Spécialiste des villes de Lyon, Villeurbanne, Saint-Etienne, Villefranche et Mâcon, je vous donne mon avis sur Catanéo dans cet article . 

Mon avis sur Catanéo en synthèse

Les conseils de Grégoire

Si vous souhaitez investir à Paris (ou le Grand Paris), je vous recommande en priorité Imavenir (voir mon avis ici). Si vous souhaitez investir dans d’autres villes de France telles que Rennes, Tours, Nantes, Bordeaux ou Orléans, je vous recommande en priorité  l’entreprise Ouiker (voir mon avis ici).

Présentation de Catanéo

Fondé en 2017 par deux amis, Pierre François (ex-consultant et multi-entrepreneur) et Alexandre Chavanne (architecte), Catanéo est une entreprise d’investissement locatif clés en main qui œuvre dans la région lyonnaise. Fort de 35 salariés et de 3 agences (Lyon, Villefranche et Saint-Etienne), le groupe a déjà réalisé plus de 700 projets équivalents à 130 millions d’euros investis (soit un montant moyen de 185K€ par investissement).

Si l’immobilier locatif est une chance à saisir (c’est la seule classe d’actif dans laquelle on peut investir avec un crédit – qui plus est remboursé par une tierce personne), peu de particuliers se lancent par manque de temps et de compétences. Dans l’immobilier, les pièges sont nombreux et une seule négligence peut remettre en cause l’intérêt financier d’une opération (un mauvais montage fiscal, une mauvaise localisation du bien, un mauvais calibrage des travaux ou encore le choix d’un mauvais locataire).

Bref, c’est précisément de ce constat qu’est née la volonté de Pierre et Alexandre de s’associer. Aujourd’hui Pierre François s’occupe du volet « Investissement » et Alexandre Chavanne du volet « Rénovation ».

À qui s’adresse Catanéo ?

Catanéo s’adresse à l’ensemble des particuliers qui souhaitent réaliser un investissement dans la région lyonnaise avec un budget minimum de 80 000€ (incluant un apport de 15 000€). En fonction de votre enveloppe d’investissement et de vos objectifs, Catanéo vous orientera vers l’une des communes qui vous correspond le mieux.

Une proposition pour tous les profils

Si vous avez un budget d’au moins 160 000€ et que vous cherchez un bon rendement sans prendre trop de risques, Catanéo vous orientera vers les villes de Lyon et Villeurbanne. Ces communes bénéficient d’une énorme tension locative (1 offre de logement pour 10 demandes de location), d’une importante population étudiante (190 000 étudiants dont la plupart cherchent des logements meublés) et d’un fort dynamisme économique et culturel (qui laisse espérer une prise de valeur du parc immobilier).

Si vous avez un budget d’au moins 90 000€ et que vous cherchez un surcroît de rentabilité, Catanéo vous orientera plutôt vers les villes de Villefranche-sur-Saône et Mâcon. Ces communes se situent à moins de 40 minutes de Lyon et jouissent également d’une forte demande étudiante. En outre, les prix sont plus accessibles qu’à Lyon.

Si vous avez un budget d’au moins 80 000€ et que vous cherchez d’abord la rentabilité, Catanéo vous orientera plutôt vers la ville de Saint-Etienne. Saint-Etienne est une ville bon marché, en pleine mutation, qui offre de nombreuses opportunités à condition de bien choisir son quartier (voire sa rue).

Bien entendu, chaque ville citée recouvre plusieurs réalités. La ville de Lyon, par exemple, est constituée de quartiers prisés mais très chers et de quartiers populaires mais beaucoup plus abordables. Chacun de ces quartiers offre un rapport rendement risque différent ce qui nécessite de bien les connaître avant d’investir.

Un service accessible à tous

Pour investir avec Catanéo, nul besoin d’être sur place. Si vous habitez à Paris ou à l’étranger par exemple, cela ne pose aucune difficulté (grâce à la signature électronique et à la possibilité de réaliser des visioconférences entre autres). Une part significative des clients de Catanéo est d’ailleurs expatriée.

La valeur ajoutée de Catanéo

Catanéo propose l’ensemble des services attendus d’un bon conseiller en investissement locatif clés en main.

Un service clés en main de A à Z

Catanéo accompagne ses clients à toutes les étapes d’investissement, de la définition de vos objectifs jusqu’à la livraison du bien prêt à être loué. Concrètement, Catanéo s’occupe de tout.

La prestation Catanéo comprend :

• L’analyse de votre besoin pour calibrer précisément votre projet et établir votre cahier des charges.
• La recherche d’un bien qui répondra à votre objectif (y compris l’étude des règlements de copropriété, l’étude des procès-verbaux d’assemblée générale, le chiffrage des travaux, le calcul de la rentabilité locative).
• Un accompagnement dans la recherche d’un financement optimal
• Un accompagnement jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire (y compris la négociation du prix d’achat du bien, la remise d’une offre d’achat, la signature du compromis de vente).
• La réalisation des travaux (par leur entreprise maison).
• L’ameublement du bien.

Une fois le bien acheté, rénové et meublé, vous pouvez également leur confier la gestion locative (il s’agit d’un service optionnel souscrit par 99% des clients ). Vous pouvez aussi vous en charger vous-même ou confier cette tâche à l’agence de votre choix (voir mon comparatif des tarifs des agences de gestion locative) .

Les conseils de Grégoire

Je vous recommande de confier la gestion locative à Catanéo. Cela vous permettra d’aligner parfaitement vos intérêts avec ceux de l’entreprise (ils seront d’autant plus motivés à achever le projet vite et bien).

Le spécialiste de la région lyonnaise

Le terrain de jeu de Catanéo est Lyon, Villeurbanne, Villefranche, Mâcon et Saint-Etienne (toutes situées en Auvergne-Rhône-Alpes). Contrairement à d’autres entreprises qui proposent leur service dans une multitude de villes à travers toute la France, Catanéo concentre ses efforts sur une seule localité.

Je vois dans ce positionnement géographique deux gros avantages.

Le premier avantage est que lorsqu’on s’adresse au spécialiste d’un sujet, le service rendu a plus de chances d’être qualitatif. Catanéo connaît parfaitement le marché lyonnais et connaît, mieux que n’importe quelle autre entreprise, les opportunités qu’il offre.

Le second avantage est que le Grand Lyon est :

• La seconde métropole la plus dynamique de France après le Grand Paris ;
• En plein développement avec des projets ambitieux comme le prolongement du tramway T6 et la création du tramway T9 ;
• Adapté à une multitude de profils d’investisseurs différents (même à Lyon les prix peuvent varier du simple au quadruple).

Les conseils de Grégoire

Mon avis est que quand on a une idée précise de ce qu’on veut, il vaut mieux s’adresser à un spécialiste qu’à un généraliste !

L’ensemble des métiers internalisés

Contrairement à beaucoup de leurs concurrents, Catanéo internalise l’ensemble des métiers nécessaires à la réalisation du projet. Le groupe Catanéo comprend 4 sociétés.

• Une société de chasse immobilière (pour trouver un bien rentable),
• Une société de travaux (pour valoriser et rendre attractif le logement),
• Une société de gestion locative (pour vous décharger de la gestion de votre bien),
• Une agence immobilière (pour revendre au bon prix votre logement).

Cette organisation a le gros avantage de laisser peu de place à l’imprévu et aux mauvaises surprises. L’internalisation des travaux vous permet de bénéficier de « prix de gros » et d’un budget travaux sans dépassements !

Les conseils de Grégoire

Les CGV (Conditions Générales de Ventes) de Catanéo prévoient une clause d’engagement de prix qui protège l’investisseur d’un « dérapage » des frais de rénovation ! Je trouve ca particulièrement confortable !

Ce modèle, 100% intégré, est l’assurance d’obtenir une rentabilité locative connue d’avance.

La philosophie de Catanéo

En allant sur Linkedin, vous constatez que Pierre François publie régulièrement des posts dans lesquels il partage son expérience. Certains de ces posts rendent compte de la philosophie du groupe sur les questions d’investissement immobilier. Je les trouve de bon sens et c’est pourquoi je vous les partage pêle-mêle.

Pierre François préconise notamment :

• De réaliser un investissement locatif seulement si vous ne souhaitez pas acheter votre résidence principale dans les 5 ans à venir (parce que sinon vous allez être frustré).
• De résonner en « solidité globale du projet » plutôt qu’en « rentabilité locative » (parce que la vacance locative existe).
• D’analyser le TRI d’une opération plutôt que sa rentabilité locative (pour prendre en compte l’ensemble des flux financiers y compris le potentiel de valorisation du bien).
• D’investir dans une colocation plutôt qu’un immeuble de rapport (pour avoir un bien liquide et facilement revendable).
• D’investir dans une colocation plutôt qu’un coliving (pour ne pas dénaturer le bien et le garder attractif à la revente).
• D’éviter les T3 (qui est la surface la moins rentable du marché).

Pour avoir plus de détails sur ces assertions, je vous invite à consulter son profil, vous ne perdrez pas votre temps !

En outre, Catanéo revendique :

• Son expertise dans la région lyonnaise uniquement (comme eux, je pense qu’un bon spécialiste vaut mieux qu’un mauvais généraliste).
• Son indépendance actionnariale pour rester maître de la qualité de ses services (comme eux, je pense qu’il vaut mieux ne jamais rien devoir à un actionnaire dont l’unique boussole est la rentabilité).

Bref, j’apprécie particulièrement l’esprit de ce groupe professionnel, à taille humaine et spécialisé sur un marché identifié.

Combien coûte Catanéo ?

Au titre de sa prestation, Catanéo facture un forfait qui dépend du nombre de pièces que vous achetez et de la ville dans laquelle vous investissez.

Ce modèle d’honoraires est avantageux à deux titres :

• Tout d’abord il aligne vos intérêts à ceux de Catanéo qui n’a aucun intérêt à vous faire acheter un bien cher (la majorité des confrères de Catanéo facture un pourcentage du prix d’achat du bien).
• Les honoraires de Catanéo appartiennent à la fourchette basse du marché.

En outre, rappelez-vous que ces honoraires sont finançables et déductibles (pour ceux qui investiront dans un logement meublé au régime réel). Pour bien comprendre le fonctionnement et l’intérêt du statut LMNP au régime réel, n’hésitez pas à suivre ma mini-formation gratuite sur l’investissement locatif.

Les conseils de Grégoire

Beaucoup d’investisseurs ont pour boussole le montant des honoraires pour choisir un conseiller. Pour ma part, je préfère 1000 fois payé un peu plus pour un service de qualité, qu’un peu moins pour un service bancal. Quoi qu’il en soit, Catanéo allie les deux avantages !

En outre, chez Catanéo, 90% des studios sont signés en off-market et ne font donc pas l’objet de frais d’agence immobilière. Cette économie finance une partie significative des honoraires facturés par l’entreprise. Autant dire que les honoraires ne doivent pas être d’un frein !

Catanéo, une entreprise de confiance ?

En quelques mots, Catanéo c’est :

• 8 ans d’existence (un pionnier dans le secteur de l’investissement locatif clés en main à Lyon).
• 700 projets réalisés et 130 M€ déjà investis pour ses clients (grosse expérience).
• Une note Google de 4,9/5 sur 103 avis (c’est excellent). A noter que la seule note de 2/5 vient d’une personne qui n’a laissé aucun détail (cela ressemble plus à une erreur de manipulation qu’à un réel mécontentement).

Bref, pas grand-chose à redire !

Mon avis sur Catanéo en conclusion

En un mot, si j’avais pour objectif d’investir dans la région lyonnaise, je confierais mon projet à Catanéo. Ils ont l’ensemble des qualités nécessaires pour vous faire investir sereinement et efficacement dans l’immobilier.

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Mon avis sur Plusse en synthèse

Présentation de Plusse

Fondé en 2019 par Clément Buffet et Quentin Bastide (deux amis de lycée), Plusse est né de l’ambition d’améliorer l’expérience de location tant pour les propriétaires que pour les locataires. Comment ? En proposant ce qui se fait de mieux chez les agences locatives traditionnelles et ce qui se fait de mieux chez les agences de gestion locatives en ligne.

D’une part, il y a les agences traditionnelles (ou de quartier). Elles ont le gros avantage d’être sur le terrain. Cela leur permet de rencontrer les propriétaires et les locataires, d’effectuer les visites et les états des lieux et d’être sur place en cas de besoin.  Cependant elles coûtent chères. Pourquoi ? Parce qu’elles sont faiblement digitalisées et qu’elles ont, elles-mêmes, un loyer à payer (celui de leur enseigne, généralement situé dans les cœurs de ville).

