L’essentiel de mon avis sur Debitum Investments

Debitum : une plateforme de prêts aux entreprises

Déjà plus de 160 millions d’euros financés

La plateforme de crowdlending Debitum Investments (auparavant appelé Debitum Network) a été créée en 2017, par Martins Liberts, un entrepreneur d’origine lituanienne (voir son profil LinkedIn ici).

Le moins qu’on puisse dire, c’est que l’entreprise connaît un certain succès, en particulier depuis début 2024. A partir de cette date, les montants collectés par la plateforme connaissent une croissance assez significative, pour atteindre plus de 160 millions d’euros en décembre 2025 :

Cette inflexion fin 2023, après une période de plat, s’explique probablement en bonne partie par les changements à la tête de Debitum Investment. En effet, en juillet 2023, SIA DN Operator (le nom juridique de Debitum) voit son fondateur Martins Liberts quitter l’aventure, remplacé par Henrijs Jansons (le CEO à l’époque) et Ingus Salmiņš. D’ailleurs, ce dernier est aujourd’hui Directeur des Risque, une fonction clé dans le crowdlending, et membre du Conseil de Debitum.

Une plateforme régulée depuis 2021

En septembre 2021, SIA DN Operator (pour rappel le nom officiel de Debitum) obtient auprès de la Banque de Lettonie plusieurs licences, dont le conseil en investissements, la détention d’instruments financiers et l’exécution d’ordres pour le compte de ses clients. Vous retrouverez toutes les informations ici.

Ils se conforment à MiFID II, une régulation exigeante qui impose plusieurs contraintes, et des rapports réguliers auprès des autorités. Donc même si vous n’avez peut-être pas l’habitude d’investir via une société des pays baltes, pas d’inquiétude à avoir quant à leur sérieux.

Investir avec Debitum : des prêts aux rendements attractifs

Une offre de prêt, assez limitée, mais performante

Sur la plateforme Debitum vous pouvez placer votre argent dans deux types de produits financiers :

• Des notes, en gros un produit de dette similaire à une obligation, avec un taux d’intérêt et une durée
• Des ABS (Asset-Backed Securities), c’est-à-dire des titres financiers ayant comme sous-jacent des produits de dette

Pour chaque placement proposé, une notation est associée, qui évalue le risque du produit. « A » est la meilleure note, « B » est moins bon, et « C » est encore plus risqué.

Qu’il s’agisse de Notes ou d’ABS, ces investissements affichent les caractéristiques suivantes, qui vous aideront à choisir en fonction de vos objectifs :

• Un taux d’intérêt, correspondant à votre rendement théorique, et qui se situe entre 7,50% et 15% par an. Pour rappel, plus le taux est élevé, plus le niveau de risque est élevé
• Une durée, qui s’étale entre quelques dizaines de jours à 3 ans maximum en général
• La fréquence de versement des intérêts, soit mensuelle, soit quotidienne
• Des garanties, comme l’obligation de rachat

Voici quelques exemples :

Notez que Debitum est accessible pour tous les porte-monnaie, puisque l’investissement minimum est de 10€ seulement.

Enfin, sachez que vous pouvez choisir vous-même vos prêts manuellement, mais qu’il est également possible d’investir automatiquement selon vos propres critères définis préalablement. Par exemple :

• Investir 1 000€ maximum au total
• Que dans des Notes (pas d’ABS)
• Avec un rendement compris entre 10% et 15%
• Et une durée comprise entre 6 mois et 18 mois

Pratique si vous voulez y passer le moins de temps possible !

Plusieurs garanties rassurantes au menu

Le remboursement d’un prêt peut mal tourner. Ceux qui ont investi en crowdfunding immobilier en 2021 et 2022 vous le diront (aujourd’hui il y a de meilleures affaires à faire !).

Donc mieux vaut avoir plusieurs garanties et gages que cela va bien se passer, même en cas de situation qui se complique.

