Pour vous aider à y voir plus clair dans cette offre foisonnante, j’ai décidé d’aller à la rencontre des sociétés de gestion, afin de mieux comprendre leur vision et leurs stratégies. Aujourd’hui, je vous propose un entretien exclusif avec Norma Capital, un acteur présent depuis une dizaine d’années déjà.

Pourriez-vous nous présenter en quelques mots votre société de gestion ?

Norma Capital est une société de gestion indépendante qui gère 3 SCPI et 1 OPCI (données au 30/09/2025). Aujourd’hui, nous avons franchi le cap symbolique du milliard d’euros d’encours sous gestion, répartis sur près de 240 actifs immobiliers et détenus par plus de 29 000 associés.

Ce qui nous distingue, ce sont trois piliers fondamentaux.

Norma Capital adopte pour ses SCPI une stratégie d’investissement rigoureuse, centrée sur l’immobilier et la diversification. Cette approche tend à assurer une croissance maîtrisée pour viser la pérennité et la performance des investissements. Les investisseurs bénéficient ainsi potentiellement d’une rentabilité soutenue par une gestion prudente et sur le long terme.

La DIVERSIFICATION

La diversification est au cœur de la stratégie d’investissement de Norma Capital. Nous sélectionnons des actifs issus de différentes typologies d’actifs : bureaux, commerces, locaux d’activités, éducation, santé, etc. afin d’équilibrer les sources de performance et de maîtriser les risques. Cette approche s’étend à la variété des locataires et à la répartition géographique de nos actifs, favorisant ainsi la résilience et la stabilité des rendements. Notre offre de SCPI, complémentaire et diversifiée, permet de répondre aux différents objectifs patrimoniaux de nos investisseurs.

La MAÎTRISE

Nous veillons à ce que le rythme de nos investissements reste en adéquation avec la collecte, tout en construisant un patrimoine diversifié et granulaire pour limiter les risques. Notre approche repose également sur une recherche opportuniste d’actifs de qualité, identifiés au bon moment et dans les zones les plus porteuses.

La PROXIMITÉ

Indépendants, nous cultivons une relation de proximité avec nos épargnants comme avec nos locataires. Grâce à une gestion internalisée et à une présence régionale affirmée, nous veillons à inscrire nos investissements dans le tissu économique local. Notre ambition : générer un impact vertueux et durable au service des territoires. 

Plus qu’une société de gestion, Norma Capital se positionne comme un partenaire de confiance sur le long terme, aux côtés des épargnants et des conseillers en gestion de patrimoine, porté par une vision claire et des convictions fortes.

Données au 30/06/2025

Combien de SCPI gérez-vous aujourd’hui ? Quelles sont leurs principales caractéristiques ?

Nous gérons aujourd’hui trois SCPI :

• NCap Régions (anciennement Vendôme Régions) est notre SCPI la plus connue, qui a récemment dépassé le milliard de capitalisation, avec 175 actifs en portefeuille au 30/09/2025, affichant ainsi une très forte granularité. Elle investit dans toutes les régions de France, convaincue de la vitalité économique et démographique des grandes métropoles régionales.

Norma Capital élargit progressivement son patrimoine, historiquement centré sur les bureaux, commerces et locaux d’activités, en y intégrant plus récemment un actif hôtelier. Elle se focalise sur des acquisitions en ligne avec notre stratégie : diversifiées, composées d’actifs à fort potentiel de valorisation, et un ancrage régional fort aux quatre coins du pays. Depuis 10 ans, NCap Régions fait ses preuves et continue d’étendre son parc immobilier, en valorisant et revalorisant les investissements de ses associés, offrant ainsi constance et fiabilité aux investisseurs.

En 2024, elle a affiché une performance globale annuelle de 5,72 % confirmant son attractivité. C’est une SCPI de référence pour les investisseurs en quête de diversification géographique, typologique et de stabilité sur le long terme.

Le ticket d’entrée est fixé à 3 410 € (5 parts de 682 €), suite à la récente augmentation du prix de la part de +1,79 % (début septembre 2025).

C’est une des rares SCPI du marché qui affiche un TRI de 6% sur 10 ans, sur la période 2015 à 2025. (soit depuis sa création). Le tout sans part en attente de retrait à date sur la SCPI.

•  NCap Education Santé est une SCPI thématique et européenne investissant dans les secteurs essentiels de l’éducation, de la santé, du bien-être et de l’environnement. Elle détient des crèches, écoles, établissements de soins et structures médico-sociales répartis en France et en Europe, offrant une diversification géographique solide et une résilience naturelle face aux cycles économiques.

Parmi les premières SCPI labellisées ISR, NCap Éducation Santé allie recherche de performance et impact positif, en orientant les capitaux vers des actifs utiles. Sa gestion responsable et sans recours à l’endettement (0 % de levier) permet d’être en ligne avec notre approche prudente et durable.

En 2024, elle a délivré une performance brute de fiscalité étrangère de 4,85 % avec un TOF de 96,5 %, illustrant la qualité et la stabilité de son patrimoine. Accessible à partir de 1 010 € (5 parts de 202 €), elle permet à chaque épargnant de conjuguer sens, performance et diversification européenne.

• NCap Continent est notre SCPI paneuropéenne lancée en 2023, conçue pour diversifier le patrimoine de nos associés hors des frontières françaises. Elle investit aujourd’hui principalement en Espagne, au Royaume-Uni et prochainement en Allemagne, des zones présentant des dynamiques économiques attractives

La SCPI se distingue par une diversification sectorielle maîtrisée, incluant bureaux, commerces locaux d’activités et établissements d’éducation, permettant de répartir les risques sur divers actifs. 

En 2024, elle a affiché une performance globale annuelle de 7,01 % avec un TOF de 100%. 

Investir en Europe permet de diversifier son patrimoine tout en accédant à des marchés présentant une dynamique différente. Cette approche peut également offrir des opportunités sectorielles selon les pays et bénéficie d’une fiscalité avantageuse grâce aux conventions internationales, pouvant ainsi optimiser le rendement net potentiel pour l’investisseur français.

Le ticket d’entrée est fixé à 2 100 € (10 parts de 210 €), rendant cette diversification européenne accessible à tous les profils d’investisseurs. 

Les trois SCPI gérées par Norma Capital témoignent d’une approche maîtrisée et d’une vision à long terme de l’immobilier. En plaçant la responsabilité, la transparence et la création de valeur durable au cœur de sa gestion, Norma Capital consolide sa position d’acteur de référence sur le marché.

Quels types de biens possédez-vous au travers de vos SCPI ?

Nos SCPI s’appuient sur un patrimoine immobilier large et équilibré, couvrant de nombreuses grandes classes d’actifs.

Nous détenons des bureaux situés dans les principales métropoles régionales, conçus pour accueillir aussi bien des entreprises locales que des filiales de grands groupes.

Nos commerces de proximité abritent des enseignes reconnues telles que Basic-Fit ou Aldi, ainsi que des locataires offrant des services essentiels aux entreprises et aux collectivités (comme Dalkia, filiale EDF).

Nous investissons également dans des locaux d’activités et de logistique légère, offrant des espaces polyvalents adaptés au stockage, à la distribution ou à la production à petite échelle, un segment en pleine croissance porté par le développement du e-commerce.

Enfin, nos SCPI intègrent des actifs à forte utilité sociale notamment pour la SCPI NCap Education Santé : établissements scolaires, crèches, cliniques ou pharmacies, qui participent directement à l’aménagement et au bien-être des territoires.

Cette diversification sectorielle s’accompagne d’une stratégie de granularité maîtrisée. Nous recherchons à privilégier l’acquisition d’actifs de taille moyenne plutôt que la concentration sur quelques biens importants.

Ces derniers temps nous avons redécouvert l’importance des taux d’emprunt, et leurs conséquences. Est-ce que vous recourez à la dette pour vos SCPI ?

La dette est un outil qui peut améliorer la performance, mais elle comporte aussi des risques, notamment dans des périodes comme celle que nous avons traversée depuis 2022, avec une remontée rapide et marquée des taux d’intérêt.

La réglementation autorise les SCPI à recourir à un endettement allant jusqu’à 40 % de la valeur de leur patrimoine. Dans les faits, beaucoup de SCPI du marché se situent aujourd’hui autour de 20 à 30 % de dette. 

Chez Norma Capital, nous avons toujours fait le choix de la prudence :

• 0 % sur NCap Éducation Santé, comme précisé dans la note d’information, “la SCPI n’aura pas recours à l’endettement dans le cadre de ses investissements”. 
• Environ 15 % sur NCap Régions et NCap Continent, soit un niveau très inférieur à la moyenne du marché au 30 septembre 2025

Cette politique conservatrice nous distingue. Elle a pu sembler pénalisante en période de taux bas, car nous utilisions moins l’effet de levier. Mais aujourd’hui, avec la hausse brutale des taux, elle peut constituer un atout, en limitant l’exposition à la dette et en favorisant une relative stabilité opérationnelle. 

Il y a eu un retournement du marché immobilier à partir de 2022, qui a fait souffrir certaines SCPI. Dans quelle mesure êtes-vous impactés ?

Le retournement du marché immobilier à partir de 2022 a été marqué par une baisse des volumes d’investissement, une correction des valeurs d’actifs et des ajustements parfois significatifs de prix de parts. Plusieurs SCPI du marché ont dû annoncer des baisses de prix de part parfois supérieures à 10 %, ce qui a rappelé la nécessité d’une gestion prudente.

Chez Norma Capital, nous avons traversé cette période avec une stabilité remarquable : nos prix de parts n’ont jamais été revus à la baisse. Cette résilience repose sur plusieurs choix structurants :

• Granularité du patrimoine : aucun actif ni locataire ne représente une part excessive de nos revenus.
• Nous maintenons une exposition mesurée aux actifs sensibles, en particulier les bureaux de grande taille situés à Paris-intra, Défense et Péri-Défense, qui ont été les plus impactés par la remontée des taux en 2023. Pour exemple, notre SCPI Française Ncap Régions ne dispose que de 2% d’actifs de bureaux à Paris intra-muros (source : bulletin trimestriel 30/09/2025). Cette prudence s’inscrit dans une stratégie de diversification sectorielle et géographique, couvrant bureaux, commerces, santé, éducation et logistique légère, en France et en Europe. Elle vise à répartir les risques entre les différentes typologies d’actifs.  
• Taux d’occupation au-dessus de la moyenne du marché : 91,8% pour Ncap Région, 95,9% pour Ncap Education Santé et 100 % pour Ncap Continent (données propres à Norma Capital au 30/09/2025).
• Faible recours à l’endettement : 17,13% pour Ncap Régions, 4,09% pour Ncap Education Santé et 13,70% pour Ncap Continent, contre 20-30 % en moyenne sur le marché (données propres à la SCPI au 30/09/2025).