D’autre part, il y a les agences en ligne. Elles ont le gros avantage d’être à la pointe des nouvelles technologies : numérisation 3D des biens pour des visites « on line », digitalisation des dossiers, signature électronique des mandats et des baux, paiement en ligne. L’agence en ligne ne perd pas son temps et son argent et peut ainsi proposer des prix attractifs aux propriétaires bailleurs. En revanche, elles n’ont pas « pignon sur rue » et ne sont pas sur le terrain pour effectuer les visites ou pour gérer un imprévu. En cas de pépin, c’est la galère.

Et au milieu, il y a Plusse. Plusse offre le meilleur des deux mondes : une présence locale (pour les visites, les états des lieux et les interventions sur site si besoin), et une digitalisation des processus quand c’est opportun (numérisation 3D des biens pour une présélection des candidats locataires, signatures électroniques des documents etc.). Et tout ça au meilleur prix.

À qui s’adresse Plusse ?

Plusse s’adresse à l’ensemble des propriétaires bailleurs qui ont un bien à mettre en location situé à Paris ou à Lyon et qui souhaitent confier cette tâche à un professionnel (que le bien soit loué en location simple ou en collocation).

Il peut aussi bien s’agir de propriétaires qui mettent pour la première fois leur bien en location (65% des clients de Plusse) que de propriétaires qui ont souhaité changer d’agence (35% des clients de Plusse).

L’offre Plusse

Plusse propose l’ensemble des services qui permettent à un propriétaire de n’avoir à s’occuper de rien.

L’offre Classique

Comme toutes les agences (traditionnelle ou en ligne), Plusse propose deux services :

• La « recherche de locataires » pour 75%TTC du premier loyer perçu
• La « gestion locative » pour 3,9%TTC de vos loyers

En option, vous pouvez souscrire à leur garantie loyers impayés (GLI) pour vous couvrir contre un défaut de paiement de votre locataire (1,8%TTC de vos loyers).

Le service « recherche de locataires »

La « recherche de locataires » comprend :

• L’estimation du montant de votre loyer
• La visite 3D et le reportage photo de votre bien
• La rédaction et la diffusion de votre annonce
• La vérification et la sélection des candidats
• L’état des lieux d’entrée et de sortie
• L’accompagnement et la mise en place de votre locataire

Le service « gestion locative »

La « gestion locative » comprend :

• L’encaissement des loyers
• Le suivi des travaux et incidents (mise en concurrence des artisans, rendez-vous d’expertise, déclarations diverses etc.)
• La gestion administrative de votre bien (envoi des quittances, gestion des charges et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, validité de l’assurance habitation etc.)
• L’aide aux déclarations fiscales
• La gestion des impayés
• Et plus largement le suivi quotidien des locataires

La Garantie Loyers Impayés

La GLI est une assurance optionnelle qui permet au propriétaire de se couvrir en cas de défaut de paiement du locataire. La garantie couvre généralement le montant des loyers impayés, les frais de dégradation du logement (non couverts par le dépôt de garantie) ainsi que les frais de contentieux et de procédures judiciaires (si un litige survenait avec votre locataire).

L’offre garantie loyers impayés de Plusse comprend :

• Un remboursement des loyers (avec un plafond de 96 000 euros (sans franchise et durée illimitée)
• Jusqu’à 8 000 euros de remboursement liés à des dégradations dans le bien
• Une garantie « frais de contentieux » (sans limite et sans franchise) et d’une protection juridique de 3 000€.

En outre, Plusse prend à sa charge l’ensemble des démarches administratives à réaliser en cas d’impayés (vous ne vous occupez de rien).

L’offre Sérénité

L’offre Sérénité comprend le service « recherche de locataires » et le service « gestion locative » pour un prix unique qui s’élève à 7,9%TTC de vos loyers.

Je recommande l’offre Sérénité à ceux :

• qui ont une forte rotation des locataires dans leur bien locatif
• qui ne veulent connaître au centime près leurs frais d’agence (et ne pas s’exposer à une surcharge en cas de rotation locative plus importante que prévue)

Plusse est-il une bonne affaire niveau prix ?

L’offre Classique de Plusse est deux fois moins chère que l’offre moyenne des agences traditionnelles. Les agences traditionnelles proposent généralement un tarif moyen de :

• 100%TTC du premier loyer pour le service « recherche de locataires » (contre 75%TTC pour Plusse)
• 8%TTC des loyers pour le service « gestion locative » (contre 3,9%TTC pour Plusse)
• 2,5%TTC des loyers pour la GLI (contre 1,8%TTC pour Plusse)

Et comme l’agence Plusse est hybride (à mi-chemin entre l’agence traditionnelle et l’agence en ligne), nous pouvons en conclure que leurs prix sont très compétitifs.

Offre « Classique » ou « Sérénité » ?

Supposons que vous louiez un appartement pour 1000€ par mois. Plusse vous coûte :

• 1 228€ par an (1000*75%+3,9%*12000), si vous prenez l’offre Classique et si votre locataire reste en moyenne un an.
• 843€ par an ((1000*75%)/2+3,9%*12000), si vous prenez l’offre Classique et si votre locataire reste en moyenne deux ans.

L’offre Sérénité vous coûtera, quant à elle, 948€ par an et quoi qu’il arrive (1000*12*7,9%)

Dans cet exemple, l’offre Classique est préférable à l’offre Sérénité si vous pensez que votre locataire restera deux ans ou plus dans votre logement !

Plusse, une agence de confiance ?

C’est là où Plusse est très fort : en matière de satisfaction clients, on ne fait pas mieux. Et c’est un excellent point pour Plusse quand on sait la frustration de certains propriétaires insatisfaits de leur agence.

Chez Plusse, tout le monde est content, propriétaires comme locataires. Ce n’est donc pas étonnant si Plusse a une note Google de 4,9/5 (sur 104 avis) et que seulement 2% de leurs propriétaires résilient leur contrat chaque année (pour cause de vente du bien dans la majorité des cas)

Je vous laisse lire les mots de Danielle qui reflète bien l’esprit de l’ensemble des commentaires :

Enfin, et autre bon point pour Plusse, si vous n’êtes pas satisfait, vous pouvez partir quand vous voulez (leurs offres sont non engageantes) !

Mon avis sur Plusse

Mon avis est que Plusse est une agence de gestion locative sérieuse et peu onéreuse (sans doute l’une des plus compétitives du marché).

Je vous recommande Plusse sans hésiter.

Questions fréquentes

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Dans cet article, vous découvrirez les meilleures alternatives à Airbnb pour maximiser votre rentabilité. J’ai analysé les principales plateformes concurrentes, leurs commissions et fonctionnalités, mais aussi des solutions qui vous permettront de vous affranchir complètement des intermédiaires. Je vous propose également une stratégie progressive pour créer votre propre canal de réservation direct.

Pourquoi chercher des alternatives à Airbnb ?

Airbnb domine le marché de la location courte durée, et pourtant, de plus en plus de propriétaires cherchent à diversifier leurs canaux de distribution. Les raisons ? Elles sont multiples, et surtout pressantes.

En effet, la plateforme a considérablement changé ses conditions pour les hôtes. En 2023, Airbnb a introduit un nouveau système de frais incluant une « option frais fractionnés » qui affecte directement votre rentabilité. L’algorithme de classement favorise désormais les tarifs compétitifs et la réactivité immédiate. 

Par ailleurs, les commissions représentent le problème majeur : Airbnb facture 3 % de base aux particuliers, mais cette commission grimpe à 15 % si vous êtes un professionnel utilisant un logiciel de gestion. À cela s’ajoutent des frais additionnels : AirCover Pro (20 €/mois), l’option « Super Hôte Priorité » (15 €/mois) ou encore la traduction automatique des annonces (5 €/mois).

La concurrence entre propriétaires s’intensifie également, avec une augmentation significative du nombre d’annonces en France chaque année, ce qui réduit mécaniquement votre visibilité sur la plateforme.

Comparatif des principales alternatives à Airbnb

Pour vous aider à identifier les meilleures alternatives à Airbnb, j’ai analysé ses principaux concurrents. 

J’ai ajouté à ce tableau la solution de Lodgify, qui est un logiciel de gestion locative vous permettant d’avoir votre propre site de réservation, en plus de gérer vos autres canaux de réservation (comme Airbnb ou Booking.com). Pourquoi ce choix ? Simplement car cette solution vous permet de vous affranchir graduellement des plateformes pour gagner des réservations en direct, et donc, réduire les commissions que vous payez. Je vous en reparle en détail un peu plus loin.

Ce tableau vous permet d’identifier rapidement les alternatives qui correspondent le mieux à vos priorités : maximiser vos revenus, simplifier votre gestion ou reprendre le contrôle de votre activité.

Ce que j’en retiens :

• Booking.com impose les commissions les plus élevées mais offre une visibilité internationale exceptionnelle.
• Abritel cible efficacement les familles avec un modèle mixte (des commissions ou un abonnement pour les propriétaires).
• GreenGo est un nouveau concurrent Airbnb français qui attire une clientèle engagée écologiquement avec des commissions plutôt modérées.

Les conseils de Anaïs

Avant de vous lancer sur une nouvelle plateforme, créez d’abord un calendrier de synchronisation avec un channel manager. Cette étape préalable évitera les doubles réservations qui peuvent rapidement détériorer votre réputation d’hôte et entraîner des pénalités sur l’ensemble de vos plateformes.

Booking.com vs Airbnb

• Paiements plus rapides (J+1 possible contre J+24)
• Contact direct possible avec votre client avant réservation
• Politique d’annulation moins pénalisante pour les hôtes
• Meilleure visibilité en zone urbaine et pour une clientèle d’affaires

Abritel/HomeAway vs Airbnb

• Abonnement annuel fixe avantageux pour les locations fréquentes
• Flexibilité pour les acomptes et cautions
• Plus grande liberté dans vos conditions d’annulation
• Meilleure adaptation au marché français (loi ALUR)

GreenGo vs Airbnb

• Support client français dédié
• Valorisation des efforts écologiques
• Clientèle respectueuse 
• Moins de concurrence entre propriétaires

Lodgify vs Airbnb

• Récupération des données de vos clients pour construire votre base de données et fidéliser
• Économie totale des commissions sur réservations directes
• Liberté totale dans l’établissement de vos conditions (caution, règlement, annulation)
• Création d’une marque personnelle indépendante d’Airbnb
• Possibilité d’intégrer des services additionnels facturés directement

Solutions et outils de gestion intégrés : la véritable alternative à Airbnb

Au-delà des plateformes alternatives à Airbnb, des solutions plus complètes émergent pour vous faciliter la gestion locative en tant que propriétaires. Ces outils vous permettent de gérer et d’optimiser votre présence sur plusieurs plateformes simultanément, tout en développant votre propre canal de réservation direct.

Channel managers et PMS : le cerveau de votre gestion locative

Les channel managers (gestionnaires de canaux) et PMS (Property Management Systems) sont des logiciels qui centralisent la gestion de vos annonces sur différentes plateformes. En France, Superhote, Lodgify ou encore Hostaway sont très appréciés. Si vous les essayez, vous verrez que ces outils deviennent vite indispensables dès que vous gérez plusieurs biens ou utilisez plusieurs sites de réservation.

Leurs fonctionnalités principales incluent :

• La gestion centralisée des réservations multi-plateformes
• La synchronisation automatique des calendriers
• L’uniformisation des tarifs depuis une seule interface
• La messagerie centralisée avec tous vos voyageurs
• La génération de contrats et documents administratifs

L’automatisation et une synchronisation efficace

L’automatisation des tâches répétitives représente un avantage considérable pour vous libérer des contraintes imposées par Airbnb et ses concurrents. Selon une étude de 2023 réalisée par Hostfully, les propriétaires qui utilisent des outils d’automatisation constatent une augmentation moyenne de 23 % de leur taux d’occupation et une réduction de 76 % du temps consacré aux tâches administratives.

La synchronisation des calendriers est cruciale pour éviter les doubles réservations. Les meilleures solutions permettent également une gestion tarifaire pointue :

• Une application de règles personnalisées selon les saisons
• L’ajustement automatique selon l’occupation locale
• Des stratégies de prix différenciées selon les plateformes
• Des promotions de dernière minute automatisées
• L’envoi de messages automatiques et personnalisés

Les conseils de Anaïs

Créez 4 templates de messages automatiques personnalisés : pré-réservation, pré-arrivée, séjour et post-départ. Intégrez-y des recommandations locales uniques (restaurants, activités) que vous mettez régulièrement à jour.

