de charges à imputer à votre base imposable dans le cadre d’un éventuel LMNP (ce qui n’est pas optimal pour diminuer votre base imposable). Vendre et se relancer dans un LMNP semble une bonne option en matière fiscale.
Je vous confirme qu’il faut lire « bailleur » et non « locataire » (c’est une coquille, je viens de faire la modification). Merci pour votre vigilance.

A bientôt,
Grégoire

Bonjour Thierry,
Tout d’abord, merci pour votre message.
Avec des recettes locatives d’environ 40K€/an vous bénéficiez du régime Micro-BIC de plein droit (puisque vous ne dépassez pas le plafond de 72,6K€/an). Par ailleurs, si vos recettes annuelles prévisionnelles sont supérieures à 23K€ et sont supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal, alors vous basculez automatiquement dans le statut LMP (ce qui ne vous empêche pas de bénéficier du régime Micro-BIC si vous ne dépassez pas les 72,6K€/an de recettes annuelles).
Bien à vous,
Grégoire

Bonjour Louis,
L’année où votre bien est entièrement amorti est effectivement une année charnière. En effet, votre rentabilité nette devient moins intéressante que les années précédentes. Toute la question est de savoir s’il existe une meilleure opportunité à saisir (un autre projet avec une meilleure rentabilité nette). Cette remise en question est à faire en permanence (même lorsque votre bien n’est pas intégralement amorti).
J’écrirai un article sur la question prochainement.
A bientôt,
Grégoire

Bonjour Eva,
Investir à plusieurs permet effectivement d’accéder à des des biens plus conséquents (un immeuble de rapport par exemple). En effet, vous aurez deux fois plus d’apport et deux fois plus de capacité d’emprunt (cela rassurera également votre banquier). En revanche, il vous faudra créer une structure (une SCI dans la plupart des cas) et composer avec votre associé (vous ne serez plus la seule maître à bord).
A bientôt,
Grégoire

Merci pour cet article !

Est-il intéressant d’investir en LMNP à deux (pour augmenter la capacité d’emprunt) ?

Cela impose-t-il des contraintes particulières ?

En vous remerciant,

Eva

Cela dépend bien sûr des projets et du contexte, mais globalement quelles sont les meilleures options ?

(peut être avez vous un petit article sur le sujet, comme toujours ? 😁)