Ces décisions stratégiques, qui peuvent sembler prudentes voire moins évidentes en période de marché euphorique, sont précisément celles qui font la différence lorsque les conditions deviennent plus difficiles.

On voit notamment certaines sociétés de gestion avec un nombre de parts en attente de retrait relativement conséquent. Qu’en est-il de votre côté ?

La question de la liquidité est effectivement centrale dans le monde des SCPI. Ces derniers mois, certaines sociétés ont vu s’accumuler des volumes importants de parts en attente de retrait, conséquence de la baisse de confiance liée aux décotes de prix de parts et à la remontée des taux.

Chez Norma Capital, nous avons conservé une situation saine. Nos SCPI continuent d’attirer de nouveaux investisseurs, ce qui nous permet de maintenir un équilibre entre souscriptions et retraits. Nous n’avons pas de part en attente de retrait.

Cet état de fait repose sur des éléments concrets :

• La confiance de nos associés, nourrie par la transparence et la recherche de la stabilité dans notre gestion,
• Une collecte maîtrisée, calibrée en fonction de notre capacité réelle à investir dans de bonnes conditions.
• Une présence très faible d’investisseurs institutionnels : seulement 2 % au sein de nos trois SCPI (au 30/06/2025).

Notre objectif n’est pas de maximiser la collecte à tout prix, mais d’assurer une croissance qualitative, durable et équilibrée.

Nous constatons néanmoins un rebond sur le marché des SCPI. Quels sont vos nouveautés et axes de développement pour les années à venir ?

Après la phase d’ajustement de 2022-2023, nous observons une relance de la collecte et une dynamique positive sur le marché des SCPI. Ce cycle devrait offrir de belles opportunités pour les acteurs avisés.

Nos axes de développement sont les suivants :

Nous poursuivons le développement de la SCPI NCap Continent, soutenue par l’intérêt croissant des investisseurs pour les SCPI européennes et leur recherche de diversification géographique et fiscale. La SCPI sera alimentée par des acquisitions ciblées dans des zones stratégiques, avec un accent sur la résilience des locataires et la sécurité des baux.

Poursuivre notre engagement ISR et ESG. Avoir toutes nos SCPI labellisées ISR est une fierté, mais ce n’est qu’une étape. Nous allons poursuivre nos efforts pour réduire l’empreinte énergétique de nos immeubles et continuer notre stratégie d’investissement “Best in Progress”.

La SCPI NCap Education Santé illustre particulièrement cette démarche. Elle agit pour l’amélioration continue des performances énergétiques et environnementales, la préservation de la biodiversité et l’adaptation des immeubles aux risques liés au changement climatique. L’objectif est d’améliorer la qualité d’usage pour les occupants.

Nous intégrons également toujours plus de critères ESG dans nos décisions d’investissement et ce pour les 3 SCPI Norma Capital. 

Nous avons pour objectif de saisir les opportunités créées par la correction du marché immobilier. La baisse des valeurs ouvre aujourd’hui la possibilité d’acquérir des actifs de grande qualité à des conditions attractives. Nous voulons tirer parti de ce contexte, dans une logique toujours sélective et prudente.

Nous souhaitons maintenir l’accessibilité de nos SCPI. Avec des tickets d’entrée dès 1 010 €.  Nos SCPI ouvrent l’accès à l’immobilier de rendement pour un large public, tout en apportant aux conseillers en gestion de patrimoine des solutions différenciantes pour leurs clients.

Désormais chez Norma Capital, Il est possible d’investir chaque mois dès 50 € et de réinvestir ses potentiels dividendes, permettant ainsi de faire croître progressivement son patrimoine immobilier.

Notre objectif reste inchangé : construire des SCPI robustes, responsables et performantes, capables de traverser les cycles, et de créer de la valeur dans la durée pour nos associés.

Source : Norma Capital – Données au 30/09/2025.

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif prenant la forme d’une société non cotée en bourse. 

L’investissement en SCPI comporte des risques : perte en capital, liquidité restreinte, évolution à la baisse de la valeur des parts ou du marché immobilier. 

Ce placement doit s’envisager sur le long terme (minimum 8 à 10 ans). 

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

Le présent contenu a une vocation informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. 

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Pour vous aider à y voir plus clair, j’ai choisi d’interviewer les dirigeants de plusieurs sociétés de gestion afin qu’ils nous partagent leurs spécificités et leur vision. Aujourd’hui c’est au tour d’Iroko, une jeune société de gestion au succès fulgurant, qui a su s’imposer dans le paysage avec sa SCPI Iroko Zen, et désormais également avec sa nouvelle SCPI Iroko Atlas.

Pourriez-vous nous présenter en quelques mots votre société de gestion ?

Iroko est une société de gestion indépendante agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Depuis 2020, nous rendons accessibles des solutions d’épargne immobilière modernes et performantes. Le tout, avec un modèle de frais qui permet d’aligner les intérêts des épargnants avec les nôtres.

Aujourd’hui, nous comptons dans notre équipe près de 70 experts issus de sociétés de gestion reconnues, de cabinets de conseil spécialisés en immobilier d’entreprise et de la Tech.

Combien de SCPI gérez-vous aujourd’hui ? Quelles sont leurs principales caractéristiques ?

Nous gérons aujourd’hui deux SCPI : Iroko Zen et Iroko Atlas. Toutes deux adoptent une stratégie opportuniste et diversifiée, à la fois sectoriellement et géographiquement, et intègrent des critères ESG dans le choix et la gestion de leurs actifs.

Iroko Zen est notre SCPI historique lancée en 2020, dans un contexte de marché post-COVID. Elle a bénéficié d’une forte collecte pendant la remontée des taux, nous permettant d’acquérir des biens de qualité à des prix bas, dans un marché sous pression redevenu favorable aux acheteurs. Elle compte aujourd’hui 24 000 associés et 1,5 milliard d’euros d’actifs sous gestion. 

Iroko Zen investit en Europe de l’Ouest (30 % de son patrimoine se situe en France), et cible des actifs d’une valeur située entre 5 et 30 M€. Elle affiche un TRI de 7,28 % depuis sa création et un rendement de 7,32 % en 2024, supérieur à son objectif de performance à long terme. Rappelons que les performances passées ne présagent pas des performances futures. 

Iroko Atlas est la petite dernière, lancée le 16 septembre 2025. Là où Iroko Zen s’affirme aujourd’hui comme une SCPI patrimoniale, Iroko Atlas est pensée pour aller chercher plus de performance potentielle, avec un niveau de risque adapté à cette ambition. Elle investit, contrairement à son aînée, 100 % hors de France : principalement en Europe de l’Ouest, en diversification en Europe centrale et pays nordiques, et de façon opportuniste en Amérique du Nord.

Iroko Atlas cible des actifs de taille modeste (entre 1 et 10 M€) situés dans des marchés régionaux, par conséquent hors du radar des institutionnels. Cette stratégie lui permet de saisir des opportunités à des prix attractifs au gré des cycles de marché et des évolutions de devise.

Quels types de biens possédez-vous au travers de vos SCPI ?

Iroko Zen et Iroko Atlas partagent un ADN commun : l’investissement sans dogme dans tous les secteurs de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, santé, logistique, éducation).

Quelques exemples représentatifs pour Iroko Zen, que les investisseurs peuvent retrouver sur notre site : 

• Un immeuble mixte commerces/bureaux en plein cœur de Londres : acquis pour un prix hors droit de 31,26 M€, il affiche un taux de rendement acte en main (AEM) de 7,3 % et une durée d’engagement ferme de 6,2 ans.
• Des bureaux à Wiesbaden, en Allemagne : situé dans la métropole de Francfort, l’une des 4 zones économiques les plus puissantes d’Allemagne, cet actif acheté 17,10 M€ hors droit affiche un taux de rendement AEM² de 7,04 % et une durée d’engagement ferme de 8,4 ans.
• Un portefeuille de 3 entrepôts logistiques à Abbeville, en France : d’une surface de plus de 18 600 m², cet actif est loué dans le cadre d’un bail de 12 ans fermes, pour un taux de rendement AEM² de 7,45 %.

De son côté, Iroko Atlas compte déjà un commerce loué par Tesco en Irlande à Dublin et quatre acquisitions en cours, sous promesse ou sous exclusivité. L’une d’elles est un local d’activités en République tchèque, d’une valeur inférieure à 5 M€ et avec un taux de rendement acte en main non garanti supérieur à 10 %. 

Ces derniers temps nous avons redécouvert l’importance des taux d’emprunt, et leurs conséquences. Est-ce que vous recourez à la dette pour vos SCPI ? 

Oui, de manière contrôlée et par opportunisme. Au 30 septembre 2025, notre SCPI Iroko Zen était endettée à hauteur de 24,97 % de la valeur de son patrimoine. La dette contribue à la performance, nous profitons de l’effet de levier pour maximiser notre capacité d’investissement et ainsi saisir des opportunités sur le marché immobilier.

La dette joue aussi un rôle clé dans la stratégie de notre nouvelle SCPI, Iroko Atlas. La fenêtre d’investissement actuelle est très intéressante : les prix des actifs ont été corrigés à la baisse, nous avons donc tout intérêt à constituer rapidement un parc immobilier acheté “à bas prix” selon notre analyse.

Il faut noter que les coûts d’emprunt ont augmenté par rapport à ce que nous avons connu il y a quelques années. Mais les spreads (c’est-à-dire la différence entre le rendement des actifs immobiliers et le coût de la dette) sont encore très favorables.

La situation de taux élevés actuelle, particulièrement bénéfique à l’achat, nous incite à ne pas nous contenter de notre seule collecte. Il nous semble que les bonnes affaires doivent être faites actuellement avant que cela prenne fin.

Il y a eu un retournement du marché immobilier à partir de 2022, qui a fait souffrir certaines SCPI. Dans quelle mesure êtes-vous impacté ?