Un channel manager combiné à un site de réservation directe : vos économies potentielles

Imaginons que vous plafonniez vos revenus en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) avec votre Airbnb. Si votre bien génère 23 000 € de revenus annuels, le montant des commissions que vous payez s’élèvent à: 

• Via Airbnb uniquement (3 % de commission) : 690 € de frais annuels
• Via Booking.com uniquement (15 % de commission) : 3 450 € de frais annuels
• Via un mix de plateformes (moyenne 8 % de commission) : 1 840 € de frais annuels

Tandis que si vous utilisez un site de réservation direct comme Lodgify :

• Abonnement annuel : environ 300 € (forfait de base)
• Commission sur réservations directes : 0 €
• Économies si 30% de réservations directes : 552 €/an
• Économies si 50% de réservations directes : 920 €/an

Votre retour sur investissement sera atteint dès 16,3 % de réservations en direct. Pour moi, ces solutions représentent la véritable alternative à la dépendance envers Airbnb et ses concurrents! Elles vous permettent non seulement de diversifier vos canaux de distribution, mais aussi de reprendre le contrôle sur votre activité tout en réduisant significativement le temps consacré à la gestion.

Créer son propre site de réservation comme alternative à Airbnb

Parmi toutes les stratégies pour s’affranchir de la dépendance à Airbnb, la création de votre propre site de réservation représente sans doute la solution la plus pérenne. Cette approche vous permet de construire progressivement votre indépendance tout en conservant une présence sur les plateformes traditionnelles.

Utiliser les bons outils pour lancer son site de réservation en direct 

Des solutions comme Lodgify, Smoobu ou Hostaway vous permettent de créer facilement un site de réservation professionnel sans connaissances techniques particulières. Le principe est simple : vous disposez d’un éditeur visuel qui vous permet de personnaliser votre site, d’ajouter vos photos, descriptions et tarifs, puis d’intégrer un moteur de réservation qui gère automatiquement le calendrier, les paiements et les contrats.

À titre d’exemple, les tarifs de Lodgify débutent à environ 30 €/mois pour un seul bien (avec une réduction significative si vous optez pour un abonnement annuel). Ces coûts sont rapidement amortis dès que vous commencez à générer des réservations directes.

Les avantages indéniables d’un site de réservation direct

Posséder votre propre site de réservation présente des avantages considérables :

1. Zéro commission sur réservations directes : Vous ne payez que l’abonnement mensuel fixe
2. Contrôle total sur l’expérience client : Personnalisez chaque aspect de la présentation
3. Constitution d’une base de données clients : Collectez légalement les coordonnées pour fidéliser
4. Liberté tarifaire absolue : Définissez vos tarifs sans contraintes algorithmiques
5. Image professionnelle renforcée : Un site dédié vous distingue des autres propriétaires

Conclusion : vers une indépendance progressive et maîtrisée

Face à l’évolution constante du marché de la location saisonnière, la véritable alternative à Airbnb réside peut-être dans une approche multi-plateformes contrôlée par vos soins, complétée par votre propre site de réservation en direct.

Cette stratégie hybride peut générer une augmentation significative de vos revenus tout en vous libérant progressivement de la dépendance aux plateformes comme Airbnb ou Booking.com. Les outils comme Lodgify et les channel managers vous permettent de synchroniser efficacement vos calendriers, d’adapter vos tarifs par canal et de centraliser la gestion de vos réservations.

C’est ainsi que vous reprendrez véritablement le contrôle de votre investissement immobilier pour la location, en utilisant les plateformes comme des outils complémentaires plutôt que comme des intermédiaires indispensables.

Questions fréquentes

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Dans cet article, vous découvrirez comment choisir le logiciel de gestion Airbnb adapté à vos besoins. J’ai analysé en détail les fonctionnalités essentielles, et évalué les solutions leaders du marché .

Pourquoi utiliser un logiciel de gestion Airbnb ?

Lorsque vous gérez plusieurs biens, la gestion manuelle d’une location Airbnb peut rapidement devenir chronophage, voire insurmontable. Dans un marché de plus en plus compétitif, l’automatisation n’est plus un luxe mais une nécessité pour rester performant.

L’utilisation d’un logiciel de gestion locative permet non seulement d’optimiser votre temps, mais aussi de professionnaliser votre activité. En effet, les tâches quotidiennes comme la gestion des réservations, la communication avec les voyageurs et la coordination du ménage peuvent représenter jusqu’à 2 heures par jour et par bien en gestion manuelle.

Si je devais citer les principaux avantages d’un logiciel de gestion :

• La synchronisation automatique de vos calendriers entre les différentes plateformes
• Les messages automatisés à vos voyageurs
• La gestion simplifiée de vos équipes de ménage
• Le suivi financier centralisé
• L’optimisation des prix en temps réel

Les conseils de Anaïs

Avec un logiciel de gestion Airbnb, vous économisez beaucoup de temps au quotidien :

• Gestion des réservations : 30 min/jour
• Communication avec les clients : 45 min/jour
• Coordination du ménage : 15 min/jour
• Gestion des prix : 20 min/jour

L’automatisation vous permet également de vous concentrer sur les aspects stratégiques de votre activité. Vous pourrez par exemple accorder plus de temps au développement de votre portefeuille ou à l’amélioration de l’expérience client, plutôt que de vous perdre dans les tâches administratives répétitives.

Les fonctionnalités essentielles à connaître

Pour optimiser efficacement la gestion de vos locations Airbnb, trois fonctionnalités se révèlent indispensables et constituent la base d’une automatisation réussie. Loin d’être de simples options, ces éléments vous permettent de réduire jusqu’à 70 % du temps consacré aux tâches quotidiennes!

La synchronisation des calendriers

La synchronisation des calendriers constitue la pierre angulaire d’une gestion efficace. Sans une synchronisation fiable entre les différentes plateformes, le risque de double réservation peut sérieusement impacter votre réputation et vos revenus!

La plupart des logiciels de gestion permettent de synchroniser les calendriers des plus grandes plateformes de réservations en ligne telles que Airbnb, Booking.com, Expedia, Abritel etc. 

En plus de cette fonctionnalité primordiale, certains logiciels de gestion locative permettent d’effectuer un blocage automatique des dates de maintenance, d’appliquer des règles de tarification dynamique, ou encore d’imposer des périodes minimum de séjour personnalisables.

Une communication automatisée

Une communication rapide et efficace avec vos voyageurs augmente significativement vos chances d’obtenir des avis 5 étoiles. L’automatisation des messages vous permet de maintenir un niveau de service optimal tout en réduisant considérablement le temps investi.

Pour vous donner une idée concrète, voici les messages que vous pouvez automatiser facilement: 

• La confirmation de réservation
• Les instructions d’arrivée (3 jours avant)
• Le message de bienvenue (jour J)
• Les instructions de départ (veille du départ)
• La demande d’avis (jour du départ)

Pensez également à rédiger des templates de réponses aux questions les plus posées, et si vous avez des visiteurs étrangers, n’hésitez pas à préparer ces templates en anglais (ou la langue la plus parlée par vos voyageurs). C’est un effort qui est toujours très apprécié!

La gestion du ménage

La coordination du ménage représente souvent le plus grand défi logistique pour nous les hôtes. Un système de gestion efficace vous permet non seulement d’assurer la qualité de service, mais aussi d’optimiser vos coûts.

Pour simplifier cette tâche, vous pouvez mettre en place un planning automatisé des interventions. Vos équipes ont accès aux plannings via une application mobile, et peuvent même ajouter des rapports photos après intervention. Imaginez le gain de temps en coordination et du temps de préparation entre chaque séjour!
La combinaison de ces trois fonctionnalités essentielles permet de créer un système de gestion robuste et efficace. Après avoir mis en place ces automatisations, vous pouvez vous attendre à réduire le temps de gestion quotidienne de 50 % à 70 % pour vos biens en location courte durée.

Les meilleurs logiciels de gestion Airbnb : notre sélection en détail

J’ai sélectionné 3 logiciels de gestion Airbnb adaptés à des besoins et des portefeuilles différents. Tous regroupent les fonctionnalités essentielles de synchronisation des calendriers, de messagerie automatisée, et de gestion d’équipe (plus ou moins avancée).

Lodgify

Si je recommande Lodgify en premier, c’est parce que ce logiciel vous permet de réduire votre dépendance aux plateformes comme Airbnb. En effet, Lodgify se démarque particulièrement par sa capacité à créer votre propre site de réservation directe, en plus d’offrir un système de channel manager robuste. Par ailleurs, la synchronisation avec l’ensemble des plateformes de réservation est fiable. 

La force de Lodgify réside dans son système de messagerie automatisée et ses outils de gestion des tâches. Vous pouvez facilement coordonner vos équipes de ménage et maintenir une communication efficace avec vos voyageurs (en plusieurs langues qui plus est !).
Je vous conseille particulièrement d’utiliser Lodgify si vous souhaitez développer vos réservations directes.

Superhote

Superhote brille pour moi par sa simplicité d’utilisation et son interface intuitive en français. Le logiciel propose une approche pragmatique de la gestion locative, avec un channel manager efficace, doté de fonctionnalités essentielles bien pensées et faciles à configurer.

Vous pourrez synchroniser automatiquement vos calendriers, mettre à jour les disponibilités de vos biens sur différentes plateformes comme Airbnb, Booking ou encore Expédia, et également ajuster vos prix. 
Mais ce n’est pas tout, l’outil permet aussi de gérer les cautions ou, encore, des contrats de location. Je pense que si vous débutez dans la gestion de location Airbnb, vous apprécierez d’avoir un support en français, et qui plus est, réactif et disponible par téléphone, chat en direct, ou encore par e-mail.

Hostaway

Si vous êtes à la recherche d’une solution complète de gestion Airbnb, c’est Hostaway qu’il vous faut ! En effet, le logiciel se distingue par la puissance de ses outils d’analyse (rapports de performances, données triées) et ses capacités d’intégration avancées (outil de tarification dynamique, les logiciels de comptabilité, etc). La plateforme propose des fonctionnalités de reporting détaillées qui permettent une optimisation fine de votre activité.

Par ailleurs, pour augmenter vos réservations en direct, Hostaway propose un créateur de site web intégré. Si vous avez déjà un site, pas de panique! Vous pouvez installer le plugin Hostaway WordPress ou utiliser son API.

Le seul bémol est que Hostaway ne communique pas clairement ses prix et vous propose un tarif sur-mesure, en fonction du nombre de biens que vous avez à gérer et de vos besoins spécifiques.

Tableau comparatif des logiciels de gestion Airbnb 

	Lodgify	Superhote	Hostaway
Essai gratuit
Prix	Dès 13 €/ mois	67 € HT/mois (1-3 biens) +7 €/bien supplémentaire	Sur-mesure
Fonctionnalités principales	Channel Manager Site de réservation directe Communication automatisée Gestion du ménage	Synchronisation calendriers Messagerie automatique Suivi des finances Gestion d’équipe	Rapports avancés Intégrations multiples Channel Manager Création de site
Points forts	Interface multilingue Création site web	Support en français Interface intuitive	Analyse de données Visualisations avancées
Idéal pour	Propriétaires cherchant une solution complète à moindre coût	Portefeuilles débutants ou moyens	Gestionnaires de grands portefeuilles

Le choix de votre logiciel de gestion locative dépend principalement de la taille de votre portfolio, et également de vos objectifs de croissance. N’oubliez pas qu’une solution adaptée aujourd’hui doit pouvoir évoluer avec votre activité!

Ainsi, si vous possédez entre 1 et 3 biens, je vous recommande de privilégier des solutions simples avec les fonctionnalités essentielles de synchronisation des calendriers et de messagerie automatique. Les solutions comme Lodgify offrent un excellent rapport qualité-prix pour débuter.

Les conseils de Anaïs

Si vous prévoyez de développer votre activité de locations Airbnb, considérez ces éléments dès le départ:

• La capacité d’intégration du logiciel de gestion Airbnb avec d’autres outils
• Les limites de biens par abonnement
• Les coûts par bien à différentes échelles
• La disponibilité du support en français

Si vous avez un portfolio intermédiaire, soit entre 4 et une dizaine de biens, la gestion d’équipe et l’analyse de performance deviennent cruciales. À ce stade, vous pouvez opter pour des solutions offrant des fonctionnalités avancées de reporting et de coordination d’équipe comme Superhote. 