Chez Debitum, plusieurs éléments rassurent les investisseurs :

• Après une période de grâce de 7 jours en cas de retard de paiement, des pénalités s’ajoutent au taux d’intérêt standard. Celles-ci se traduisent par 5%, 10% ou 15% supplémentaires qui s’appliquent sur les jours en retard
• En cas de retard supérieur à 90 jours, l’initiateur du prêt a l’obligation de rembourser ou de remplacer par un actif de risque équivalent
• Les émetteurs de prêts inscrits sur Debitum détiennent généralement entre 10% et 30% du montant collectés, assurant ainsi un alignement d’intérêts
• L’argent des investisseurs est protégé à hauteur de 20 000€ par un fonds de garantie de Lettonie, en cas d’insolvabilité de Debitum ou de gestion inappropriée des fonds (ce qui normalement ne devrait pas arriver )
• En cas d’incident de remboursement, Debitum mandate Creditreform pour le recouvrement des créances. Il s’agit d’une entreprise spécialisée dans ce secteur, d’origine allemande, et comptant plusieurs milliers d'employés, couvrant 21 pays en Europe

Un programme de fidélité pour booster votre rentabilité

Autre élément qui vient renforcer la performance de vos investissements sur Debitum : leur programme de fidélité avec plusieurs paliers.

Vous pouvez gagner jusqu’à 2% de rendement supplémentaire et du cashback (jusqu’à 100€) :

• En investissant plus de 6 000€, 25 000€ ou 50 000€
• Ou en parrainant plus de 2, 3 ou 5 amis

Les frais appliqués par Debitum

Bonne nouvelle pour les épargnants : les frais prélevés par Debitum concernent uniquement les émetteurs des prêts. Ils correspondant à 1% à 3% annuels des montants levés.

Pour les investisseurs, il n’y a pas de frais directs, hormis 0,30% de frais sur vos dépôts si vous alimentez votre compte par un service qui se connecte automatiquement à votre banque. Mais si vous effectuez un virement SEPA standard, aucuns frais supplémentaires s’appliquent.

Les avis des investisseurs sur Debitum

Avec seulement une centaine d’avis déposés sur Trustpilot, dont certains faux (ils disent que Debitum est nul et cite directement le nom d’un concurrent…), cette note de 3/5 n’est pas très fiable à ce stade.

Je suis d’accord avec certains avis qui pointent un parcours d’inscription parfois pas très efficace (j’ai dû m’y reprendre à deux fois pour valider ma pièce d’identité). Mais je ne suis pas d’accord avec les rageux qui mettent 1 étoile pour cela, alors qu’il s’agit d’un process obligatoire visant à protéger la plateforme et les investisseurs.

En plus, quand j’ai rencontré un petit souci pour alimenter mon compte (les virements instantanés ne fonctionnent pas, il faut effectuer un virement SEPA standard…), j’ai écrit au support à l’adresse suivante ( support@debitum.investments ) et j’ai reçu une réponse seulement 30 minutes après. Donc plutôt efficace.

Comment s’inscrire sur Debitum ?

Comme énoncé précédemment, le parcours d’inscription en ligne de Debitum mériterait quelques améliorations pour les utilisateurs français. Néanmoins rien d’insurmontable, et la bonne nouvelle c’est que comme j’ai servi de cobaye, je vais pouvoir vous prévenir sur certains points .

Pour commencer, vous devrez fournir nom, prénom, email et mot de passe. Vous recevez alors un lien par mail, afin de vérifier votre adresse.

Suite à cela, Debitum vous invite à sécuriser votre compte par une authentification à 2 facteurs (par exemple avec l’application Google Authenticator). C’est mieux pour vous protéger, mais rien d’obligatoire ici.