Nous sommes impactés positivement. La crise a fracturé le marché des SCPI et mis en lumière la pertinence de notre stratégie et de notre timing. Ce retournement a créé pour nous un cercle vertueux : nous avons capté une part importante de la collecte du marché, que nous avons pu investir dans de bonnes conditions, tandis que des SCPI plus anciennes ont vu une partie de leur portefeuille perdre de la valeur. 

En achetant des biens de qualité à des prix souvent inférieurs à leur valeur vénale, Iroko Zen a constitué un portefeuille diversifié, avec un couple rendement / risque encore attractif aujourd’hui. Encore une fois, les performances passées ne présagent pas des performances futures.

On voit notamment certaines sociétés de gestion avec un nombre de parts en attente de retrait relativement conséquent. Qu’en est-il de votre côté ?

Nous n’avons aucune part en attente de retrait. Nous avons évidemment des demandes de retrait, largement absorbées, en lien avec les moments de vie de nos épargnants : achat immobilier, projets, divorces et décès. Mais la liquidité demeure assurée.

Nous constatons néanmoins un rebond sur le marché des SCPI. Quelles sont vos nouveautés et axes de développement pour les années à venir ?

Nous allons continuer à investir pour renforcer localement nos équipes et notre ancrage. Après Iroko Iberia, notre filiale à Madrid, nous travaillons sur d’autres implantations locales en Europe. Elles doivent nous permettre d’améliorer notre sourcing, la gestion du parc immobilier et notre relation avec les locataires de la SCPI.

En lien avec ces développements locaux, nous allons continuer de muscler nos équipes de gestion et d’investissement, en lien avec le développement de nos deux SCPI. Notre objectif : nous doter des meilleurs profils pour pérenniser la performance de nos fonds.

Enfin, nous allons continuer à accompagner avec ambition le lancement d’Iroko Atlas. Après le succès de la phase sponsors qui nous laisse entrevoir de belles perspectives, nous allons consolider sa position parmi les SCPI 100 % internationales du marché.

Données Iroko au 30/09/2025. Ceci est une communication publicitaire. Investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation de la valeur des parts. Dans le cadre d’investissements réalisés à l’étranger, la valeur des actifs et les revenus distribués peuvent également être impactés par les fluctuations des taux de change. Veuillez vous référer à la note d’information d’Iroko Zen et d’Iroko Atlas, ainsi qu’aux documents d’informations clés disponibles sur iroko.eu avant toute décision d’investissement. 

Iroko est une société de gestion, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le numéro GP-20000014 en date du 08/06/2020. 

Iroko Zen est une SCPI à capital variable faisant appel au public, dont le numéro de Visa AMF est le n°20-17 en date du 09/10/2020. 

Iroko Atlas est une SCPI à capital variable faisant appel au public, dont le numéro de Visa AMF est le n°25-10 en date du 24/06/2025. 

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Afin de vous aider à faire le tri dans cette multitude, j’ai décidé de réaliser des entretiens avec un maximum de sociétés de gestion, pour mieux cerner leurs convictions. Aujourd’hui, j’interroge la société de gestion Aestiam, présente depuis plus de 50 ans dans le secteur.

Pourriez-vous nous présenter en quelques mots votre société de gestion ?

Acteur historique de l’épargne immobilière, Aestiam offre des solutions d’investissement aux particuliers et aux investisseurs professionnels depuis des décennies. Les équipes de la société de gestion, qui dispose d’une expertise sur toute la chaine de valeur immobilière, sont au service des épargnants, avec agilité et exigence.

L’immobilier à taille humaine est au cœur de l’identité d’Aestiam, qui gère principalement des bureaux, des commerces, des hôtels et des locaux d’activité de petites et moyennes surfaces, adaptées aux besoins des locataires et des investisseurs.

Le patrimoine géré se compose de près de 450 immeubles, d’une valeur unitaire moyenne d’environ 3 millions d’euros, pour un total d’environ 1,4 milliard d’euros.

Aestiam privilégie une gestion immobilière active et de long terme, convaincue que prendre soin du patrimoine des épargnants est le levier essentiel d’une performance durable.

Combien de SCPI gérez-vous aujourd’hui ? Quelles sont leurs principales caractéristiques ?

Aestiam gère aujourd’hui 5 SCPI aux positionnements complémentaires :

• Aestiam Horizon : la SCPI de bureaux à taille humaine, composée de 149 actifs majoritairement situés en France métropolitaine, d’une taille unitaire moyenne de 2,4 M€.
  • Taux de distribution 2024 : 5,40 %
  • TRI 20 ans : 9,78 %
  • Année de création : 1986

• Aestiam Agora : la SCPI de commerces et d’hôtels à taille humaine, issue de la fusion-absorption d’Aestiam Cap’Hébergimmo par Aestiam Pierre Rendement. Elle détient 196 actifs, principalement situés en France.
  • Taux de distribution 2024 : 4,49 % 
  • TRI 20 ans : 8,67 %
  • Année de création : 1990
    
• Le Patrimoine Foncier : la SCPI parisienne à taille humaine à capital fixe, qui investit dans un patrimoine diversifié, dont près de 76 % sont situés à Paris intra-muros.
  • Taux de distribution 2024 : 5,72 %
  • TRI 20 ans : 11,77 %
  • Année de création : 1968

• Pierrevenus : SCPI portée par un partenaire institutionnel, qui détient un patrimoine diversifié, majoritairement situé en France.
  • Taux de distribution 2024 : 4,96 %
  • TRI 20 ans : 7,70 %
  • Année de création : 1988

• Linaclub : dernière-née de l’offre d’Aestiam en partenariat avec Linavest, cette SCPI a vocation à investir principalement dans des actifs alternatifs en Union européenne, Royaume-Uni et AELE.
  • Objectif de taux de distribution (non garanti) (1) : 6,5 % – 7,0 %
  • Année de création : 2024

(1) Objectif non garanti et basé sur des projections et des simulations de la société de gestion et ne constitue en aucun cas une promesse de distribution.

Quels types de biens possédez-vous au travers de vos SCPI ?

Les SCPI gérées par Aestiam détiennent principalement des actifs immobiliers à taille humaine : bureaux, commerces, hôtels, locaux d’activité, situés en France et en Europe.

Nous privilégions les petites et moyennes surfaces, d’une valeur unitaire moyenne d’environ 3 millions d’euros, car, selon nous, elles offrent un bon équilibre entre rendement et liquidité sur les marchés de l’investissement ou de la location. 

Cette granularité permet une mutualisation des risques, tant locatifs que géographiques, tout en répondant aux besoins des locataires, majoritairement des PME et TPE. 

Cette approche s’inscrit pleinement dans notre philosophie de gestion : investir dans des actifs concrets, utiles et durables, capables de traverser les cycles économiques tout en assurant une performance régulière pour nos associés.

Ces derniers temps nous avons redécouvert l’importance des taux d’emprunt, et leurs conséquences. Est-ce que vous recourez à la dette pour vos SCPI ? 

Oui, les SCPI gérées par Aestiam ont recours à l’endettement, mais de manière mesurée et maîtrisée. La dette constitue un levier d’optimisation lorsque les conditions de marché le permettent, mais elle n’est pas utilisée de façon systématique.

Nos SCPI présentent ainsi des niveaux d’endettement particulièrement modérés, généralement compris entre 0 % et 13 % selon les véhicules : 

• 13 % pour Aestiam Horizon
• 12 % pour Pierrevenus
• 11 % pour Aestiam Agora
• 1,5 % pour Le Patrimoine Foncier
• 0 % pour Linaclub

Aucune de nos SCPI n’a eu à faire face à des refinancements significatifs dans des conditions de marché dégradées, évitant ainsi la cession d’actifs imposée dans un environnement défavorable.

Il y a eu un retournement du marché immobilier à partir de 2022, qui a fait souffrir certaines SCPI. Dans quelle mesure êtes-vous impacté ?

Comme pour la majorité du marché, nos SCPI ont enregistré des ajustements de valeurs d’expertise entre 2022 et 2023, mais dans des proportions limitées. Ces évolutions ont avant tout corrigé la forte hausse observée entre 2020 et 2022, période marquée par un environnement de taux très bas et une revalorisation significative du marché.

Depuis, les valorisations des actifs détenus se sont stabilisées, et celles de certaines SCPI, comme Le Patrimoine Foncier, affichent même une hausse de +7,2 % à fin 2024.

Surtout, cette évolution n’a pas conduit à une baisse des prix de souscription : ceux-ci demeurent alignés avec les valeurs de reconstitution, voire en décote sur certains véhicules.

Cette résilience s’explique par notre stratégie d’immobilier à taille humaine : des actifs granulaires, de petite et moyenne taille, bien situés et adaptés aux besoins des PME et TPE, qui offrent une meilleure liquidité et une plus grande stabilité de valeur face aux cycles du marché.

On voit notamment certaines sociétés de gestion avec un nombre de parts en attente de retrait relativement conséquent. Qu’en est-il de votre côté ?

Aestiam fait face, comme une partie du marché, à des sujets de liquidité sur certaines de ses SCPI, notamment sur Aestiam Agora. 

Cette SCPI a été impactée par les fermetures administratives de certains de ces locataires lors des confinements de 2020 et 2021, qui ont temporairement affecté sa distribution. Ces événements ont, dans un premier temps, freiné la collecte, certains investisseurs ayant pu se montrer prudents vis-à-vis des classes d’actifs liées aux commerces, à tort, selon nous, compte tenu de la qualité intrinsèque du patrimoine.

Bien que la distribution se soit rétablie depuis 2021, la collecte ne suffit pas encore à absorber la totalité des retraits. Pour y répondre, nous avons mis en place un fonds de remboursement et lancé un plan de cessions ambitieux, tout en veillant à préserver la valeur du patrimoine : il n’est pas question de céder les actifs les plus relutifs.

Notre rôle est de défendre l’intérêt collectif des associés : plus de 90 % d’entre eux restent investis dans la durée. La situation nécessite du temps et de la rigueur.

S’agissant de Pierrevenus, cette SCPI portée par un partenaire institutionnel, connaît également des sujets de liquidité, mais dans un contexte spécifique, lié à sa structure d’associés.

Nous constatons néanmoins un rebond sur le marché des SCPI. Quels sont vos nouveautés et axes de développement pour les années à venir ?

