Bonjour Fred,
Dans votre situation il me semble en effet que les deux options sont intéressantes. Je vais tâcher d’illustrer avec la SCPI CORUM Origin.
Si vous achetez pour 10 000€ de parts, avec un démembrement sur 10 ans, la décote est de 35% actuellement, donc vous déboursez 6 500€.
En supposant que le taux de distribution reste de 6% environ, cela vous donne 600€ bruts par an (6% de 10k€).
Avec l’hypothèse très conservatrice d’une imposition à 47,2% (forcément fausse comme CORUM Origin est une SCPI européenne), cela donne 316,80€ nets, soit un rendement de 4,87% (= 316,80 / 6 500€). Et il faut aussi ajouter 3 500€ de plus-value latente non imposée quand vous récupérez la pleine propriété des parts, si le prix n’a pas bougé.
Avec l’hypothèse d’une imposition à 28,20%, cela donne 430,80€ nets, soit 6,63% de rendement. En ajoutant la plus-value latente non imposée, vous êtes alors gagnant par rapport à l’assurance-vie, ou même non imposé si vous restez dans les 4 600€, 6% restent 6%.
En revanche, avec l’assurance-vie vous avez en effet de la souplesse, alors que sur un démembrement sur 10 ans, vous êtes bloqués pendant 10 ans.
Je vous conseille d’en parler avec un conseiller spécialisé, par exemple chez France SCPI, vous aurez 3,5% de cashback en venant de notre part. Ou alors avec quelqu’un de CORUM par exemple, sachant que leur contrat d’assurance-vie CORUM Life a eu la meilleure performance de fonds euro du marché en 2023.
En espérant que cela vous aide !

Bonjour Xavier,

C’est tout à fait possible en théorie. Vérifiez toutefois que les documents de souscription et les statuts de la SCPI le permettent. En pratique, difficile de trouver un acheteur en l’absence de marché secondaire développé. Si vous connaissez un acheteur dans vos relations, profitez-en ! Notez qu’il faudra passer devant un notaire et que vous êtes susceptible de payer un impôt de plus-value si la valeur des parts a augmenté depuis l’acquisition.

Attention, nous réservons le cas d’un rachat à soi-même par une holding que vous détenez pourrait être questionné par le fisc.

Cordialement

Bonjour Franck,
Sauf à ce que cela varie en fonction des SCPI, les retours que j’ai sont que sur un démembrement de 5 ans vous touchez vos premiers dividendes au bout de 5 ans + le délai de jouissance.
Donc vous avez bien la pleine propriété au bout de 5 ans, mais les premiers revenus un peu après.
Et concrètement, la SCPI étant un placement de long terme, ce point devrait à peine jouer sur le TRI.