Viens ensuite la vérification d’une pièce d’identité (soit passeport, soit carte nationale d’identité), avec la réalisation d’un selfie dans la foulée. J’ai essayé une première fois avec ma carte d’identité… et ça n’a pas fonctionné. Trop de reflets peut-être ? J’ai tenté de nouveau avec mon passeport, et cela a fonctionné. Donc ne vous découragez pas forcément après 1 fois.

Debitum vous invite alors à répondre à un questionnaire d’adéquation, qui sert à évaluer votre appétence pour le risque et vos connaissances, ainsi qu’à comprendre vos objectifs financiers.

Des informations supplémentaires vous sont également demandées, avec parfois des incohérences ou demandes étranges. Par exemple, ils demandent un « numéro d’identification ». Dans le doute, j’ai renseigné mon numéro de passeport, et c’est passé. Autre exemple, j’ai dû remplir « 07 » comme j’habite au numéro 7 de ma rue. « 7 » ne fonctionnait pas car il fallait deux chiffres…

Dernière petite galère dont j’ai déjà parlé plus haut, pour alimenter votre compte il faut effectuer un virement SEPA standard. Si vous cochez l’option « virement instantané », comme c’est le cas par défaut avec ma banque Fortuneo, votre opération sera rejetée par la banque de Debitum.

Une fois tout cela fait (ça ne prend pas 1 heure non plus), vous êtes prêt à investir .

Conclusion : à tester pour booster votre épargne

Entre les taux de rendement attractifs, et les premiers chiffres encourageants, Debitum a toute sa place dans la poche de diversification d’un investisseur qui cherche à dynamiser une partie de son épargne.

A titre personnel, je vais y aller progressivement, en espérant que Debitum confirme ses débuts prometteurs. J’espère également qu’ils diversifieront leur offre de prêts, qu’il s’agisse des émetteurs ou encore des pays couverts.

« Debitum », cela ressemble un peu à un mot de formule magique. Peut-être celle du crowdlending performant ?

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L’essentiel de mon avis sur HouseBase

HouseBase : investir en club dans l’immobilier

La société HouseBase a été fondée relativement récemment, fin 2021, par deux associés : Loïc Deffains et Philippe Zerr. Le premier est une sorte de serial entrepreneur bretons, avec plusieurs boîtes à son actif, tandis que le second est plus issu du marketing.

Ils ont créé HouseBase pour se positionner sur le marché du club deal immobilier, rendu accessible à tous, que j’assimile pour ma part aussi à ce qu’on appelle l’immobilier fractionné.

Selon moi, ce qui les différencie assez fortement, c’est le côté club, pas au sens élitiste, mais plutôt au sens partenaires, communautaire.

En effet, contrairement aux plateformes de crowdfunding immobilier, ils investissent eux-mêmes sur les projets qu’ils portent, et sont particulièrement actifs sur les opérations.

C’est d’ailleurs le fait qu’HouseBase soit partie prenante des opérations financées qui fait qu’ils n’ont pas le statut de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) associé au crowdfunding. Pour autant, rassurez-vous, ils sont bien soumis à une réglementation de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF, le régulateur français) ainsi que de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).

Quelles sont ces opérations immobilières que propose HouseBase, c’est ce que nous allons voir maintenant .

Des opérations immo court terme accessibles dès 100€

La promesse d’HouseBase, ce sont des projets immobilier off-market (c’est-à-dire que vous ne les verrez jamais dans une agence immobilière, car ils sont sourcés directement auprès de leur réseau) avec un objectif de plus-value à court terme.

Début 2025, ils sont à une dizaine de projets financés ou déjà remboursés. C’est un historique encore relativement restreint, mais avec quelques projets porteurs de promesses. Par exemple, un projet de marchand de bien à Rennes, dans le quartier de Colombier, a délivré un rendement annuel de 15,22% sur une durée de 19 mois. L’objectif était d’acheter un appartement de 90m2, acquis dans le cadre d’une succession (ce qui permet souvent de faire des bonnes affaires), et de le retaper entièrement.