Effectivement, le marché montre des signes encourageants de reprise, et Aestiam aborde cette nouvelle phase avec confiance et détermination.

Nos priorités s’articulent autour de deux grands axes : 

• Renforcer la gestion locative et l’asset management, en s’appuyant sur une équipe consolidée et sur des outils technologiques modernisés, pour une gestion proactive.
• Répondre aux attentes évolutives des investisseurs et des partenaires.

En parallèle, Aestiam poursuit la refonte de sa gamme de produits et de ses outils digitaux, afin d’offrir une expérience plus fluide et transparente, tout en préservant sa singularité : une approche immobilière à taille humaine, centrée sur la proximité.

Ceci est une communication publicitaire. La SCPI est un investissement immobilier long terme, comportant un risque de perte de capital et de liquidité. Le rachat de part n’est pas garanti et n’est possible qu’en cas de souscriptions suffisantes de la SCPI ou de contrepartie à l’achat. Le versement des dividendes n’est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, qui ne sont pas garanties. Avant tout investissement, vérifiez avec votre conseiller qu’il est adapté à votre situation et vos besoins. Référez-vous au Document d’Informations Clés (DIC) et à la Note d’Information avant de prendre toute décision d’investissement.

Taux de Rendement Interne (TRI) : mesure de la rentabilité d’un investissement sur une période donnée (par exemple, 10, 15 ou 20 ans) en tenant compte notamment du prix d’acquisition, des revenus perçus et de la valeur de retrait au 31 décembre.

Taux de distribution : division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par :

• le prix de souscription au 1er janvier de l’année N pour les SCPI à capital variable
• le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1 pour les SCPI à capital fixe.

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Je vais passer en revue les performances financières, les frais, le patrimoine, les modes de souscription, l’avis des utilisateurs, … L’objectif est de passer un maximum de critères objectifs au crible, et voir si un gagnant se démarque.

Iroko Zen ou CORUM Origin : commençons par une vue de synthèse

IROKO ZEN

SCPI à capital Variable gérée par IROKO depuis septembre 2020.

---

• Rendement 2024 : 7.32%
• Secteur: Diversifiée
• Prix d’une part : 202 €

• Frais de souscription : 0%
• Frais de gestion : 14.4%
• Taux d’occupation : 99%
• Délais de jouissance : 3 mois

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avis IROKO ZEN

CORUM ORIGIN

SCPI à capital Variable gérée par CORUM AM depuis février 2012.

---

• Rendement 2024 : 6.05%
• Secteur: Diversifiée
• Prix d’une part : 1135 €

• Frais de souscription : 11.964%
• Frais de gestion : 13.2%
• Taux d’occupation : 97%
• Délais de jouissance : 6 mois

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jusqu’à 3% de cashback

avis CORUM ORIGIN

Iroko Zen vs CORUM Origin : les performances financières

Sur Finance Héros nous parlons placements. Donc même si cela ne fait pas tout, je vais assez naturellement commencer par regarder quelles sont les performances financières d’Iroko Zen et de CORUM Origin. Et même si les performances passées ne présagent pas des performances futures, cela nous donnera quand même une petite idée. Surtout que les rendements des SCPI ont une certaine résilience dans le temps.

Les conseils de Hadrien

Les principales sources des dividendes des SCPI, ce sont les loyers. Et les locataires, professionnels, ont souvent des baux sur plusieurs années. C’est pourquoi les rendements des SCPI sont généralement assez stables dans la durée, ce qui en fait un placement idéal pour obtenir un complément de revenu régulier.

Evolution des taux de distribution

Le taux de distribution des SCPI, qui est quand même le cœur de la rentabilité de ce placement, est ce que nous allons regarder en premier.

A ce niveau là, vous voyez que si CORUM Origin et Iroko Zen sont au coude à coude pour 2021 et 2022, l’écart a plutôt tendance à se creuser en 2023 et 2024. Le rendement d’Iroko Zen est supérieur d’un point de pourcentage à celui de CORUM Origin, ce qui n’est pas neutre.

Néanmoins, j’aimerais rappeler que la moyenne du marché des SCPI se situe vers 4,50% dernièrement, donc dans les deux cas vous avez affaire à deux très bons élèves.

Les conseils de Hadrien

Je regrette un peu de ne pas voir le taux de distribution de CORUM Origin grimper plus, alors que les conditions de marché sont bonnes pour des achats immobiliers avec un rendement acte en main pouvant atteindre 8% ou plus. Mais il faut garder en tête que CORUM Origin c’est plus de 3,5 milliards d’euros de capitalisation en 2025, soit le triple d’Iroko Zen. Donc il y a nécessairement plus d’historique.

Variation des prix de part et potentielles plus-values

Concernant l’évolution des prix de parts, aucune des 2 SCPI n’a rencontré de problèmes de dévaluations majeures, contrairement à plusieurs SCPI du Crédit Agricole ou d’autres groupes.

A vrai dire, le prix de souscription de CORUM Origin a augmenté de 4% entre 2021 et 2022, tandis que la part d’Iroko Zen a pris 1% en 2024, et encore 1% en 2025.

Les deux acteurs ont donc démontré leur capacité à fournir des plus-values à leurs associés. Et surtout, la valeur de reconstitution est supérieure au prix de la part pour CORUM Origin comme pour Iroko Zen. Il y a donc une plus-value potentielle à aller chercher encore aujourd’hui. Celle-ci semble a priori un peu plus élevée chez Iroko à ce jour (4,9% d’écart contre 3,3% d’écart).

Qu’il s’agisse du taux de distribution, ou du potentiel de plus-value, la SCPI Iroko Zen se situe un petit cran au-dessus de son rival CORUM Origin. 1-0 pour Iroko dans cette manche donc.

Iroko Zen ou CORUM Origin : analyse du patrimoine et de sa gestion

Penchons-nous désormais sur ce qui fait la performance de nos deux SCPI : leur patrimoine immobilier.

Diversification du patrimoine

Chez CORUM Origin, au 31 décembre 2024, on recense 162 actifs immobiliers au sein du portefeuille. Côté Iroko Zen, il y en a un petit peu moins : 132. D’un côté cela signifie qu’il y a une plus grande diversification chez CORUM, mais cela traduit également des actifs d’un montant moyen bien plus significatif. En effet, la capitalisation du fonds de CORUM étant 3 fois supérieure à celle d’Iroko, c’est mathématique.

Regardons désormais comment se répartissent ces biens en Europe :

Sur l’internationalisation, CORUM Origin est définitivement plus poussée, avec seulement 3% de son patrimoine en France, contre plus de 40% chez Iroko.

Les conseils de Hadrien

Je trouve intéressant qu’à plusieurs endroits, CORUM Origin et Iroko Zen sont plutôt complémentaires : plus de France et de Royaume-Uni chez Iroko, contre plus de Pays-Bas et d’Italie chez CORUM. Finalement, pour une bonne diversification géographique, le mieux serait sans doute de souscrire aux 2 SCPI. 

Comparons maintenant la typologie des actifs de CORUM Origin et d’Iroko Zen.

Les deux fonds immobiliers sont relativement similaires, puisqu’il s’agit de deux SCPI diversifiées. Je note cependant une légère prépondérance des bureaux chez CORUM, mais aussi un peu d’hôtellerie, secteur où Iroko est absent.

Qualité de la gestion

Afin de juger de la qualité de la gestion, à défaut d’avoir visité les 300 biens (vous m’excuserez ), je vais m’appuyer sur le Taux d’Occupation Financier( TOF). Cet indicateur renseigne sur le niveau d’exploitation des actifs, et donc principalement : est-ce qu’ils sont bien loués ?

Là encore nos deux protagonistes font figure de bons élèves, avec un TOF à 99% pour Iroko Zen, tandis que CORUM Origin atteint 97,1%.

Avec plus d’une centaine d’actifs chacun, assez variés et tous plutôt bien loués, je ne vois pas de vainqueur à ce niveau. J’accorde donc un point à chacun. En revanche, je trouve intéressant les nombreux domaines où Iroko Zen et CORUM Origin sont complémentaires.

Iroko Zen vs CORUM Origin : comparaison des frais

Je vais rentrer dans un terrain miné, puisque :

• D’un côté Iroko Zen indique avoir calculé dans tous les sens, et trouver que le modèle sans frais d’entrée est moins coûteux
• Et de l’autre, CORUM répète à l’envie que les SCPI sans frais d’entrée sont remplies de coûts cachés, et ne sont en fait pas moins chères

On va dépassionner le débat en s’en tenant aux chiffres disponibles dans la documentation de chacun.

Frais d’entrée et commission de retrait

Autant quand j’ai comparé Iroko Zen et Remake Live (voir ici si ça vous intéresse), les structures de frais étaient très similaires, autant il y a de grandes différences entre Iroko Zen et CORUM Origin.

Iroko Zen rentre dans la catégorie des SCPI sans commission de souscription. Donc si vous investissez 10 000€, vous investissez 10 000€. Le seul point à garder à l’esprit, c’est que si vous voulez revendre avant 3 ans de détention, alors il y a des frais de sortie anticipée de 6% TTC.

Chez CORUM, les SCPI restent sur un schéma de frais plus classique. Vous paierez donc des frais de souscription de 11,964% TTC, ce qui, je vous le concède, est assez élevé.

Les conseils de Hadrien

Les commissions de souscription font partie des éléments qui requièrent d’envisager les SCPI pour un placement à long terme. Si vous payez 12% de frais d’entrée, et que la SCPI verse du 6% par an, en sortant au bout de deux ans, vous n’aurez rien gagné (et encore je ne compte pas la fiscalité ici…). CORUM Origin sur 10 ans, cela revient à 1,1964% de frais d’entrée, sur 20 ans, cela n’est plus que 0,6% environ.

Mais comme vous allez le voir, il faut bien qu’Iroko gagne de l’argent autre part !

Frais de gestion

Au niveau des frais de gestion, annuels, Iroko Zen applique un taux de 12% HT, soit 14,4% TTC des loyers recouvrés.

Nous pourrions nous attendre à ce que CORUM soit moins cher qu’Iroko sur ce point, mais… le taux est de 12,4% HT des loyers encaissés pour CORUM Origin !

Ainsi, non seulement CORUM Origin prend des frais d’entrée substantiels, mais ils prélèvent également des frais de gestion supérieurs à ceux d’Iroko.