L’automatisation complète et l’intégration API deviennent indispensables dès lors que vous gérez plus de 10 biens en locations courte durée. Les solutions enterprise comme Hostaway offrent des capacités de personnalisation étendues.

Logiciel de gestion Airbnb, quel retour sur investissement? 

L’investissement dans un logiciel de gestion représente un coût initial qui doit être évalué par rapport aux bénéfices générés. Une analyse approfondie démontre que l’automatisation peut transformer significativement la rentabilité de votre activité.

Concrètement, imaginons que vous ayez 3 biens en location courte durée, voici ce que l’on peut estimer:

Si vous choisissez le logiciel de gestion Airbnb adapté à votre activité de location saisonnière ou de vacances, l’investissement sera sans aucun doute rentable assez rapidement. Le retour sur investissement se manifeste généralement dans les 30 premiers jours d’utilisation (soit très rapidement). L’outil vous permet d’assurer une meilleure réactivité, tant au niveau des réservations de dernière minute que pour l’ajustement des prix en temps réel et la réduction des erreurs de gestion.

Conclusion

L’automatisation de votre gestion Airbnb n’est aujourd’hui plus une option mais une nécessité pour rester compétitif. En tant qu’hôte et propriétaire de biens en location, je trouve que Lodgify se distingue par sa solution complète, pour un prix très abordable. Elle est particulièrement adaptée si vous souhaitez développer vos réservations directes et ainsi réduire les coûts des commissions des différentes plateformes. 

Quelle que soit la solution choisie, privilégiez celle qui correspond à votre volume d’activité actuel tout en offrant des possibilités d’évolution. Dans tous les cas, soyez rassuré: l’investissement dans un logiciel de gestion locative adapté sera rapidement rentabilisé par le gain de temps et l’optimisation de vos revenus.

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Pour la plupart des investisseurs immobiliers, vous découvrirez que le régime réel est beaucoup plus avantageux que le régime micro-BIC .

Votre simulateur LMNP

Rappels sur le micro-BIC et le régime réel

Dans le cadre d’un LMNP, les loyers que vous percevez sont doublement taxés. Tout d’abord à l’impôt sur le revenu dont le montant dépend de votre taux marginal d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%). Puis aux prélèvements sociaux de 17,2% (CSG et CRDS).

Fort heureusement, l’intégralité de vos recettes locatives n’est pas imposée. En effet, en fonction du régime fiscal auquel vous êtes assujetti votre base imposable est rabotée.

Le régime micro-BIC

Si vous dépendez du régime Micro-BIC, 50% de vos recettes locatives sont déductibles de votre base imposable (c’est pour cela qu’on l’appelle également le régime « forfaitaire »). Par exemple, si vous avez 10.000 euros de recettes locatives annuelles, seulement 5.000 euros seront imposables (10.000*50%). Si votre taux marginal d’imposition s’élève à 30%, vous payerez alors 2.360 euros d’impôts (5.000*47,2%).

Le régime réel

Si vous dépendez du régime réel, l’ensemble des charges que vous supportez dans le cadre de la location sont déductibles de votre base imposable. Il s’agit notamment de votre taxe foncière, vos charges de copropriété, vos frais de gestion locative, vos intérêts d'emprunt mais surtout l’amortissement de votre bien immobilier et de votre mobilier. Par exemple, si vous avez 10.000 euros de recettes locatives annuelles et que l’ensemble de vos charges représentent 9.000 euros la première année, alors votre base imposable ne sera que de 1.000 euros (10.000-9.000). Si votre taux marginal d’imposition s’élève à 30%, vous payerez alors 472 euros d’impôts (1.000*47,2%).

Sachez que de plein droit, au commencement de l’activité, vous relevez du régime micro-BIC. Celui-ci reste applicable jusqu’à 77.700 euros de loyers annuels pour la location meublée classique. Si vous dépassez le plafond ou si vous en faites la demande expresse, vous bénéficiez alors du régime réel.

Quelques précisions sur les informations à remplir

Pour calculer le montant de vos impôts dans le cadre du régime forfaitaire, rien de plus simple : j’ai seulement besoin du montant de vos loyers annuels et de votre taux marginal d’imposition.

En revanche, pour calculer le montant de vos impôts dans le cadre du régime réel, j’ai besoin d’en savoir un peu plus.

La valeur de votre bien

Avoir cette information me permet d’estimer le montant à amortir chaque année. En moyenne, un bien s’amortit à hauteur de 85% de sa valeur et sur une durée de 33 ans. Cela correspond à un amortissement moyen annuel de 2,6% de la valeur de votre bien (85%/33).

Les travaux, les frais d’agence et les frais de notaire

Les travaux, les frais d’agence et les frais de notaire sont également amortissables (comme votre bien immobilier). Je les incorpore donc à la base d’amortissement de votre bien immobilier.

La valeur du mobilier

Votre mobilier est également amortissable. La règle est de les amortir dans leur intégralité sur une durée de 10 ans. Cela correspond à un amortissement moyen annuel de 10% (100%/10).

Les charges annuelles et les intérêts d'emprunt

Les charges récurrentes et les intérêts d'emprunt sont considérés comme des dépenses qu’il est possible de déduire de votre base imposable annuelle.

En conclusion, que nous apprend ce simulateur LMNP ?

Ce simulateur LMNP démontre que dans la grande majorité des cas, le régime réel est beaucoup plus avantageux que le régime micro-BIC.

Les conseils de Grégoire

Pour aller plus loin dans la réalisation d’un investissement immobilier optimal, je vous recommande ma formation en immobilier gratuite et rapide : elle est disponible ici.

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Pourtant, une fois que vous maîtrisez les différents modèles de commission et leurs implications, vous pouvez transformer ces frais en levier de croissance. Comment ? En optimisant votre stratégie tarifaire et en choisissant le modèle le plus adapté à votre situation.

Dans ce guide, je vous propose de découvrir comment optimiser vos frais Airbnb propriétaire selon votre profil. Que vous soyez particulier ou professionnel, avec ou sans logiciel de gestion locative, que vous débutiez sur Airbnb ou cherchiez à optimiser votre  activité existante.

Les bases des frais Airbnb pour les propriétaires

Vous n’êtes pas seul à vous poser des questions sur les frais Airbnb en tant que propriétaire. La structure des commissions peut sembler complexe au premier abord, mais je vais tenter de vous expliquer cela simplement.

Le modèle partagé : la solution classique

Imaginez que vous louez votre appartement 100 € la nuit. Avec le modèle partagé, Airbnb prélève seulement 3 % de commission sur votre versement, soit 3 € de frais Airbnb propriétaire à votre charge.

Simple, n’est-ce pas ? Mais attention : vos voyageurs, eux, paient environ 14,2 % de frais supplémentaires sur le montant total de leur réservation. Ces frais peuvent varier selon plusieurs facteurs, notamment la durée du séjour (par exemple plus de 3 mois) et la localisation (les frais peuvent varier selon les pays).

Le modèle simplifié : la nouvelle approche

Depuis quelques années, Airbnb propose une alternative : le modèle simplifié. Dans ce cas, vous assumez la totalité des frais, soit 15 % du montant de la réservation. En contrepartie, vos voyageurs ne paient aucun frais supplémentaire. 

Pourquoi ce modèle ? Parce qu’il simplifie considérablement la gestion des tarifs sur différentes plateformes.

Sachez que si vous utilisez un channel manager (logiciel de gestion locative) ou si vous êtes un hôtel ou une résidence de tourisme, ce modèle vous sera automatiquement attribué (sauf si votre Airbnb est aux États-Unis, au Canada, au Mexique, en Uruguay, aux Bahamas, en Argentine et à Taïwan).

Prenons un exemple concret pour une réservation de 100 € :

Les conseils de Anaïs

Je constate que le modèle de frais simplifié (15 %) présente des avantages significatifs pour votre visibilité. Les données montrent une augmentation moyenne de 17 % des réservations Airbnb pour les hôtes ayant mis en place ce modèle.

La raison ? C’est simple, l’algorithme Airbnb favorise ces annonces dans les résultats de recherche.

Cas particuliers à connaître

Si vous mettez en place des conditions d’annulation très strictes, cela peut augmenter légèrement vos frais de commission (malheureusement Airbnb ne précise pas de chiffres à ce sujet, c’est au cas par cas). Les conditions d’annulation considérées comme strictes sur Airbnb sont par exemple:

• ne pas avoir d’option de remboursement intégral, 
• indiquer un délai très long pour que votre visiteur bénéficie d’un remboursement ( +30 jours avant l’arrivée)

La tendance actuelle penche clairement vers le modèle simplifié, particulièrement si vous souhaitez professionnaliser votre activité de location.

L’impact des frais Airbnb sur votre rentabilité en tant que propriétaire

Savez-vous combien vous gagnez réellement sur chaque réservation ? Je vous propose d’aller au-delà des chiffres apparents. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, votre revenu réel ne correspond pas simplement au prix de la nuit moins les frais de service. De nombreux propriétaires oublient certains éléments cruciaux dans leurs calculs.

La TVA : l’élément souvent oublié

Il s’agit d’un aspect souvent négligé par les propriétaires Airbnb : la TVA.  Elle s’applique sur les frais de service selon le pays. En France, comptez 20 % de TVA sur vos frais de commission. Par exemple, sur une commission de 3 %, vous paierez en réalité 3,6 % avec la TVA.

En revanche, si vous êtes un hôte assujetti à la TVA ou si vous voyagez pour des raisons professionnelles, il se peut que la TVA ne vous soit pas facturée sur les frais de service Airbnb (mais vous devrez peut-être en reporter le montant sur votre déclaration de TVA).

Les frais bancaires

Si vous avez des réservations internationales et des paiements en devises étrangères sur Airbnb, des frais supplémentaires s’appliquent :

• Frais de conversion de devise : entre 3 % et 5 % du montant total 
• Frais de transaction bancaire : ils sont variables selon votre banque.

Les implications pour le statut LMNP

Le statut LMNP mérite une attention particulière avec Airbnb. Voici pourquoi :

• Les frais de service entrent dans votre chiffre d’affaires déclaré 
• Le choix du modèle de commission peut impacter votre seuil LMNP
• La TVA sur les commissions est déductible si vous êtes assujetti

Guide étape par étape: optimisation des frais Airbnb propriétaire

Après avoir étudié les différentes structures de frais et essayé plusieurs techniques pour optimiser mes frais Airbnb en tant que propriétaire, j’ai identifié quelques clés pour optimiser mes coûts sur Airbnb.

Étape 1 : Analysez votre situation (10 min)

Connectez-vous à votre tableau de bord Airbnb. Vérifiez votre modèle de commission actuel, selon si vous êtes un particulier ou un professionnel.

Pour ce faire, il faudra vous rendre dans votre historique des transactions, et sélectionner les dernières réservations. Sous la section « Versement », vous trouverez les frais de service Airbnb associés à vos réservations. Par défaut, vous devriez être sur le modèle de frais partagés avec le voyageur.

Étape 2 : Choisissez le modèle de commission (10 min)

Pour pouvoir choisir un modèle de commission, il faudra d’abord activer l’utilisation des outils professionnels d’Airbnb.
Pour ce faire,rendez-vous dans « Compte > Outil pour les professionnels de l’hébergement”.

Puis, accédez à vos paramètres de tarification (Compte > Paiements et versements).

Prenez le temps de comparer les deux modèles : 3 % vs 15 % et n’oubliez pas d’évaluer l’impact de la TVA (20%) sur vos frais. Selon votre profil, choisissez le modèle le plus adapté.

Étape 3 : Ajustez votre stratégie tarifaire (10 min)

Si vous passez des frais Airbnb propriétaire de 3 % à 15 %, il est essentiel de calculer votre tarif de base pour maintenir votre rentabilité! Pour cela, intégrez tous les frais dans votre calcul et intégrez la TVA le cas échéant. Enfin, ajustez vos tarifs saisonniers et étudiez également les prix de la concurrence.