L’avantage des collectes sur HouseBase, c’est que vous pouvez prendre part à ces opérations de marchands de biens à partir de 100€ seulement. C’est donc bien moins que si vous deviez financer l’opération vous-même. Et en plus vous n’avez rien à faire !

Si vous préférez investir via votre société pour faire fructifier sa trésorerie, sachez que c’est également possible. Cependant le ticket d’entrée sera plus élevé, puisqu’il faut sortir au moins 5 000€ pour investir en personne morale.

Côté rendement, la plupart des opérations se situent sur une performance entre 10% et 11%, avec un remboursement le plus souvent in fine. C’est-à-dire à la fin de l’opération, une fois l’actif immobilier revendu. Ce qui est classique pour les opérations de marchands de bien. Pour autant, il arrive que des projets versent des intérêts trimestriels, comme le club deal à Saverne, financé en avril 2025 (illustration ci-dessous).

Parmi les opérations déjà remboursées à ce jour, je note des délais d’exécution assez courts en général, avec certains projets bouclés en 4 mois, 6 mois ou 8 mois. Attention toutefois, votre placement n’est pas liquide, et si le marché immobilier se bloque, vous pourriez devoir attendre plus longtemps qu’initialement prévu, c’est le jeu.

Exemple d’une collecte récente sur HouseBase

En juin 2025 la plateforme HouseBase a mis en ligne une collecte, « Amancey », pour financer une opération d’achat/revente d’une maison située à Châtillon, proche de Lyon.

Plusieurs actions visent à créer de la valeur :

• Une division parcellaire du terrain de 995m2 en trois terrains à bâtir
• L’aménagement du garage de la maison, permettant de passer de 95m2 habitables à 135m2 habitables

Ce projet vise un rendement de 10,50% annuel, pour une durée d’environ 12 mois.

Le club HouseBase : quels avantages ?

L’approche « club deal » d’HouseBase ne se traduit pas que par le partage de la plus-value sur les opérations. Il existe également 3 paliers, avec des avantages associés. Ce que j’apprécie, c’est qu’il ne s’agit pas d’un abonnement annuel pour une somme mirobolante, mais de statuts que vous obtenez en fonction du montant investi chaque année.

Voici à quoi vous pouvez prétendre :

• Membre Club : en gros il ne se passe pas grand chose, c’est juste que vous avez investi chez HouseBase
• Membre Gold : vous bénéficiez d’un accompagnement téléphonique personnalisé, vous avez accès à des contenus exclusifs, et surtout d’un accès en avant-première sur les projets (utile pour sécuriser votre ticket sur les opérations les plus sexys). Pour être Gold, il faut avoir investi au moins 20 000€ sur l’année.
• Membre Elite : en plus des avantages précédents, vous avez accès à des projets exclusifs, et vous serez invité à des évènements privilèges. Parfait pour parler immobilier entre gens bien informés.

Quels sont les frais d’HouseBase ?

Pour le coup c’est comme avec le financement participatif immobilier, les rendements affichés sont nets de frais. Ceux-ci sont portés directement dans la structuration du projet. Donc hormis les rendements affichés et perçus, vous n’aurez pas de surprise sur des frais de gestion ou frais de sortie par exemple.

Avis des utilisateurs sur HouseBase : des débuts prometteurs

La plateforme étant encore assez récente, le nombre d’avis d’utilisateurs sur HouseBase reste encore très limité. Cependant, les quelques uns déjà présents sont plutôt encourageants.

Ainsi sur Trustpilot, la moyenne des avis sur HouseBase s’élève à 4,4/5 pour 20 avis déposés. Concrètement, tous les avis sont des 5 étoiles, et un avis est un 3 étoiles.

Côté Apple Store, puisqu’HouseBase dispose également d’une application mobile, il y a 16 avis déposés, qui donnent une moyenne de 4,5/5 pour HouseBase.

Donc si vous testez également la plateforme, n’hésitez pas à partager vos retours également avec la communauté de Finance Héros !