Alors, cela signifie-t-il qu’Iroko Zen se rattrape sur des frais annexes ? Ce ce que nous allons voir tout de suite.

Frais annexes

En cas de plus-value à la revente, CORUM Origin et Iroko Zen vous servent la même sauce : 5% TTC en cas de plus-value supérieure à 5%.

Les deux seuls points où Iroko Zen prélève des frais que n’a pas CORUM :

• La commission d’acquisition des actifs immobiliers de 3,6% TTC (minime par rapport à la commission de souscription de CORUM Origin)
• Une commission travaux de 6%TTC des travaux réalisés, ce qui vient donc ajouter des frais, mais sur une opération qui valorise le patrimoine de la SCPI

J’ai beau retourner le sujet dans tous les sens, il me semble assez évident que CORUM Origin a des frais plus élevés qu’Iroko Zen. Et d’ailleurs, les taux de distribution des SCPI sont nets de frais, or le rendement d’Iroko Zen est supérieur à celui de CORUM Origin. Donc sans hésitation, le score passe à 3-1 pour Iroko Zen.

Iroko Zen ou CORUM Origin : les modalités de souscription

Je vais maintenant passer sur un aspect pratique, qui a son importance : les différentes options de souscription qui s’offrent à vous avec chacune de ces SCPI.

Le minimum de souscription

Pour Iroko Zen, si vous souscrivez en direct, le montant minimum requis est relativement élevé : 5 000€. Si vous passez par une assurance-vie, cette somme pourra être moins élevée. A titre d’exemple, j’ai ouvert un contrat Linxea Spirit 2 avec 500€, donc 250€ de parts d’Iroko Zen.

Concernant CORUM Origin, le minimum de souscription est d’une part, soit 1 135€. Il s’agit là d’un montant déjà plus accessible.

Les conseils de Hadrien

Certaines SCPI sont bien plus faciles d’accès pour les petits budgets, comme la SCPI Mistral Sélection avec un minimum de 180€ seulement, ou même CORUM XL, une sœur de CORUM Origin, à 195€.

La souscription via une assurance-vie

Que votre cœur penche pour CORUM Origin ou pour Iroko Zen, ne vous inquiétez pas, vous pourrez souscrire via une assurance-vie dans les deux cas.

Les options sont les suivantes :

• Pour CORUM Origin, il vous faudra passer par l’assurance-vie maison du groupe, CORUM Life. Un des gros points forts, c’est son fonds euro, qui a tout simplement la meilleure performance du marché en 2023 et en 2024, avec 4,65%. Pour plus d’infos, direction notre avis sur CORUM Life.
• Côté Iroko Zen, je recommande de passer par Linxea Spirit 2, qui fait également partie de notre sélection des meilleures assurances-vie en gestion libre. Les frais sont bas, et le choix d’unité de compte est fourni, avec plusieurs ETF

La souscription à crédit

Une autre façon d’investir en SCPI de manière intelligente, si vous avez une capacité d'emprunt disponible, c’est de passer par un crédit. L’effet de levier viendra gonfler votre rentabilité, et les intérêts d'emprunt viendront alléger la fiscalité.

CORUM L’Epargne a justement noué un partenariat avantageux avec Younited, permettant de proposer des crédits qui commencent à 1,90% seulement.

En revanche, je ne connais pas de telle collaboration entre Iroko et un établissement de crédit.

Si vous n’êtes pas familier avec le sujet, lisez mon topo sur l’investissement en SCPI à crédit.

Pour ce qui est des modalités de souscription, le point revient à CORUM Origin. Avec plus d’ancienneté, cette SCPI a su mettre en place une véritable machine de guerre, vous permettant de réaliser une souscription aux petits oignons. Il n’y a plus que 3-2 pour Iroko Zen donc.

Iroko Zen vs CORUM Origin : les avis des associés

Au-delà de mon avis, il est utile également d’aller voir du côté des autres épargnants ce qu’ils pensent de CORUM Origin et d’Iroko Zen.

A première vue, plutôt du bien en ce qui concerne Iroko Zen, avec une moyenne de 4,7/5 sur le site Trustpilot, sur plus de 800 avis déposés en octobre 2025.

Côté CORUM, les internautes partagent leurs commentaires en majorité via le site Avis Vérifiés. La note moyenne sur plus de 3 000 avis en octobre 2025 est de 4,4/5. Donc un assez bon score également, même si légèrement en dessous d’Iroko Zen.

Les notes étant peu éloignées, j’opte pour l’égalité : un point chacun.

Et le gagnant est…

Tout cela nous donne un score final de 4 pour Iroko Zen, et 3 pour CORUM Origin. Par conséquent Iroko Zen est notre vainqueur, d’une courte tête.

Les deux combattants n’ont pas démérité, et à ce niveau-là, il n’est pas impossible que dans certains cas CORUM Origin sera plus adaptée pour certains projets (ex. investissement à crédit, souscription via une assurance-vie avec un intérêt marqué pour le fonds euro).

S’il quelques hésitations persistent, je vous invite à lire mon avis sur la SCPI Iroko Zen. J’y partage notamment mon expérience d’investissement en nue propriété à 3 ans. Et pour investir, vous pouvez entamer vos démarches en cliquant juste en dessous :

Dans la même veine, vous trouverez plus d’infos dans mon avis complet sur la SCPI CORUM Origin. Et si vous souhaitez démarrer votre souscription, vous pouvez le faire via ce bouton :

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Pour vous aider à cerner les enjeux de cette classe d’actifs, ainsi que les spécificités des différents fonds, j’ai décidé d’interviewer plusieurs sociétés de gestion. C’est au tour de Vincent Lamotte, Directeur Général Délégué de PERIAL AM de répondre à mes questions,

Pourriez-vous nous présenter en quelques mots votre société de gestion ?

PERIAL Asset Management est une société de gestion indépendante, issu d’une maison familiale fondée il y a plus de 60 ans. Précurseur de l’épargne immobilière, elle a notamment été l’une des premières à structurer des SCPI, notamment avec Pf 1, lancée en 1966 et toujours en activité mais qui porte désormais le nom de PERIAL Grand Paris.

Concrètement, nous proposons des solutions d’épargne immobilière conçues pour accompagner nos associés dans la construction et le développement de leur patrimoine et de leurs revenus, à court ou à long terme, tout au long de leur parcours de vie. Nous nous adressons essentiellement au grand public, mais également aux investisseurs institutionnels ou avertis.

Au fil des années, PERIAL AM a su traverser les cycles immobiliers et adapter ses stratégies pour capter les opportunités. Nous gérons aujourd’hui 5,5 milliards d’euros d’immeubles, à travers 5 SCPI, 1 SCI et 1 FPCI, représentant plus de 500 immeubles et plus de 60 000 clients, associés de nos fonds immobiliers.

Notre ambition est double. La performance financière, bien sûr, mais aussi sociétale et environnementale. C’est pourquoi l’ensemble de nos fonds est labellisé ISR. Mais en tant qu’entreprise à mission, convaincue que l’immobilier façonne durablement nos modes de vie, nos villes et nos usages, nous allons au-delà des exigences classiques. Chaque fonds porte une stratégie ESG structurée. Nous développons aussi, avec des experts indépendants, des outils de mesure de la « valeur verte » afin d’intégrer le bénéfice environnemental des bâtiments dans leur valorisation.

Combien de SCPI gérez-vous aujourd’hui ? Quelles sont leurs principales caractéristiques ?

Nous gérons aujourd’hui cinq SCPI, chacune avec une stratégie propre, pensée pour répondre à des objectifs patrimoniaux variés et complémentaires :

• PERIAL Opportunités Europe (anciennement PfO) est notre SCPI de référence. Elle vise une forte diversification, tant géographique que sectorielle, en investissant dans l’immobilier tertiaire à l’échelle européenne. Sa stratégie s’appuie sur l’analyse des grands moteurs économiques et des usages émergents pour identifier des actifs créateurs de valeur sur le long terme. Elle vise également à améliorer la résilience climatique du patrimoine immobilier.
• PERIAL Opportunités Territoires est notre dernière-née, 100% française. Elle a été lancée en octobre 2024 pour investir dans les régions françaises à fort potentiel, à contre-cycle de ce qu’on peut voir aujourd’hui. Elle privilégie des actifs utiles et ancrés dans l’économie réelle (logistique, commerce, services…) pour profiter et soutenir la dynamique de nos territoires, tout en développant les modes de mobilité décarbonés, individuels et collectifs.
• PERIAL Grand Paris est donc la SCPI historique du groupe. Elle accompagne depuis plusieurs décennies la transformation du territoire francilien. Sa stratégie repose sur une conviction forte : la dynamique du Grand Paris est une source d’opportunités immobilières de long terme, notamment dans le secteur tertiaire. Elle vise également la restauration et l’amélioration de la biodiversité locale.
• PERIAL Hospitalité Europe se concentre sur les nouveaux usages de l’immobilier : tourisme, hôtellerie, résidences étudiantes, établissements de santé ou logements gérés. Elle investit à l’échelle européenne, dans des actifs liés à l’accueil et aux besoins sociétaux en évolution, en permettant des conditions de vie et de travail confortables et saines dans les établissements.
• Enfin, PERIAL O2 est la première SCPI environnementale du marché, créée dès 2009. Elle associe exigence environnementale et performance financière, à travers une stratégie axée sur la décarbonation de ses immeubles, en France et en Europe, pour aligner le fonds à la trajectoire 1,5°C de l’Accord de Paris.

Ces cinq SCPI sont labellisées ISR et articulées autour de convictions durables. Ensemble, elles offrent une exposition équilibrée à l’immobilier d’aujourd’hui et de demain pour les épargnants.

Ces derniers temps nous avons redécouvert l’importance des taux d’emprunt, et leurs conséquences. Est-ce que vous recourez à la dette pour vos SCPI ?

Oui bien sûr. Le recours à l’emprunt permet à une SCPI comme celles de PERIAL AM d’investir plus rapidement et sur un périmètre plus large, sans attendre la collecte pour finaliser un achat, ou pour doubler la concurrence sur un projet d’achat compliqué !

Par ailleurs, avoir recours à la dette peut améliorer la performance du fonds grâce à l’effet de levier, surtout si les taux d’intérêt sont intéressants.