Étape 4 : Optimisez vos réservations (5 min)

Les réservations de dernière minute et la réservation instantanée représentent de bonnes opportunités. Les clients sont souvent pressés et moins regardant sur les prix. Activer des réductions automatiques pour ce genre de réservations peut être une bonne stratégie pour combler des nuits non réservées sur votre mois. 
Enfin, pensez à définir vos conditions d’annulation. Je préconise d’opter pour un remboursement modéré à flexible, même si cela peut engendrer un travail supplémentaire de gestion pour vous. Je considère qu’Airbnb doit offrir plus de flexibilité qu’un hôtel, sans quoi les clients n’auraient pas vraiment d’intérêt à choisir cette plateforme.

Les conseils de Anaïs

Vérifiez régulièrement vos paramètres : Airbnb met souvent à jour ses fonctionnalités !

 

Je vous recommande de revoir cette configuration tous les trois mois pour optimiser vos revenus selon les changements de saison et du marché.

Frais de propriétaire Airbnb vs les autres plateformes 

Vous cherchez à diversifier vos canaux de distribution ? L’approche multi-plateforme est intéressante pour diversifier vos sources de réservation, optimiser votre visibilité et comparer les performances réelles sur votre marché. Cependant, chaque plateforme à ses spécificités.

J’apprécie qu’Airbnb propose une flexibilité entre un modèle de frais pour propriétaire très bas (3 %), et un modèle fixe dans la moyenne des frais de Booking.com. Soyez vigilant avec Abritel. Si la commission pour les hôtes est plus basse, des frais additionnels peuvent s’ajouter. Quant à Agoda, je ne recommande tout simplement pas cette plateforme pour les propriétaires.

En me basant sur ces données et mon expérience, voici ce que je peux recommander:

• Si vous êtes un particulier avec une seule propriété, utiliser Airbnb avec le modèle 3 % est plus avantageux. 
• Si vous êtes un professionnel, ou que vous utilisez un channel manager comme Lodgify (voir mon avis sur Lodgify ici), la différence de frais entre Airbnb (15 %) et Booking.com (15-17 %) est minime. Vous avez tout intérêt à être présent sur les deux plateformes.

Ma conclusion sur les frais Airbnb propriétaires

Les frais Airbnb font partie intégrante de votre activité de location courte durée, mais vous pouvez les transformer en levier de croissance plutôt qu’en contrainte. La question n’est plus de savoir comment éviter les frais, mais comment les optimiser efficacement pour maximiser vos revenus. 

En tant que propriétaire ou si vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous avez désormais les outils pour faire les bons choix. Opter pour le modèle qui vous convient entre 3 % et 15 % selon votre profil, intégrer systématiquement la TVA dans vos calculs, et surtout, optimiser votre rentabilité Airbnb avec une structure de frais adaptée à votre situation.

Je vous recommande particulièrement de réévaluer régulièrement votre approche, car les frais Airbnb propriétaire peuvent évoluer. Pour ceux qui utilisent un channel manager, le modèle simplifié de frais Airbnb est un allié pour simplifier votre gestion.  Une bonne gestion de vos frais aujourd’hui garantit une meilleure rentabilité demain !

Questions fréquentes 

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Malgré cela, les revenus locatifs restent attractifs. Jusqu’à 2,6 fois ceux de la location classique dans les grandes villes, avec des revenus mensuels qui peuvent varier, selon le type de bien, entre 2 000 € et plus de 4 000 €! Par ailleurs, le taux d’occupation Airbnb moyen en France en 2024 oscille entre 60 % et 70 % dans les grandes villes comme Paris, Bordeaux, Nantes , Rennes ou encore Marseille.

Alors, louer en Airbnb est-ce rentable ? J’analyse dans cet article la rentabilité réelle en 2026 : coûts cachés, impact fiscal et frais de gestion. En bonus, je vous donne mes stratégies d’optimisation pour réussir votre investissement immobilier.

La location Airbnb en saisonnier est-elle toujours rentable en 2026 ?

Oui, le potentiel de la location saisonnière reste (très) attractif, malgré les évolutions réglementaires de cette année. En effet, les rendements bruts entre 6 % et 12 %, que vous atteindrez avec de la location meublée de courte durée, dépassent significativement ceux de la location classique ou longue durée (seulement 2 à 8 % max).

Néanmoins, deux changements majeurs vont impacter votre rentabilité Airbnb cette année: 

• la réduction de 120 à 90 jours de location annuelle en résidence principale, 
• la baisse significative de l’abattement fiscal en zone tendue (pas moins de 1 150 communes en France!), qui passe de 71 % à 30 %.

Les conseils de Anaïs

La clé de la rentabilité en 2026 réside dans l’optimisation des coûts opérationnels et la différenciation de votre offre. Dans ces conditions, un studio bien situé et optimisé peut toujours générer jusqu’à 2,6 fois plus de revenus qu’en location classique.

Pour moi, ces modifications nécessitent une révision des stratégies d’investissement traditionnelles (sauf s’il s’agit de votre résidence secondaire et que vous êtes au régime réel).

Quelle est la rentabilité Airbnb par localisation 

Combien gagne-t-on avec Airbnb? C’est la question que beaucoup d’entre vous se pose. Il faut savoir que selon la localisation de bien, les revenus Airbnb bruts mensuels varient significativement. Ainsi, les données basées sur la période juillet 2023 – juillet 2024 que j’ai analysées révèlent que:

• Un Airbnb dans une grande métropole rapporte entre 2 000 € et 4 700 € par mois,
• Un Airbnb dans une ville touristique rapporte entre 2 400 € et 3 200 € par mois. 

Je tiens à préciser que ces chiffres reflètent une moyenne générale, tous types de biens et surfaces confondues. En effet, un appartement de 150 m2 avec une vue sur la Tour Eiffel rapportera plus que 4 700 € par mois, tout comme une chambre de service à Marseille, moins que 2 000 € par mois. 

Les taux d’occupation montrent aussi de grands écarts selon la ville. Entre 62 et 66 % pour les métropoles, et de  46 à 62 % pour les endroits touristiques avec plus de saisonnalité. 

Est-ce que votre Airbnb sera rentable ? Imaginons que vous ayez un appartement à Bordeaux qui vous rapporte 4 000 € brut par mois. Voici les éléments qui entrent en compte pour calculer la rentabilité de vos revenus Airbnb.

Les conseils de Anaïs

Vu le coup de massue de la nouvelle loi Airbnb 2025 au niveau fiscalité, et si votre Airbnb se trouve en zone tendue (ce qui est probable), il est essentiel de réaliser des économies sur vos charges. 

Votre rentabilité locative peut être optimisée en réduisant les commissions Airbnb (14 à 16 %) via les réservations en direct. Des logiciels de gestion de biens comme Lodgify inclut un site internet dédié et vous permet de réaliser une économie potentielle de 500 à 700 € par mois.

Les facteurs clés d’une bonne rentabilité Airbnb 

La rentabilité d’un investissement Airbnb en 2026 repose selon moi sur plusieurs facteurs essentiels (et à ne pas négliger!).

L’emplacement et la configuration

Un bien Airbnb performe bien mieux s’il est à proximité des transports (moins de 10 minutes à pied), et des points d’intérêt de la ville. 

Les T2/T3 surperforment désormais les studios, particulièrement auprès de la clientèle business (qui ont potentiellement des moyens financiers supérieurs). 

L’optimisation de la gestion

Votre rentabilité s’optimise en automatisant vos processus (checkin/checkout, messages) et la mutualisation des services (ménage, maintenance). Par ailleurs, pensez à effectuer une maintenance préventive régulière, cela réduira significativement vos coûts d’intervention d’urgence.

La maîtrise des risques

Dans le contexte réglementaire actuel, je vous recommande de rester vigilant et de combinez ces éléments afin de maintenir un rendement locatif attractif : 

• Effectuez un veille juridique active (abonnez-vous à des newsletters ou recevez des alters Google)
• Mettez en place une stratégie tarifaire adaptative
• Sélectionnez rigoureusement vos clients
• Investissez dans des photos professionnelles pour votre annonce
• Proposez des services à valeur ajoutée et personnalisé

Mon guide pratique d’optimisation de rentabilité avec Airbnb 

Je vous ai préparé ce guide, basé sur mon expérience personnelle et celles d’autres hôtes confirmés. Voici les étapes clés pour maximiser la rentabilité et les bénéfices de votre Airbnb en courte durée. Que vous soyez déjà propriétaire d’un Airbnb cherchant à améliorer vos rendements, ou investisseur, ces conseils peuvent vous aider.

Étape 1 : établissez une stratégie tarifaire

Pour ce faire, aidez-vous d’outils performants comme AirDNA, ou encore des outils intégrés à des logiciels de gestion de biens en location de vacances. Lodgify inclut par exemple l’outil Lodgify Dynamic Pricing pour vous proposer une tarification intelligente.

La tarification dynamique s’adapte aux saisons et aux événements locaux.

Les premiers mois, offrez des prix d’appel attractifs pour obtenir de bons avis et construire votre réputation. Si possible, imposez un minimum de deux nuits pour rentabiliser les frais de ménage. Enfin, pensez à proposer des réductions automatiques pour les séjours prolongés.

Étape 2 : automatisez vos processus

Au risque de me répéter, une gestion efficace repose sur l’automatisation systématique. Par exemple, vous pouvez créer des templates et mettre en place des messages automatiques (mais humains) pour les arrivées et départs dans votre Airbnb.

Pour économiser votre temps, installez une serrure connectée pour faciliter l’accès, synchronisez et centralisez vos calendriers sur plusieurs plateformes. Au lieu d’envoyer de longs messages, préparez une documentation détaillée et accueillante dans votre logement.

Étape 3 : réduire les coûts

Négociez des contrats annuels avec vos prestataires de ménage. Planifiez vos achats de consommables en gros. Établissez un calendrier de maintenance préventive. Privilégiez des équipements durables pour réduire le renouvellement.

Étape 4 : maximiser vos avis

Vos premiers avis déterminent votre visibilité et construisent votre réputation future. N’hésitez pas à accorder une attention particulière à vos premiers clients et tisser un lien, même si vous devez y passer un peu plus de temps et d’énergie. Soyez réactif : répondez systématiquement aux commentaires reçus et traitez immédiatement tout problème signalé.

Des stratégies avancées pour booster vos revenus Airbnb 

Pour se démarquer sur le marché Airbnb, de plus en plus compétitif, on ne peut plus traiter nos locations uniquement comme une activité passive. 

C’est un fait, que votre Airbnb soit en France ou à l’étranger, dans une métropole ou un village provençal, les clients recherchent de la plus value. Et cette exigence se retrouve à tous les niveaux. L’emplacement, l’aménagement, la décoration, la fonctionnalités, les accessoires et équipements spécifiques (machine à café, chaise haute, etc.). 

Ainsi, pour pousser vos réservations sur Airbnb, il faut désormais trouver des approches innovantes. Je vous donne quelques idées qui fonctionnent: 

Développez des partenariats avec les commerces de proximité. Vous pouvez par exemple négocier des réductions chez les restaurateurs du quartier, ou créer des packages avec des prestataires pour des activités touristiques. C’est typiquement le genre de plus-values qui enrichissent l’expérience client et justifient des tarifs premium.

Proposez des services à valeur ajoutée. Le maître mot ici est la “personnalisation”, en fonction de votre type de clientèle (actuelle et visée). Votre Airbnb est spacieux et en métropole ? Investissez dans l’installation d’un espace de travail ergonomique pour une clientèle business et pourquoi pas une place de parking. Vous visez une clientèle étrangère pendant les hautes saisons? Proposez un service de conciergerie à la demande. Vous recevez et visez les familles? Allez plus loin que la chaise haute ! Installez des petites veilleuses, de la vaisselle pour enfant et quelques jouets simples.

Votre objectif doit être de transformer chaque séjour en expérience mémorable. Si vous adoptez cette approche qualitative, vous favorisez les avis positifs et les réservations récurrentes. Ces éléments sont gages d’une rentabilité durable.

Mon avis sur la rentabilité des locations en Airbnb en 2026

Louer en Airbnb est-ce rentable ? Oui, mais la rentabilité d’un tel investissement dépend aujourd’hui de facteurs plus complexes qu’il y a 5 ans. Si les rendements bruts de la location saisonnière ou de courte durée restent bien plus élevés comparés à la location traditionnelle, vous devez considérer plusieurs défis majeurs.

Le marché est saturé dans les grandes villes, et le nombre d’annonces dans les villes moyennes explose (+ 90 % en Bretagne, + 119 % au Mans, + 95 % à Bourges). Par ailleurs, le durcissement fiscal avec la réduction de l’abattement de 71 % à 30 % en zone tendue peut faire peur. 