Comment s’inscrire, facilement, à HouseBase

Pour créer mon compte, tout a été très simple, et entièrement en ligne, avec mon iPhone (n’importe quel smartphone fait l’affaire) et mon ordinateur.

Tout d’abord, vous devez saisir votre numéro de téléphone, puis rentrer le code reçu par SMS. Ensuite il vous sera demandé de fournir votre nom, votre prénom et une adresse mail. Vous devrez alors partager votre date et ville de naissance, ainsi que votre nationalité. Pour finir, vous aurez à fournir une adresse.

A cette étape, pensez à bien rentrer le code de parrainage HEROS (qui est normalement déjà rempli si vous venez depuis notre site). Ce code vous permettra de profiter de 1% de rendement annuel supplémentaire sur tous les projets souscrits dans les 6 premiers mois suivant votre inscription.

Les conseils de Hadrien

Lorsqu’une plateforme est relativement récente, pensez à investir des montants progressivement si vous avez besoin de vous mettre en confiance. Surtout quand les collectes sont accessibles à partir de 100€ seulement, vous pouvez mettre un ticket pour voir, et investir plus si vous êtes satisfait de vos premières expériences.

Enfin, il ne vous restera plus qu’à fournir une copie d’un justificatif d’identité, comme votre passeport ou votre carte d’identité par exemple. Soit vous pouvez importer directement une image, soit vous pouvez prendre une photo depuis votre téléphone. Après cela, vous n’avez plus qu’à prendre un selfie en complément, puis votre compte sera paré pour investir !

Conclusion : un acteur prometteur du club deal immo

Il y a deux grandes catégories de club deals immobiliers : ceux de distribution et ceux de capitalisation. Pour les premiers, il s’agit de placement de long terme, afin d’obtenir un complément de revenus par exemple, et une plateforme comme Tantiem fera très bien l’affaire (mon avis sur Tantiem ici). En revanche vous êtes parti pour plusieurs années avec vos fonds immobilisés. Ce qui est loin d’être adapté à tout le monde.

A l’inverse, si vous recherchez des club deals immobiliers de capitalisation, c’est-à-dire dont le but est de générer une plus-value à la revente, sur une durée plutôt court terme, alors vous tapez à la bonne porte avec HouseBase.

La plateforme est encore relativement récente, donc allez-y progressivement si vous souhaitez investir, mais clairement ses débuts m’incitent à accorder un avis plutôt positif à HouseBase. Voilà donc une entreprise qui part sur de bonnes Base(s) .

Questions fréquentes

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L’essentiel de mon avis sur Enky Invest

Enky Invest : financer l’économie circulaire

La mission d’Enky : construire le futur du mobilier

Ce qu’il faut vite comprendre à propos d’Enky, c’est que c’est un peu comme certaines boîtes de nuit : deux salles, deux ambiances. Vous avez d’un côté Enky, qui propose de la location de meubles aux entreprises comme aux particuliers (pour les investissements locatifs), et de l’autre côté Enky Invest qui permet aux épargnants de financer ces meubles et d’obtenir un rendement en échange.

Lancé en 2020, Enky est avant tout un acteur de l’économie circulaire qui souhaite aider à éviter les 11 millions de tonnes de mobilier de bureau qui sont jetées chaque année en Europe. Pour cela, ils investissent dans du mobilier durable, de qualité, et ils proposent à leurs clients de louer leurs meubles, plutôt que de les acheter (et souvent de les jeter à la fin). Ceux-ci peuvent louer les meubles, avec ou sans option d’achat à la fin. Comme cela se fait déjà beaucoup avec les voitures. Si vous ne souhaitez pas louer, ils proposent d’acheter directement, du neuf ou de l’occasion, et surtout il y a une option de rachat d’Enky le jour où vous souhaitez changer.

Tout est fait pour éviter au maximum que les meubles finissent à la déchetterie, grâce à une approche Furniture as a Service (FaaS).