Cette stratégie doit être maîtrisée et rigoureusement encadrée : la société de gestion doit veiller à ne pas dépasser des seuils d’endettement raisonnables, anticiper les risques de retournement des taux et rester transparente vis-à-vis des associés. C’est un outil puissant, mais qui demande une gestion experte et prudente.

Il y a eu un retournement du marché immobilier à partir de 2022, qui a fait souffrir certaines SCPI. Dans quelle mesure êtes-vous impacté ?

Le retournement du marché immobilier à partir de 2022 a effectivement marqué un tournant pour l’ensemble du secteur, avec une hausse brutale des taux d’intérêt et une baisse des valeurs d’expertise des immeubles gérés, notamment sur les bureaux.

Comme beaucoup d’acteurs, PERIAL AM a été impacté, mais nous avons choisi d’agir avec transparence, rapidité et responsabilité. Nous avons ainsi procédé à une baisse unique du prix des parts des SCPI que nous gérons, contrairement à d’autres acteurs du secteur qui ont fragmenté leurs ajustements dans le temps, fragilisant ainsi l’ensemble du marché. Cette décision nous a permis de projeter l’évolution du marché. Nos fondamentaux restent solides : les taux d’encaissement des loyers sont très bons et chaque fonds est soumis à une stratégie ISR affirmée qui, c’est notre conviction, préservera la valeur des immeubles dans les années à venir.

Les conseils de Hadrien

Je vais rappeler une évidence souvent oubliée : il vaut mieux investir quand les marchés sont bas, et donc juste après une crise. En achetant des SCPI à un prix de part décoté, vous bénéficiez mécaniquement de rendements plus élevés que les associés qui ont payé le prix fort.

Nous constatons néanmoins un rebond sur le marché des SCPI. Quelles sont vos nouveautés et axes de développement pour les années à venir ?

Nous observons effectivement un regain d’intérêt pour les SCPI, et chez PERIAL AM, nous avons structuré notre développement autour de deux grands axes.

D’abord, l’enrichissement de notre gamme avec des véhicules complémentaires comme notre toute jeune SCPI PERIAL Opportunités Territoires, qui cible les dynamiques économiques régionales exclusivement françaises et qui vient parfaitement compléter notre gamme fonds destinés au grand public. Ou encore le FPCI PERIAL Next Value 1, un fonds réservé aux investisseurs professionnels et dédié à la régénération immobilière, notamment des bureaux. Une thématique que nous considérons porteuse dans le contexte de marché actuelle.

Nous avons également fait évoluer l’identité de nos fonds pour renforcer la lisibilité de notre offre et mieux refléter leurs positionnements : PERIAL Grand Paris, PERIAL Hospitalité Europe, PERIAL O2… Cette cohérence de marque s’inscrit dans une stratégie globale de conquête, et nous sommes toujours animés par la même ambition : conjuguer performance, responsabilité et lisibilité pour tous nos partenaires et tous nos investisseurs. Nous sommes dans une phase de recomposition du marché, et notre priorité est de continuer à accompagner nos associés avec rigueur, pédagogie et une vision de long terme.

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Pour aider nos lecteurs à y voir plus clair, j’ai choisi de donner la parole à plusieurs sociétés de gestion. Aujourd’hui, c’est Arkéa REIM qui répond à mes questions, en la personne de son Président, Yann Videcoq. Pour rappel, Arkéa REIM gère notamment la SCPI Transition Europe, ainsi que la SCPI plus récente, MomenTime.

Pourriez-vous nous présenter en quelques mots votre société de gestion ? Combien de fonds gérez-vous ?

Arkéa REIM est une société de gestion immobilière, récente, lancée en 2022. Nous comptons aujourd’hui une quarantaine de collaborateurs et gérons plus de 3 milliards d’euros d’encours. Nous proposons quatre solutions complémentaires :

• Silver Avenir, SCI dédiée au viager sans rente (accessible via l’assurance-vie)
• Territoires Avenir, SCI labellisée ISR, investie au cœur des régions françaises dynamiques
• Transitions Europe, SCPI diversifiée et 100 % européenne (hors France)
• MomenTime, SCPI récente, conçue en complémentarité de Transitions Europe, avec une approche diversifiée en France et à l’international

Nos produits sont distribués exclusivement via les réseaux bancaires, plateformes et conseillers en gestion de patrimoine.

Quels types de biens possédez-vous au travers de vos SCPI ?

Chez Arkéa REIM, nous avons la conviction que la diversification des portefeuilles, tant sur le plan typologique que géographique, est particulièrement opportun dans un contexte de marché incertain. Elle permet au gérant une grande latitude dans sa gestion et d’être opportuniste sur la sélection des biens. Le gérant peut ainsi s’adapter très rapidement au contexte de marché et saisir les actifs offrant des rendements attractifs pour la performance globale de la SCPI. 

Ainsi nos deux SCPI, Transitions Europe et MomenTime, sont diversifiées et ciblent toutes les typologies d’actifs : bureaux, commerces, santé, logistique, éducation,…

Les conseils de Hadrien

D’après mon analyse des meilleures SCPI, Transitions Europe fait partie du top 10 en 2025, comme c’était déjà le cas en 2024. Ce fonds immobilier mérite donc qu’on y jette un coup d’œil.

Pourquoi avoir lancé une nouvelle SCPI dans ce timing ? 

Forts du succès de Transitions Europe, nous avons souhaité lancer en janvier dernier MomenTime, une SCPI unique qui investit de façon diversifiée en France et hors de la zone euro.

Nous sommes convaincus que l’immobilier international représente une véritable opportunité aujourd’hui, à condition d’investir au bon moment, avec agilité et diversification. MomenTime répond à cet enjeu en se positionnant de façon opportuniste sur les actifs les plus prometteurs du marché et en ciblant de nouveaux marchés en croissance que nous ne pouvions pas capter avec Transitions Europe, à savoir : les pays hors de la zone euro comme le Royaume-Uni, les pays nordiques ou encore la France.

Quelle est sa typologie et pourquoi se veut-elle différenciante ?

MomenTime est une SCPI diversifiée, elle se positionne sur toutes les typologies d’actifs (bureaux, commerces, santé, logistique, activités, retail park, life sciences…).

MomenTime a pour ambition d’aller chercher la performance là où elle se trouve — que ce soit en France, au Royaume-Uni ou encore dans les pays nordiques, en s’exposant stratégiquement sur les actifs en bas de cycle. Notre objectif est de viser une distribution non garantie de 7,75 % en 2025 et de 6 % à long terme pour un TRI long terme également de 6%.

On voit notamment certaines sociétés de gestion avec un nombre de parts en attente de retrait relativement conséquent. Qu’en est-il de votre côté ?

Notre collecte nette est positive sur les deux SCPI et très dynamique. Transitions Europe, a collecté plus de 360 millions d’euros depuis le début de l’année 2025, soit une moyenne de près de 45 millions d’euros par mois, et se positionne parmi les SCPI les plus actives sur le marché.

De son côté, MomenTime a déjà collecté près de 30 millions d’euros depuis son lancement.

Nos deux SCPI sont récentes et n’enregistrent aucune part en attente de retrait. Nous avons eu la chance de les lancer dans un contexte de marché particulièrement favorable, ce qui nous permet aujourd’hui de bénéficier d’une dynamique de collecte solide et d’une confiance durable des épargnants.

Nous constatons néanmoins un rebond sur le marché des SCPI. Quelles sont vos convictions pour les années à venir ?

Nous sommes convaincus que la SCPI demeure un excellent outil de diversification pour les épargnants. Elle offre une exposition à l’immobilier commercial, à l’échelle européenne et permet de bénéficier de rendements réguliers dans le temps (non garantis), tout en restant accessible au plus grand nombre.

Pour les années à venir, nous privilégions :

• La diversification : qu’elle soit géographique ou typologique, elle nous paraît essentielle pour construire des portefeuilles résilients et performants dans la durée

• La transparence : nous attachons une grande importance à fournir des reportings complets et lisibles, afin de conserver la confiance des épargnants

• La prudence et la liquidité : fort des enseignements du passé, nous souhaitons conserver une bonne granularité dans le profil de nos associés, et côté actif à cibler des immeubles de petites tailles, selon nous plus liquides.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI présente un risque de perte en capital et sa liquidité n’est pas garantie. L’objectif de performance est fondé sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la Société de Gestion et n’est pas garanti. Il ne constitue en aucun cas une promesse de rendement ou de performance. Pour l’ensemble des risques, vous êtes invité à consulter la note d’information et le DIC disponibles sur le site www.arkea-reim.com et à vous rapprocher de votre conseiller habituel avant de prendre toute décision finale d’investissement.

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Pour aider nos lecteurs dans leurs choix, j’ai décidé d’interroger plusieurs sociétés de gestion. Aujourd’hui c’est au tour d’Inter Gestion REIM de répondre, qui est notamment à la tête des SCPI Cristal Life et Cristal Rente.

Pourriez-vous nous présenter en quelques mots votre société de gestion ?

Inter Gestion REIM est une société de gestion de portefeuille indépendante et dotée d’une expérience de plus de 35 ans sur son marché. Elle est spécialisée dans la création et la gestion de fonds immobiliers et gère en 2025 un patrimoine de plus d’1 milliard d’euros, réparti en France et en Europe. S’appuyant sur des « savoirs faire métiers » reconnus, Inter Gestion REIM est résolument caractérisée par sa volonté d’innover et de satisfaire ses clients, particuliers et institutionnels, dans une optique long terme.

Combien de SCPI proposez-vous aujourd’hui ? Quelles sont leurs principales caractéristiques ?

Inter Gestion REIM gère et commercialise actuellement 2 SCPI au travers de sa gamme CRISTAL. CRISTAL Rente : la SCPI des Grandes Enseignes, s’inscrit dans la catégorie des SCPI dites thématiques avec une prépondérance Commerces. Et CRISTAL Life : la SCPI des Besoins Essentiels, est la première SCPI diversifiée de notre société de gestion et est notamment labellisée ISR.

Quels types de biens possédez-vous au travers de vos SCPI ?

Notre SCPI historique, CRISTAL Rente, qui fêtera bientôt ses 15 ans d’existence, investit principalement sur des locaux commerciaux loués à de grandes enseignes, avec une approche dite du « locataire au centre ». Ses secteurs d’activité privilégiés sont le secteur de la grande distribution en alimentaire, bricolage & jardinerie, ainsi que de restauration (essentiellement rapide).