Cependant, je reste persuadée que la location Airbnb reste rentable en 2026 si vous professionnalisez votre approche et optimisez chaque aspect de votre gestion. Les rendements de 2 à 3 fois supérieurs à la location classique sont toujours possibles, ils nécessitent simplement une expertise et un investissement personnel plus importants qu’auparavant.

Les conseils de Anaïs

Pour rester rentable, votre investissement Airbnb nécessite :

• Une gestion professionnelle des coûts opérationnels
• Une stratégie de différenciation claire
• Une optimisation fiscale adaptée
• Un emplacement premium dans des zones à forte demande

Questions fréquentes 

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La solution de Lodgify fait parler d’elle car elle propose un site internet couplé à un système de gestion de propriétés (PMS) et des intégrations fluides. S’il est crucial de trouver une solution efficace et clé en main pour automatiser ces tâches chronophages, je me demande tout de même à qui s’adresse Lodgify, comment sa solution se positionne face à la concurrence, et surtout, quels sont les coûts et bénéfices concrets pour nous, propriétaires de biens en location courte durée ? 

J’ai passé l’outil au crible et je vous donne mon avis sur Lodgify en détail dans cet article!

Mon avis sur Lodgify en bref

Les fonctionnalités Lodgify

Un channel manager pour une intégration fluide 

Point fort de Lodgify, vous pouvez synchroniser vos calendriers et vos tarifs en temps réel grâce à des connexions API directes avec les principales plateformes d’OTA (Online Travel Agencies ou agences de voyage en ligne), telles que Airbnb, Booking.com, Expedia, Abritel, ou encore VRBO. 

Parallèlement à cela, des synchronisations iCal sont également disponibles pour Tripadvisor, Gîtes de France, Leboncoin et Google Vacations Rentals. Cette gestion centralisée des réservations vous permet de prévenir les doublons et d’avoir une vue d’ensemble sur toutes vos réservations en cours ou à venir depuis un unique tableau de bord.  

Les conseils de Anaïs

Pour optimiser la gestion de vos canaux de réservations, je vous conseille de :

• Vérifier quotidiennement les synchronisations
• Utiliser les connexions API plutôt qu’iCal quand c’est possible
• Mettre en place des alertes de synchronisation
• Maintenir des prix cohérents sur tous vos canaux

Un site web dédié pour gagner des réservations en direct

Lodgify vous donne également la possibilité de créer votre propre site web sans avoir besoin de compétences techniques avancées. A noter que ces sites supportent plusieurs langues ce qui est particulièrement utile si vous avez des clients ou des Airbnb à l’étranger. Par ailleurs, ils sont optimisés pour le mobile.

Les options de personnalisation sont nombreuses, avec notamment un blog pour enrichir le contenu de votre site. D’ailleurs, pour améliorer la visibilité et la performance de votre site, des outils de référencement SEO sont déjà inclus.

Pour attirer des réservations en direct, un moteur de réservation avec paiements sécurisés via Stripe et PayPal est intégré. Ce que j’apprécie particulièrement, c’est que vous avez la possibilité de l’adapter à votre stratégie commerciale. Ainsi, vous pouvez: 

• Définir le montant de vos acomptes
• Proposer des paiements échelonnés
• Gérer vos cautions
• Accepter ou non plusieurs devises

Automatisation des tâches de gestion clients et équipe 

Pour vos réservations, vous pouvez mettre en place des messages automatisés avec des templates à tous les niveaux : confirmation de réservation, instructions d’arrivée/départ, rappels de paiement, demande d’avis ou encore messages de suivi. En bonus, la traduction automatique des messages est disponible. 

Pour ce qui est de la gestion de votre équipe, il est possible d’assigner des tâches simples à votre personnel (ménage, maintenance, etc.), suivre leur accomplissement et gérer les accès aux informations sensibles. En revanche, certaines fonctionnalités sont disponibles uniquement avec le plan Ultimate (j’y reviens plus bas).

Enfin, je trouve les outils d’aide à la stratégie de tarification très malins, notamment l’option “Lodgify Dynamic Pricing”. Cet algorithme analyse les tendances du marché pour ajuster automatiquement les tarifs et vous proposer une tarification intelligente.

Les conseils de Anaïs

Pour une automatisation efficace, je vous recommande de :

• Préparer des templates à l’avance pour chaque étape
• Configurez des workflows automatiques
• Configurez les notifications importantes
• Utilisez l’application mobile pour les réponses rapides

Tarifs de Lodgify : abordables et évolutifs 

Les plans de Lodgify sont évolutifs, avec 3 niveaux qui offrent des fonctionnalités proportionnelles à leurs coûts.

Le prix d’entrée est très abordable, donc idéal pour se lancer! Le plan Starter est excellent si vous êtes novice dans la gestion locative et que vous souhaitez tester la plateforme à moindre coût. Cependant, les fonctionnalités limitées pourraient rapidement nécessiter une mise à niveau vers un plan plus complet, et les frais de 1,9 % sur chaque réservation directe peuvent vite devenir frustrants (c’est toujours beaucoup plus intéressant que les frais facturés par les OTA).

Le plan professionnel offre un bon compromis si vous avez plus de 3 à 5 propriétés ou des besoins renforcés en gestion dynamique. Et enfin, bien que plus coûteux, le plan Ultimate peut représenter une économie à long terme pour une conciergerie Airbnb si vous exploitez pleinement les options de personnalisation avancées et les rapports analytiques.

Lodgify : l’impact concret sur votre ROI et votre performance 

Je vois 3 indicateurs de performance à suivre de près si vous décidez de vous lancer avec Lodgify : 

Le nombre de réservations en direct,

Le gain de temps sur les tâches répétitives,

La réduction des coûts sur les commissions liées aux OTA.

Calcul du retour sur investissement avec Lodgify

Une solution pratique et une interface fluide oui, mais on recherche surtout une solution rentable. Lorsque l’on investit dans l’immobilier, l’idéal est d’atteindre un ROI rapide pour pouvoir ensuite pouvoir scaler nos activités. 

Vous pouvez calculer le coût-bénéfice simplement en considérant le coût de votre abonnement Lodgify par rapport aux économies réalisées sur les commissions OTA. 

Prenons un exemple concret, sans intégrer les éventuels coûts d’intégrations externes (comme Pricelabs par exemple): 

Les économies réalisées sur les réservations faites en direct justifient à elles seules un abonnement à Lodgify !

Comparatif : Lodgify vs les alternatives

L’offre de Lodgify me semble performante, mais elle est loin d’être la seule sur le marché des logiciels de gestion de location de biens.
J’ai décidé de la comparer avec 3 autres acteurs majeurs du marché, et pour aller un peu plus loin, j’ai comparé les fonctionnalités principales de base, puis les fonctionnalités avancées. 

Fonctionnalités	Lodgify	Smoobu	Guesty	Superhote
Prix Entrée	13 €/mois	0 €/mois	22 €/mois/bien	57 €/mois (3 biens)
Prix Pro	33 €/mois	29 €/mois	Sur devis	+7 €/bien
Prix Premium	49 €/mois	199 €/mois	Sur devis	N/A
Biens min.	1	1	1	3
Channel manager
Site Web
App. mobile
Support FR
Messages unifiés
Frais réservation	1,9 % (Starter)	Aucun	Aucun	Aucun
Connexion API

Le plan gratuit de Smoobu inclut uniquement un système de réservation. Vous devrez effectuer la configuration et la gestion des réservations manuellement. Par ailleurs, le site web inclus dans ce plan est uniquement un sous-domaine. 

Pour les fonctionnalités principales, Lodgify et Guesty se démarquent comme des choix complets et accessibles, particulièrement pour les petits propriétaires débutants. En revanche, Lodgify offre un prix d’entrée bien plus abordable, malgré les frais de réservation sur le plan Starter.

Fonctionnalités	Lodgify	Smoobu	Guesty	Superhote
Tarification dynamique	Intégrée	Via PriceLabs	Intégrée	Via PriceLabs
Comptabilité	Ultimate
App. invités	Ultimate
Gestion tâches	Ultimate
Support chat
Support téléphone	Ultimate
Formation
Nombre d’intégrations	30+	20+	100+	10+
Paiements en ligne
Multi-langues				FR uniquement
Analyses et rapports	Ultimate	Pro

Pour les fonctionnalités avancées, Guesty se positionne clairement comme la solution la plus complète, suivi par Lodgify avec le plan Ultimate. Superhote offre un bon compromis si vous êtes sur un marché uniquement français, tandis que je trouve Smoobu limité sur les fonctionnalités avancées. 

Smoobu vs Lodgify en bref

• Site web inclus
• Prix d’entrée plus bas (13 € vs 29 €)
• Tarification dynamique intégrée
• Plus d’intégrations (30+ vs 20+)
• App invités disponible (Ultimate)

Guesty vs Lodgify en bref

• Meilleure accessibilité pour petits propriétaires
• Moins d’intégrations (30+ vs 100+)
• Fonctionnalités avancées limitées au plan Ultimate
• Prix plus abordable et transparent

Superhote vs Lodgify en bref

• Pas de minimum de propriétés
• Site web inclus
• Prix d’entrée plus accessible (13 € vs 57 €)
• Multi-langues complet
• Plus d’intégrations (30+ vs 10+)

L’avis des utilisateurs sur Lodgify

Le service client Lodgify est noté :

• 4,7/5 sur Google avec plus de 1 000 avis
• 4,7/5 sur Trustpilot avec plus de 1 500 avis
• 4,5/5 sur Capterra avec plus de 1 000 avis! 

Il s’agit d’excellentes notes qui ne peuvent que rassurer sur la fiabilité du service.

Les utilisateurs soulignent particulièrement :

• La réactivité du support francophone, avec des délais de réponse généralement inférieurs à 24h.
• L’onboarding initial, avec des sessions personnalisées pour la configuration.
• Les ressources d’aide en ligne (tutoriels, FAQ, webinaires), régulièrement mises à jour et disponibles en français, La qualité du support technique pour les problèmes de synchronisation ou d’intégration avec les OTAs.

Mon avis sur Lodgify en conclusion 

Si j’avais eu connaissance de Lodgify il y a 10 ans lorsque j’ai lancé mes Airbnb en location courte durée, j’aurai pris l’abonnement Starter sans hésiter! Cela m’aurait fait économiser sur la création du site web (2 000 €), la gestion des calendriers et des réservations. Sans parler du gain de temps lié à la gestion chronophage des réponses aux dizaines de messages des plateformes de réservation, en plus de ceux provenant des réseaux sociaux. 
Enfin, si vous remarquez que Lodgify Starter optimise la gestion de vos locations et maximise vos revenus, n’hésitez pas à passer au plan supérieur pour économiser sur les frais (1,9 % sur chaque réservation), intégrer plus d’OTAs et scaler votre business pour, pourquoi pas, devenir rentier immobilier.

Questions fréquentes

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Mais quels services propose précisément ImAvenir ? Apportent-ils une vraie valeur ajoutée ? À quel prix ? Est-ce une entreprise d’investissement locatif clés en main que je recommande ?

Je vous donne mon avis sur ImAvenir dans cet article .

Mon avis sur ImAvenir en synthèse

Présentation d’ImAvenir

Fondée en 2013 par Mathieu Doliveux et Alexandre Bourgon, ImAvenir est une entreprise composée d’une trentaine de salariés qui conseille et accompagne les particuliers dans leur projet d’investissement locatif.

Si l’immobilier locatif est une évidence économique (investir avec de l’argent qui n’est pas le sien est une chance!), force est de constater que peu de particuliers se lancent tant les obstacles sont nombreux. C’est précisément de ce constat qu’est née la volonté de Mathieu et Alexandre de s’associer.

Avec plusieurs centaines de projets réalisés pour leur propre compte et le compte de leurs clients investisseurs, Mathieu et Alexandre ont aujourd’hui une connaissance solide de l’investissement immobilier locatif.

À qui s’adresse ImAvenir ?

ImAvenir s’adresse à l’ensemble des particuliers qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans Paris intramuros et le Grand Paris avec un budget minimum de 150 000 euros (y compris un apport de 35 000 €). En fonction de votre enveloppe d’investissement et de vos objectifs, ImAvenir vous orientera vers la commune du Grand Paris qui répondra le mieux à vos attentes.

Les clients d’ImAvenir ont un budget moyen compris entre 250K€/300K€ et investissent généralement dans un studio ou dans un T2. ImAvenir conseille également les particuliers qui ont des budgets plus élevés et qui seront davantage orientés vers des biens mis en collocation.

L’existence d’entreprises comme ImAvenir est une aubaine. Devenir propriétaire d’un bien locatif sans mettre les mains dans le cambouis, sans risquer de faire des erreurs et pour un prix tout à fait raisonnable est une chance. Mais à condition que le service soit de qualité ! Et c’est précisément ce que nous allons chercher à savoir plus loin .

La valeur ajoutée d’ImAvenir

ImAvenir propose l’ensemble des services attendus d’un bon conseiller en investissement locatif clés en main. Nous verrons, néanmoins, qu’ImAvenir se distingue de ses concurrents !

Un service clés en main de A à Z

ImAvenir accompagne ses clients à toutes les étapes d’investissement, de la définition du projet jusqu’à la livraison du bien prêt à être loué. Concrètement, ImAvenir s’occupe de tout.

La prestation ImAvenir comprend :

• L’analyse de votre besoin pour calibrer précisément votre projet et établir votre cahier des charges.
• La recherche d’un bien qui répondra à votre objectif (y compris l’étude des règlements de copropriété, l’étude des procès-verbaux d’assemblée générale, le chiffrage des travaux, le calcul de la rentabilité locative).
• Un accompagnement dans la recherche d’un financement pour bénéficier du levier bancaire qu’autorise un investissement locatif.
• Un accompagnement jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire (y compris la négociation du prix d’achat du bien, la remise d’une offre d’achat, la signature du compromis de vente).
• La réalisation des travaux (par leur entreprise maison).
• L’ameublement du bien.

À l’issue du processus d’investissement, vous pouvez également leur confier la gestion locative de votre bien sur le long terme (il s’agit là d’un service optionnel). Vous pouvez aussi vous en charger vous-même ou confier cette tâche à l’agence de votre choix (voir mon comparatif des tarifs des agences de gestion locative) .

Des biens anciens qui nécessitent des travaux

Si vous êtes un particulier et souhaitez réaliser un premier ou un second investissement locatif, ImAvenir vous conseillera d’investir dans un bien ancien qui nécessite des travaux et qui se trouve dans une zone à forte tension locative et à fort potentiel de développement. Par ailleurs, et à moins que vous ayez un gros budget, ImAvenir vous fera investir dans une petite surface (un studio ou un T2) que vous louerez à des étudiants ou à des jeunes actifs.

Cette stratégie est parfaitement justifiée car elle vous permet de prétendre au formidable dispositif fiscal qu’est le statut LMNP (location en meublé non professionnelle) au régime réel. Cette niche fiscale vous permet de réaliser d’importantes économies d’impôt et donc de booster la rentabilité de votre investissement locatif.

Les conseils de Grégoire

Pour bien comprendre le fonctionnement et l’intérêt du statut LMNP au régime réel, n’hésitez pas à suivre ma mini-formation gratuite sur l’investissement locatif (vous recevrez 1 mail par jour pendant 7 jours).

Le spécialiste du Grand-Paris

Le terrain de jeux d’ImAvenir est Paris intramuros et le Grand Paris exclusivement (131 communes au total et 7 millions d’habitants). Contrairement à d’autres entreprises qui proposent leur service dans une multitude de villes à travers toute la France, ImAvenir concentre tous ses efforts sur une seule localité.

Je vois dans ce positionnement géographique deux gros avantages.

Le premier avantage est que lorsqu’on s’adresse au spécialiste d’un sujet, le service rendu a plus de chances d’être qualitatif. ImAvenir connaît parfaitement le marché francilien et connaît mieux que n’importe quelle autre entreprise les opportunités qu’il offre.

Le second avantage est que le Grand Paris est :

• La métropole la plus dynamique de France (je ne vous apprends rien et je ne suis pas sûr qu’il faille encore vous en faire la démonstration).
• En plein développement avec le Grand Paris Express (le cinquième plus gros chantier du monde).
• Adapté à une multitude de profils d’investisseurs différents (dans le Grand Paris le prix du m2 se situe entre 4K€ et 10K€).

C’est d’ailleurs précisément le sujet que nous abordons avec Mathieu Doliveux dans cet échange

Les conseils de Grégoire

Si vous avez une idée précise de ce que vous voulez, adressez vous à un spécialiste plutôt qu’à un généraliste !

L’ensemble des métiers internalisés

Contrairement à beaucoup de leurs concurrents, ImAvenir a internalisé l’ensemble des métiers nécessaires à la réalisation du projet, notamment :

• La chasse des biens immobiliers (pour trouver un bien rentable),
• L’architecture d’intérieur (pour optimiser l’espace du bien),
• Les travaux de rénovation (pour rendre attractif le logement) .

Cette organisation a le gros avantage de laisser peu de place à l’imprévu et aux mauvaises surprises. Si vous êtes convaincu par la qualité du travail réalisé pour d’autres investisseurs, il n’y a aucune raison que vous soyez déçu pour votre propre projet.

Par ailleurs, l’internalisation des travaux permet à ImAvenir de vous garantir un budget travaux sans dépassements ni imprévus. C’est l’assurance d’obtenir une rentabilité connue d’avance.

ImAvenir, le chasseur de rentabilité

ImAvenir vous le dit carte sur table : vous pouvez compter sur 5% de rentabilité brute dans Paris et 6 à 7% en 1ere et 2eme couronnes.

Pour dégager une telle rentabilité ImAvenir utilise plusieurs leviers :

• L’achat de biens anciens car ils se vendent généralement à un prix décoté (« plus c’est défoncé, mieux c’est » selon les mots du fondateur Mathieu).
• L’achat de biens qui offrent la possibilité de réaliser des travaux stratégiques (par exemple un studio suffisamment grand pour le transformer en T2 afin de le louer plus cher).
• La réalisation de travaux optimisés et maîtrisés grâce à leurs deux sociétés maison :
  • Flat DB qui est un bureau d’étude technique et contractant général pour les travaux de rénovations tous corps d’état.
  • Loc’isol qui propose des travaux sur mesure afin d’améliorer le DPE de passoires thermiques.

Combien coûte ImAvenir ?

La rémunération d’ImAvenir s’élève à 7,2% TTC du coût total du projet (prix d’achat du bien, frais de notaire et travaux notamment) avec un minimum forfaitaire de 9 500€TTC.

Prenons l’exemple d’un projet dont le coût total s’élève à 200 000€. Les honoraires que vous aurez à payer s’élèveront alors à 14 400€TTC.

Au-delà du grand service rendu, ce coût est largement compensé par l’économie qu’ImAvenir vous permettra de réaliser en vous donnant accès à des offres off-market meilleures marchés que les offres grand public. En effet, ImAvenir travaille avec un grand nombre de professionnels qui ont la primeur de certaines opportunités (agences notariales, syndics, huissiers, etc.).

En outre, dans le cadre d’une location meublée au régime réel (le dispositif fiscal le plus intéressant pour un investissement locatif), vous avez le droit de diminuer votre base imposable de l’ensemble des coûts supportés (y compris les frais ImAvenir). Ainsi, ces coûts vous permettront de générer un déficit pendant une dizaine d’années et donc d’être exonéré d’impôts !

ImAvenir, une entreprise sérieuse ?

En quelques mots, ImAvenir c’est :

• 10 ans d’existence (un pionnier dans le secteur de l’investissement locatif clés en main).
• 180 M€ déjà investis pour ses clients (grosse expérience).
• 80% des clients ImAvenir se lancent dans un second projet.
• 40% des clients ImAvenir se lancent dans un troisième projet.
• Une note Google de 4,7/5 sur 58 avis (c’est excellent). A noter que les seuls avis négatifs viennent de personnes qui n’ont jamais investi avec ImAvenir (uniquement des prospects).

Mon échange avec Mathieu Doliveux

Dans le but de peaufiner mon avis sur ImAvenir, j’ai contacté Mathieu Doliveux (le fondateur) pour lui poser mes dernières questions. Je me suis finalement dis que le mieux était de vous transmettre notre échange tel quel !

Grégoire. Mathieu, avez-vous investi personnellement ? Si oui, dans quels types de bien, et dans quelles villes ?

Mathieu. J’ai commencé à investir en province en 2016, dans plusieurs villes moyennes avec de fortes rentabilités (12 à 13% sur le papier). Je m’en sépare petit à petit car les tensions locatives ne sont pas assez importantes. On choisit des locataires souvent par défaut et on est systématiquement voué à des impayés ou des dégradations dès lors que l’on fait du lowcost. Grosse rentabilité de 10 à 15% quelle que soit la ville signifie aussi problèmes inévitables avec les locataires, impayés, travaux de remises en état court terme, frais d’huissiers, procès. Bref un calvaire pour un bailleur. J’ai donc reconcentré la quasi intégralité de mes biens à Paris et dans le Grand Paris avec des rentabilités tout de même fortes grâce à la reconfiguration, mais aussi très stables, sécurisées et pérennes. A ce jour je compte moins de 5 jours de vacance locative par an sur mes biens à Paris et dans le Grand Paris (juste le temps de faire le switch de locataire après un départ).

Grégoire. Quel pourcentage de vos prospects sait exactement où ils veulent investir ?

Mathieu. La plupart n’ont pas d’idée précise quant à la ville en elle-même mais souhaitent impérativement investir en Ile-de-France, notamment proche des gares du Grand Paris Express pour bénéficier non seulement des rentabilités élevées en achetant des biens complètement dégradés, à rénover entièrement mais aussi profiter des perspectives des plus-value à court et moyen terme. Par exemple, la ville de Clichy a pris 51% de plus-value en seulement 5 ans. Impossible de faire aussi bien en province à mon sens.

Grégoire. Quelles sont les communes où vous avez le plus investi ?

Mathieu. Paris intramuros et le 92 restent nos villes et départements de prédilection : quartiers sécurisés, demande locative énorme (24/48h en moyenne pour trouver un locataire et souvent plus de 20 candidatures déposées en seulement quelques heures), locataires de premier choix (garant, caution, paiement des loyers en temps et en heures), investissement patrimonial « en bon père de famille », copropriété saines, faibles taxes foncières, rentabilités plus forte que dans les grandes villes de France (pour le 92 notamment).

Grégoire. Quel est le montant minimum d’apport faut-il pour investir dans un projet qui s’autofinance ? Ce sera dans quelle ville dans quelle surface ?

Mathieu. L’autofinancement dépend de la nature du projet (studio vs colocation par exemple), des taux d’intérêt et du montant de l’apport. Par exemple, pour un même projet avec une rentabilité de 6%, on peut aussi bien avoir un cashflow négatif, neutre ou positif, le seul curseur reste le montant de l’apport. En moyenne en ce moment, sur des budgets à 200/250K, 20%/25% d’apport suffisent pour autofinancer.

Grégoire. Le client a-t-il un interlocuteur unique tout au long du projet ?

Mathieu. Tous les clients passent systématiquement entre les mains des deux dirigeants à savoir Alexandre ou moi-même. C’est très important pour nous de connaître tous nos clients, leurs envies, leurs sensibilités et d’échanger avec eux pour les comprendre. Nous sommes une petite structure à taille humaine et nous prônons l’aspect « manufacture ». Les clients doivent pouvoir se laisser porter et prendre par la main pendant toute la durée de leur projet. La confiance est le maître mot car ils nous confient des sommes très importantes. Une fois le mandat (gratuit) signé auprès d’Alexandre ou moi même, le client dispose d’un chasseur dédié qui va réaliser une découverte client d’une vingtaine de minutes afin de cerner avec précision ses critères et ses envies. L’objectif étant que le chasseur lui trouve un bien sur-mesure par rapport à ses critères d’investissement et ne pas lui envoyer 30 projets, tous plus approximatifs les uns des autres. Nous mettons un point d’honneur à ce que chaque projet présenté réponde à 100% aux critères que le client aura énoncé à son chasseur lors de la découverte. Une fois le produit présenté et celui-ci accepté par le client, nous l’accompagnons chez le notaire jusqu’à son acte authentique. Le client est ensuite épaulé par une architecte qui lui est dédié et qui va suivre son chantier en lui envoyant régulièrement des comptes rendus jusqu’à ce que son bien soit intégralement rénové de A à Z, en éradiquant l’état de passoir énergétique pour lui permettre de louer son bien de façon pérenne.

Grégoire. Combien de temps faut-il attendre pour avoir une première proposition d’investissement ? Quelle garantie ai-je que vous ne me proposez pas un investissement pas optimal pour que vous touchiez vos honoraires rapidement ?