Notre dernière-née, CRISTAL Life, lancée en 2021, se concentre quant à elle sur les locaux d’activités dits essentielles à la vie des personnes, et veille donc à une diversification équilibrée entre le secteur de la santé, des commerces de proximité, des bureaux hébergeant une activité durable et enfin de
l’hôtellerie.

Ces derniers temps nous avons redécouvert l’importance des taux d’emprunt, et leurs conséquences. Est-ce que vous recourez à la dette pour vos SCPI ?

Pour accompagner le développement de nos deux fonds CRISTAL, nous avons toujours eu recours à la dette que nous identifions comme un mécanisme essentiel à l’immobilier. Toutefois, nous l’avons toujours appréhendé avec prudence.

Suite aux conflits en Ukraine et à la politique anti-inflation, nous avons connu une période de flou sur l’évolution des taux d’emprunt. La situation n’était pas propice à s’engager sur des solutions de financement et nous avons par ailleurs maintenu une collecte significative entre 2022 et 2025, qui nous a permis d’acquérir en fonds propres malgré la baisse de collecte.

Aujourd’hui, nous pouvons considérer que les voyants sont au vert. Des baisses successives ont eu lieu depuis plus d’un an pour finalement amorcer une forme de stabilisation. Nous allons de nouveau profiter d’un potentiel effet de levier malgré des taux relativement élevés comparé à la période des taux négatifs, mais qui se trouvent compensés par un marché soutenu par des taux de rendement plus intéressants.

Les conseils de Hadrien

Le crédit peut être intéressant pour les SCPI afin d’améliorer les taux de rendement en profitant de l’effet de levier. Cela peut également être utile à l’échelle de l’épargnant, puisque vous pouvez acheter des SCPI à crédit et rembourser tout ou partie de l'emprunt avec vos dividendes. En prime, les intérêts payés viennent réduire vos impôts. Pour les curieux, je creuse le sujet des SCPI à crédit juste ici.

Il y a eu un retournement du marché immobilier à partir de 2022, qui a fait souffrir certaines SCPI. Dans quelle mesure êtes-vous impacté ?

Chez Inter Gestion REIM, nous pensons que l’attention doit être particulièrement portée sur la maitrise de la collecte et le respect des due-diligences nécessaires pour faire les bons choix d’acquisition. Il faut garder à l’esprit les fondamentaux de la nature intrinsèque des actifs immobiliers, pour acheter au bon prix et ne pas tomber dans une vision financière biaisée par les taux.

Les SCPI CRISTAL Rente et CRISTAL Life présentent toutes deux des courbes d’évaluation de leurs actifs stables ou en hausse depuis l’origine. Bien entendu, les performances du passé ne préjugent pas de celles à venir, nous ne relâchons donc aucunement notre vigilance !

On voit notamment certaines sociétés de gestion avec un nombre de parts en attente de retrait relativement conséquent. Qu’en est-il de votre côté ?

Le maintien de nos performances, en termes de valorisation des actifs d’une part, et de niveau de distribution d’autre part, nous a permis d’éviter l’afflux de demandes de retraits que certaines sociétés de gestion ont en effet subi.

Nous avons tendance à penser que cette crise aura tout simplement permis aux investisseurs de gagner en lisibilité sur le marché, et de distinguer notamment les stratégies opportunistes de celles présentant une vision long terme.

Nos carnets d’ordre le prouvent. En toute humilité, nous reconnaissons également que notre faible exposition aux investisseurs institutionnels nous aura conféré une certaine étanchéité face aux effets de bord d’un marché fragilisé dans son ensemble.

Nous constatons néanmoins un rebond sur le marché des SCPI. Quels sont vos nouveautés et axes de développement pour les années à venir ?

Nous nous réjouissons également de voir un marché assaini se relancer doucement en 2025 !

Ce contexte est en effet propice aux développements. Nous souhaitons participer à cette reprise à notre échelle en soutenant des projets de diversification de notre offre de produits, mais aussi de services, à l’échelle de notre Groupe d’activités immobilières. Nous annoncerons donc certainement de belles nouvelles dans l’année qui vient, avec une intention ferme de rester concentrés, en parallèle, sur la bonne tenue de la stratégie de gestion rigoureuse appliquée à nos fonds historiques.

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Pour vous aider à y voir plus clair, j’ai décidé de poser quelques questions à plusieurs dirigeants de sociétés de gestion. Aujourd’hui, la parole est à Ivan Vagic, Président de Wemo REIM, la société à la tête de la SCPI Wemo One.

Pourriez vous nous présenter en quelques mots votre société de gestion ?

Wemo REIM est une société de gestion indépendante, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Nous avons souhaité créer une maison d’investissement à taille humaine, agile, tournée vers l’Europe et animée par une conviction : dans un marché immobilier en mutation, il existe de très belles opportunités sur les actifs dits “smart cap”, c’est-à-dire des biens de moins de 5 millions d’euros, souvent délaissés par les grands acteurs mais très pertinents pour une SCPI.

Notre rôle est d’identifier ces actifs, de les acquérir dans de bonnes conditions, et d’en assurer une gestion rigoureuse pour le compte de nos associés.

Combien de SCPI gérez vous aujourd’hui ? Quelles sont leurs principales caractéristiques ?

Nous gérons actuellement une SCPI : Wemo One, notre premier véhicule, lancé en 2024. C’est une SCPI diversifiée, à forte dimension européenne (plus de 75 % du patrimoine est investi hors de France), qui s’adresse aux investisseurs recherchant à la fois rendement et diversification. Son ADN est parfaitement lisible et repose sur quatre piliers : diversification, Europe, petits actifs et performance.

Quels types de biens possédez vous au travers de vos SCPI ?

La démarche d’investissement de la SCPI Wemo One est opportuniste. C’est pour cela que la patrimoine est diversifié et aucune typologie d’actifs n’a vocation à représenter plus de 50% du patrimoine.

Nous privilégions les actifs qui revêtent une importance stratégique pour les locataires. Dès l’acquisition, nous nous nous mettons dans la position de devoir relouer l’actif si celui-ci était vide. Si l’équipe de gestion se sent à l’aise avec cette idée, c’est que c’est un bon actif. Cette diversité géographique et sectorielle nous permet d’offrir un couple rendement/risque équilibré.

Ces derniers temps nous avons redécouvert l’importance des taux d’emprunt, et leurs conséquences. Est-ce que vous recourez à la dette pour vos SCPI ? 

Oui, nous utilisons la dette de manière mesurée et stratégique. Elle permet de renforcer l’effet de levier et donc la performance de la SCPI, tout en restant prudents sur les ratios. Nous ne considérons pas l’endettement comme un risque en soi, mais comme un outil de création de valeur lorsqu’il est bien calibré, avec des taux négociés (idéalement fixes) et des échéances alignées sur les baux.

Il y a eu un retournement du marché immobilier à partir de 2022, qui a fait souffrir certaines SCPI. Dans quelle mesure êtes vous impacté ?

Nous avons lancé Wemo One en 2024, c’est-à-dire pendant le retournement de marché. Cela nous a permis de bâtir notre patrimoine dans des conditions d’acquisition favorables. Là où certains véhicules plus anciens doivent composer avec des actifs acquis à des prix élevés, sous l’empire des taux des bas, la SCPI Wemo One quant à elle a bénéficié du fait de partir d’une feuille blanche.

On voit notamment certaines sociétés de gestion avec un nombre de parts en attente de retrait relativement conséquent. Qu’en est-il de votre côté ?

Nous n’avons pas de file d’attente sur Wemo One. Notre collecte reste positive et nous veillons à maintenir une relation de transparence et de proximité avec nos partenaires et nos associés. L’avantage d’une jeune SCPI est aussi d’avoir une dynamique de collecte nette positive. 

Nous constatons néanmoins un rebond sur le marché des SCPI. Quelles sont vos nouveautés et axes de développement pour les années à venir ?

Nos priorités pour les prochaines années sont doubles :

1. Poursuivre le déploiement européen de Wemo One, en continuant à cibler les marchés où les rendements sont attractifs et la profondeur locative forte.
2. Tenir notre promesse de performance. En effet, le taux de distribution cible 2025 est de 10% (non garanti).

Nos aspirons à faire mieux, dans l’intérêt de nos épargnants.  

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Pour y voir plus clair, j’ai décidé de poser des questions à plusieurs dirigeants de sociétés de gestion. Aujourd’hui, la parole est à Edmond de Rothschild REIM, la société à la tête de la SCPI Edmond de Rothschild Europa.

Pourriez-vous nous présenter en quelques mots votre société de gestion ?

Avec plus de 20 ans d’expérience dans la gestion d’actifs immobiliers, la plateforme paneuropéenne Edmond de Rothschild REIM gère actuellement 13 milliards d’euros d’actifs répartis dans nos 8 bureaux en Europe, dont font partie Paris, Londres, Amsterdam, Francfort et Genève. Il s’agit d’une organisation optimale dans la gestion d’actifs immobiliers. La société s’appuie sur une équipe de 155 professionnels, dont plus de 120 sont situés hors de France.

Edmond de Rothschild REIM couvre l’ensemble de la chaîne de valeur en immobilier, comprenant l’origination, l’acquisition, la gestion d’immeubles, la gestion technique, la gestion locative et la gestion de fonds, et bénéficie d’une forte culture axée sur la performance de ses fonds.

Combien de SCPI gérez-vous aujourd’hui ? Quelles sont leurs principales caractéristiques ?

La SCPI Edmond de Rothschild Europa est l’unique SCPI que nous gérons et distribuons. Lors de sa création, l’objectif d’Edmond de Rothschild REIM était de proposer nos services de gestion au grand public, en mettant à disposition :

• un savoir-faire historique en investissement immobilier de plus de 20 ans,
• une expertise couvrant l’ensemble de la chaîne de valeur grâce à un modèle totalement intégré (origination, acquisitions, gestion locative, gestion technique, gestion de fonds…),
• et un ancrage local fort avec des équipes présentes dans 8 pays européens.

Quels types de biens possédez-vous au travers de vos SCPI ?

Après 1 an d’existence, nous avons sécurisé un portefeuille diversifié de 9 actifs, répartis dans 3 pays : l’Allemagne, les Pays-Bas et la France, et couvrant 4 grandes classes d’actifs, à savoir la logistique, le commerce essentiel, les locaux d’activités et une part minoritaire en bureaux.