Mathieu. En moyenne tous les clients sont servis dans un délai de 3 semaines mais tout dépend des critères plus ou moins sélectifs de chacun et tout dépend surtout du marché à l’instant T et des produits à vendre. Si un produit se présente sur le marché et correspondant à 100% des critères du client dès le lendemain de la signature du mandat, nous n’allons pas nous priver de le lui présenter. L’objectif de présenter des biens sur mesure n’autorise pas l’approximation et de présenter des biens « moyens ». Par ailleurs et grâce à nos 12 ans d’expérience, nous travaillons avec un très gros réseau d’apporteurs d’affaires (notaires, agents immobiliers, huissiers etc.) qui nous sollicitent en priorité sur des biens off market qui n’existent pas sur la toile du web et qui sont souvent des biens de succession. La plupart du temps ces biens sont décotés par rapport au marché car lorsqu’il y a plusieurs héritiers, ceux-ci n’hésitent pas à « casser » le prix pour vendre vite et la quote-part de chacun est impactée de seulement quelques milliers d’euros. 

Grégoire. Pourquoi avez-vous décidé d’internaliser la partie travaux ?

Mathieu. Nous avons fait le choix de réaliser les travaux en interne afin de maîtriser toute la chaîne de production jusqu’à la livraison du bien prêt à louer. Ainsi le client connaît au centime près le coût de ses travaux lors de la présentation du projet par son chasseur. Nous fonctionnons de manière forfaitaire pour éviter toute mauvaise surprise de surcoût à la fin des travaux comme avec la plupart des artisans.

Grégoire. Quelles peuvent être les plus grosses sources de frustration ou insatisfaction pour vos clients ?

Mathieu. Ne pas se positionner assez rapidement sur le bien présenté par le chasseur. Nous sommes sur un marché très particulier en Ile-de-France car les bonnes opérations partent en seulement quelques heures, parfois même en quelques minutes. Le marché des petites surfaces avec travaux est très prisé par les investisseurs, il est donc fondamental que le client puisse se positionner et faire une offre dans un laps de temps très court, souvent inférieur à 12 heures. Nos chasseurs ont souvent la main quelques heures sur le produit, le temps notamment d’établir le projet financier au client et le lui présenter. Passé ce délai, il est clair que les bonnes opérations partent à la vitesse de l’éclair. D’où l’intérêt de passer par nos services afin de profiter des opérations dont n’a pas connaissance le grand public.

Mon avis sur ImAvenir en conclusion

En un mot, si j’avais pour objectif d’investir dans le Grand Paris, je confierais mon projet à ImAvenir. Ils ont toutes les qualités pour qui permettent de réaliser une opération intelligente et à moindre coût.

Questions fréquentes sur Imavenir

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Je vous donne mes réponses dans cet article .

Mon avis sur Imodirect en synthèse

Présentation d’Imodirect

Fondé en 2017 par Arnaud Hacquart, Imodirect est une agence de gestion locative en ligne, présente sur l’ensemble du territoire national et dont les bureaux se situent à Paris.

Fort d’une équipe de 35 salariés et 300 relais locaux, Imodirect gère aujourd’hui plus de 5 000 lots dans toute la France.

La naissance d’Imodirect est le fruit d’un constat : la gestion locative est rébarbative et les agences de gestion locative traditionnelles coûtent chères. De ce double constat est née une ambition : grâce au digital, proposer aux propriétaires-bailleurs un service de gestion locative à distance irréprochable et sensiblement moins cher qu’une agence de quartier.

Bien que 100% digitale, Imodirect se fait néanmoins un point d’honneur d’entretenir une proximité humaine aussi bien avec les propriétaires bailleurs qu’avec les locataires. A titre d’exemple, Imodirect :

• Attribue à chaque propriétaire un gestionnaire unique disponible du lundi au vendredi de 9h à 18h.
• Organise des visites physiques pour les candidats locataires (ce qui n’est pas le cas chez toutes les agences en ligne) grâce à leur réseau de professionnels sur place.

Imodirect le comprend bien, la réussite de leur agence passe par la satisfaction de leurs clients (et qui fait souvent défaut dans l’univers de la gestion locative).

À qui s’adresse Imodirect ?

Imodirect s’adresse à l’ensemble des propriétaires bailleurs qui souhaitent se décharger de la gestion locative de leur bien (parce qu’ils n’ont pas le temps ou l’envie de s’en occuper).

Imodirect s’adresse aussi bien aux propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur bien, qu’aux propriétaires qui n’ont pas trouvé satisfaction dans leur agence locative historique. Les raisons souvent évoquées par ces derniers sont le manque de professionnalisme de leur agence (vacance locative trop importante notamment) et le prix de la prestation trop élevée (une agence de quartier coûte beaucoup plus chère qu’Imodirect, j’y reviens plus bas).

Par ailleurs, Imodirect prend aussi bien en charge les mono-habitations (appartements et maisons) que les colocations. Une offre dédiée est également proposée aux propriétaires de places de parking.

Présente dans les 60 plus grandes villes de France, Imodirect couvre une grande partie du territoire français (Paris, Bordeaux, Marseille, Nantes, Rennes etc.).

L’offre Imodirect

Pour le dire simplement, Imodirect offre l’ensemble des services qui permettent à un propriétaire-bailleur de n’avoir à s’occuper de rien ! Pour preuve, une partie importante des clients Imodirect sont des expatriés.

Comme toutes les agences, Imodirect scinde son offre en deux sous offres : l’offre « recherche locative » et l’offre « gestion locative« . En option, vous pouvez souscrire à leur assurance loyers impayés pour vous couvrir contre un défaut de paiement de votre locataire.

Concernant l’offre « recherche locative »

L’offre recherche locative comprend :

1. La mise en valeur de votre logement et sa diffusion en ligne sur plus de 30 portails immobiliers en ligne (Seloger, Leboncoin Pro, Bienici etc.).
2. Les visites et l’étude de solvabilité des candidats (les visites sont effectuées sur place et les pièces apportées sont manuellement vérifiées).
3. La signature du bail et l’état des lieux d’entrée (photos et vidéos).

Les conseils de Grégoire

Mon avis est que l’étendue de l’offre répond aux standards de la profession. Cependant, Imodirect se distingue de ses concurrents en proposant des visites physiques aux candidats locataires (et pas uniquement des visites virtuelles comme c’est le cas pour beaucoup d’agences de gestion locative en ligne).

En 2026, l’offre est facturée forfaitairement :

• 11€TTC/m2 par recherche si votre logement se situe en zone non tendue
• 15€TTC/m2 par recherche si votre logement se situe en zone tendue
• 20€TTC/m2 par recherche si votre logement se situe en zone très tendue

Notez que :

• Il est possible de ne pas souscrire à cette offre et de ne prendre que l’offre « gestion locative » (que je décris ci-après).
• Imodirect vous offre une nouvelle recherche si votre locataire quitte le bien avant son 6ème mois.

Concernant l’offre « gestion locative »

L’offre gestion locative comprend :

1. La gestion administrative et financière de votre bien (appels de loyers, révision annuelle du loyer, apurement des charges, avis d’échéances, quittances, calculs des retenus sur le dépôt de garantie à la sortie du locataire etc.).
2. La gestion des impayés et des contentieux (relances et recommandé auprès du locataire et des garants, déclaration à l’assurance et suivi de l’indemnisation (si assurance loyers impayés), suivi de l’intervention de l’huissier, etc.).
3. Le suivi des travaux et des interventions (déclaration du sinistre auprès du locataire, consultation des artisans et négociation des devis, etc.).

Les conseils de Grégoire

Mon avis est que l’étendue de l’offre répond également aux standards de la profession (ni plus, ni moins).

En 2026, l’offre est facturée forfaitairement 39,90€TTC/mois.

A noter qu’il est tout à fait possible de souscrire à l’offre gestion locative mais pas à l’offre recherche de locataires (en revanche, le contraire n’est pas possible).

Concernant la Garantie Loyers impayés (GLI ou Assurance Loyers Impayés)

La GLI est une assurance optionnelle qui permet au propriétaire de se couvrir en cas de défaut de paiement du locataire. La garantie couvre généralement le montant des loyers impayés, les frais de dégradation du logement (non couverts par le dépôt de garantie) ainsi que les frais de contentieux et de procédures judiciaires (si un litige survenait avec votre locataire).

L’offre garantie loyers impayés d’Imodirect comprend :

1. Un remboursement des loyers sans limite de montant (indemnisation dès le 1er mois de loyer impayé sous 48 maximum sans franchise)
2. Jusqu’à 10 000 euros de remboursement liés à des dégradations dans le bien
3. La prise en charge de l’intégralité des démarches contentieuses

L’offre est facturée forfaitairement 2,5% des loyers encaissés.

Les conseils de Grégoire

La GLI est une assurance que je recommande chaudement, en particulier pour les particuliers qui réalisent un investissement locatif et pour qui la perception du loyer est indispensable pour rembourser leur emprunt. En outre, souscrire à la GLI dans le cadre d’un mandat de gestion locative est particulièrement indiquée car vous êtes assuré de ne pas subir une déchéance de garantie (en cas de dossier locataire non conforme par exemple).

Une interface en ligne pour le suivi

Afin de suivre efficacement la vie du bien confié, Imodirect met à la disposition du propriétaire un espace digital accessible sur smartphone et sur ordinateur.

Cet espace permet de suivre toutes les démarches de gestion locative et mise en location de chaque bien.

Elle permet notamment :

• De suivre les étapes de recherche de locataire (de la diffusion des annonces jusqu’à la signature du bail avec état des lieux d’entrée).
• D’accéder à l’intégralité des informations financières sur le bien (l’ensemble des revenus et charges sur la période souhaitée pour connaître votre rentabilité locative par exemple).
• De suivre au jour le jour les actions entreprises par votre gestionnaire en cas d’impayés.
• D’échanger directement avec votre gestionnaire en cas de besoin.

Les conseils de Grégoire

Mon avis et que cet espace rempli parfaitement l’objectif recherché qui est de fluidifier les échanges d’information entre Imodirect et le propriétaire bailleur !

Imodirect est-il une bonne affaire en termes de prix ?

Contrairement aux autres agences, Imodirect a fait le choix de proposer une tarification sur une base forfaitaire :

• 11-15-20€TTC/m2 par recherche pour la partie recherche locative.
• 39,90€TTC/mois (soit 479€TTC/an) pour la partie gestion locative.

À noter qu’en général :

• Les agences de gestion locative en ligne facturent en moyenne  :
  • 75%TTC du premier loyer pour la partie recherche locative
  • 4%TTC des loyers annuels pour la partie gestion locative
• Les agences traditionnelles de quartier facturent en moyenne :
  • 100%TTC du premier loyer pour la partie recherche locative
  • 8%TTC des loyers annuels pour la partie gestion locative

Aussi, en fonction du profil de votre bien, la tarification Imodirect est plus ou moins intéressante. Prenons quelque exemples d’un bien situé à Paris et d’un bien situé à Rennes (zones toutes deux « très tendues »).

Pour la partie « recherche de locataires »

Pour la partie « gestion locative »

Nous constatons que l’offre Imodirect est particulièrement intéressante dans les villes où les loyers sont élevés. Dans mon exemple, Imodirect propose un prix imbattable à Paris mais un prix peu compétitif à Rennes.

Imodirect propose des prix ultra-compétitifs dans les villes les plus chères de France.

Imodirect, une agence de confiance ?

C’est sans doute la question la plus importante à se poser. Avec Imodirect, vais-je être satisfait de la prestation ? La réponse est oui. En tout cas, vous trouverez difficilement mieux.

En quelques mots, Imodirect c’est :

• Une entreprise qui a déjà 8 ans d’existence (ce n’est plus une start-up).
• Une note Google de 4,3/5 sur 1100 avis (la meilleure note du marché).
• 5 000 lots gérés (c’est une entreprise qui a de l’expérience).
• Des clients fidèles à Imodirect en moyenne pendant 8 ans (sans doute la meilleure preuve qu’Imodirect propose un service de qualité). 

En matière de sérieux et de professionnalisme, Imodirect est au rendez-vous! Et en plus, si vous n’êtes pas satisfait, vous pouvez résilier quand bon vous semble.

Mon avis sur Imodirect

Mon avis est qu’Imodirect offre un service de bonne qualité pour un prix beaucoup plus intéressant qu’une agence traditionnelle.

Je vous recommande Imodirect sans hésiter.

Questions fréquentes

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