Notre sélection privilégie des actifs bien localisés, bénéficiant de baux de longue durée et de locataires de qualité. La SCPI affiche une durée d’engagement ferme moyenne de 10,4 ans, appelée à s’allonger avec les acquisitions en cours. Elle vise un taux de rendement de 6% sur la durée de placement recommandée de 10 ans, non garanti. Pour l’année 2025, elle cible une performance de 8 %, non garantie et a déjà versé 4,04 % au cours du 1^er semestre 2025. 

Les actifs sous promesses et exclusivités vont continuer à participer à la diversification du portefeuille, à la fois en termes de classes d’actifs et des zones géographiques.

Ces derniers temps nous avons redécouvert l’importance des taux d’emprunt, et leurs conséquences. Est-ce que vous recourez à la dette pour vos SCPI ? 

À ce jour, nous n’avons pas eu recours à la dette. Nous gérons notre collecte de manière optimisée, en bénéficiant d’un un flux constant d’opportunités d’investissement analysées par nos équipes paneuropéennes. Notre objectif est de maintenir cette discipline afin de minimiser les coûts liés aux investissements et ainsi maximiser la distribution aux associés.

Il y a eu un retournement du marché immobilier à partir de 2022, qui a fait souffrir certaines SCPI. Dans quelle mesure êtes-vous impacté ?

Nous avons lancé la SCPI Edmond de Rothschild Europa précisément dans ce contexte de marché. La hausse des taux a mécaniquement entraîné une décote des actifs immobiliers. Les niveaux de rendement sont parmi les plus élevés observés depuis 10 ans. 

Nous sommes convaincus que le marché continuera d’offrir de très belles opportunités d’investissement en Europe pour la SCPI.

On voit notamment certaines sociétés de gestion avec un nombre de parts en attente de retrait relativement conséquent. Qu’en est-il de votre côté ?

Nous n’avons eu aucun retrait depuis le lancement du fonds. 

Nous constatons néanmoins un rebond sur le marché des SCPI. Quels sont vos nouveautés et axes de développement pour les années à venir ?

Nous ressentons également ce regain d’intérêt des épargnants pour les SCPI de nouvelle génération. Notre ambition est de prolonger la belle dynamique de 2025 sur 2026 et les années à venir. 

Nous disposons actuellement de plusieurs actifs sous exclusivité au Royaume-Uni et en Allemagne. Notre objectif est donc de poursuivre la diversification du portefeuille en Europe grâce à notre présence locale en Europe, tout en restant attentifs aux opportunités qui peuvent émerger en France. 

Nous avons pour ambition de figurer à long terme parmi les SCPI les plus performantes du marché, en alliant agilité et vigilance face aux évolutions du secteur. Enfin, nous accordons une importance particulière à l’expérience de nos clients et partenaires : nous croyons en l’aspect humain de nos relations et restons attentifs à leurs retours afin de faire évoluer la SCPI quand cela est nécessaire et de proposer une offre toujours adaptée.

Les conseils de Hadrien

Afin de savoir si vous achetez des parts de SCPI avec une potentielle plus-value ou moins-value, vous devez comparer le prix de la part à la valeur de reconstitution de la SCPI.

Comment vous démarquez-vous des autres SCPI diversifiées européennes ? 

Plusieurs éléments nous distinguent. 

Tout d’abord, notre vision à long terme des marchés d’investissement. Edmond de Rothschild est une société fondée il y a plus de 250 ans, avec plus de 20 ans d’expérience dans l’immobilier et une approche unique des marchés. Cette expertise historique nous permet de nous démarquer dans le paysage actuel des SCPI.

Ensuite, nous avons fait le choix stratégique d’investir uniquement dans les pays où nous disposons d’une présence locale pour gérer nos actifs. Nous sommes convaincus qu’une équipe paneuropéenne à proximité de nos actifs, dotée d’expertises spécifiques dans chaque pays, optimise nos performances et offre un couple risque/rendement plus attractif. Cela nous permet de piloter directement l’ensemble des dossiers : organisation des transactions, négociations avec les vendeurs et les locataires, ainsi que la gestion des entreprises de travaux.

Enfin, à l’image de notre structure pan européenne, nous attachons une grande importance à adopter une vision globale et sélective dans nos choix d’investissement en Europe.

Quels sont vos critères lors du processus de positionnement sur certains actifs ?

Nos critères d’investissement figurent parmi les plus sélectifs du marché. Chaque décision repose à la fois sur les caractéristiques intrinsèques de l’actif – localisation, qualité de l’immeuble, performance énergétique, durée des engagements locatifs – et sur l’expertise de nos équipes locales sur le marché, présentes dans chacun des pays où nous opérons. Cette double approche, alliant analyse terrain et vision paneuropéenne des marchés, nous permet de cibler les actifs offrant le meilleur potentiel de création de valeur à long terme.

Pourquoi d’avoir une part de vos investissements en France plutôt qu’être 100% étranger ? 

Notre objectif est de proposer à nos investisseurs un portefeuille diversifié et performant à l’échelle européenne. La France s’inscrit naturellement dans cette stratégie : c’est la 9ème économie mondiale, la 2ème d’Europe et elle offre un marché immobilier structuré, profond et attractif. Aujourd’hui, il présente des opportunités inédites, avec des niveaux de décote que nous n’avions pas observés depuis de nombreuses années. Grâce à une approche sélective et rigoureuse, nous sommes en mesure de capter cette valeur au bénéfice de nos associés. 

Quels sont vos objectifs pour cette fin d’année et 2026 ?

En début d’année, nous avons fixé un objectif de distribution cible de 8% (non garanti). À mi-année, nous avons déjà atteint un taux de distribution de 4,04%, en ligne avec notre trajectoire pour 2025. Pour la fin d’année et 2026, notre ambition est double : maintenir ce niveau de performance tout en renforçant la diversification géographique de notre portefeuille, en intégrant de nouveaux pays afin de saisir les meilleures opportunités d’investissement en Europe.

Acheter des parts de la SCPI Edmond de Rothschild Europa est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée, pour lequel il existe un risque de perte en capital et dont les revenus ne sont pas garantis. Edmond de Rothschild REIM (France) recommande une durée de conservation des parts de 10 ans.

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Pour y voir plus clair, j’ai décidé de m’entretenir avec plusieurs dirigeants de sociétés de gestion. Aujourd’hui, la parole est à Oussama Bourhaleb, Président et co-fondateur de Darwin, la société à la tête de la SCPI Darwin RE01.

Pourriez-vous nous présenter en quelques mots votre société de gestion ?

Darwin est une société de gestion immobilière qui a l’ADN d’une fintech. Notre objectif est de proposer des produits d’épargne immobilière performants et durables, à travers une expérience digitale exceptionnelle. Nous avons lancé un 1^er fonds grand public Darwin RE01 en décembre 2024 dans lequel déjà plus de 500 épargnants ont investis.

Combien de SCPI gérez-vous aujourd’hui ? Quelles sont leurs principales caractéristiques ?

Nous avons lancé notre première SCPI, Darwin RE01, en décembre 2024. Elle est paneuropéenne, déjà diversifiée, avec 6 actifs en portefeuille situés dans 2 pays (Espagne et France), et accessible dès 1 000€. Darwin RE01 vise un taux de distribution de 7,5 % en 2025 (non garanti).

Quels types de biens possédez-vous à travers vos SCPI ?

Nous détenons des actifs d’environ 2 millions d’euros, loués à des locataires de renom : Decathlon, Engie, Vinci, Suez Eau (les activités non rachetées par Veolia)… Notre stratégie sur la première année est de démontrer notre capacité à exposer la SCPI sur des actifs de qualité, tout en maintenant un taux de distribution attractif.

Ces derniers temps, nous avons redécouvert l’importance des taux d’emprunt et leurs conséquences. Recourez-vous à la dette pour vos SCPI ?

Nous avons récemment procédé à un refinancement sur un actif. Le différentiel entre le rendement “acte en main” de l’actif et le taux d’intérêt de l’emprunt était supérieur à 3 %. Cette opportunité nous a confortés dans l’idée de mettre en place ce financement bancaire. Par ailleurs, compte tenu du jeune âge de Darwin RE01, obtenir un financement dès la première année constitue un gage de confiance de la part de notre partenaire bancaire dans la qualité de nos actifs.

Il y a eu un retournement du marché immobilier à partir de 2022, qui a fait souffrir certaines SCPI. Dans quelle mesure êtes-vous impactés ?

L’impact concerne principalement les SCPI dites « anciennes ». Notre SCPI a été lancée fin 2024 et n’est donc pas affectée par ce retournement. Au contraire, nous acquérons actuellement des actifs à des prix intéressants (auprès de SCPI anciennes et d’autres vendeurs), car nous bénéficions d’une collecte nette positive. Nous évoluons donc sur un marché avec un nombre limité d’acquéreurs, dont Darwin RE01, ce qui nous permet de réaliser de belles acquisitions. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles nous avons lancé Darwin RE01 : profiter de cette fenêtre de marché où les nouvelles SCPI prennent le relais des anciennes, dont la collecte est à l’arrêt.

On constate que certaines sociétés de gestion ont un nombre de parts en attente de retrait relativement conséquent. Qu’en est-il de votre côté ?

Nous n’avons aucune part en attente de retrait et, jusqu’à présent, aucune demande de retrait de la part de nos plus de 500 investisseurs. Notre patrimoine est récent et acquis à des prix adaptés à l’environnement actuel.

Nous constatons néanmoins un rebond sur le marché des SCPI. Quelles sont vos nouveautés et axes de développement pour les années à venir ?

Notre objectif est d’atteindre, à terme, une exposition de 30 % en France et 70 % dans le reste de l’Europe. C’est un axe en cours de déploiement, avec nos premières acquisitions déjà réalisées en Espagne. Par ailleurs, nous poursuivons nos efforts en matière de transparence, de service et de qualité de gestion. Nous avons récemment lancé le versement programmé, la mensualisation des dividendes ainsi que le réinvestissement automatique. Notre SCPI dispose aujourd’hui de toutes les fonctionnalités attendues. La prochaine étape est de continuer à réfléchir à la meilleure façon de servir nos investisseurs, autour de trois piliers : transparence, simplicité, pérennité.

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