Déjà plus d’une centaine de projets circulaires menés par Enky

Quand j’hésite à investir dans un projet innovant, naturellement les chiffres qui viennent attester de la pertinence du modèle sont importants pour venir me rassurer. Sans qu’on soit à l’étape success story du siècle, les indicateurs d’Enky montrent déjà une certaine traction en 2025.

Ainsi, à ce jour une centaine de projets circulaires ont déjà été menés, pour plusieurs entreprises, comme PayPlug (une solution de paiement par carte bancaire) ou encore BTI Advisory, un cabinet de conseil en transformation digitale. D’ailleurs les chiffres d’Enky Invest pour le début d’année 2025 sont plutôt encourageants :

Au total, plus de 5 millions d’euros de mobilier ont été mis sur le marché, dont 2,5 millions d’euros ont été financés par des investisseurs. Etant chez Finance Héros, c’est cette partie qui nous intéresse le plus évidemment, et que je vais aborder désormais .

Comment obtenir un rendement avec Enky Invest

Financer des meubles ? Un rendement mensuel attrayant

Les collectes proposées sur Enky Invest oscillent entre des montants de quelques milliers d’euros à quelques dizaines de milliers d’euros. Mais rassurez-vous, la plateforme adopte le modèle des sites de crowdfunding. Ainsi, n’importe quel épargnant peut participer, à partir de 500€.

Les produits financiers sous-jacents sont des obligations, c’est-à-dire des instruments de dette. Concrètement, vous prêtez de l’argent, et en échange on vous reverse des intérêts, et on vous rembourse votre capital. Quand tout se passe bien. Les durées proposées varient entre 12 mois et 60 mois (5 ans). Cependant, la plupart des collectes sont pour des projets sur une durée située entre 1 et 3 ans.

Les rendements proposés sont assez attractifs. A titre d’exemple, les projets d’un an sont généralement rémunérés à 7,5%, soit bien plus qu’un compte à terme (qui est aussi moins risqué, rappelons le). Pour les obligations d’une durée plus longue, le rendement grimpe jusqu’à 9%. En prenant en compte une imposition à la flat tax, cela vous donne donc un rendement net de fiscalité situé entre 5,25% et 6,30%.

Enfin, notez qu’aussi bien les particuliers que les professionnels peuvent investir dans les projets portés par Enky Invest. Comme souvent, le crowdfunding fait partie des solutions possibles pour placer la trésorerie d’entreprise.

Des garanties apportées par Enky Invest pour rassurer

Le marché d’Enky reste encore relativement récent et niche, et même si j’évoquais plus haut des premiers chiffres rassurants, nous ne cracherons pas sur quelques garanties pour minimiser notre risque, vous en conviendrez.

Les garanties dans le financement participatif sont souvent relatives aux actifs concernés. Par exemple dans le crowdfunding immobilier, vous trouverez des hypothèques de premier rang sur le bien concerné. Des garanties intéressantes et tangibles. Chez Enky Invest, c’est donc tout naturellement que les meubles servent de garantie tangible à votre investissement.

En rentrant un peu plus dans le détail, sachez que le mobilier financé est acquis par une entité entièrement dédiée à cela. L’investisseur prête des fonds à cette société. Par ailleurs, Enky fait en sorte que la valeur marchande du mobilier soit 30% supérieure à la part de l’investissement qui lui est consacré, afin d’avoir une marge. Cela signifie qu’un investissement de 1 000€ aura en face une valeur du mobilier mis en gage d’au moins 1 300€.

Même si ce placement n’est pas sans risque, des garanties solides viennent minimiser le risque pris par l’épargnant.

Aucun retard de paiement pour l’instant

Certes, en mars 2025 Enky Invest est encore tout récent, toutefois je me suis renseigné sur le nombre de retards paiement ou de procédures en cours, et bonne nouvelle, il n’y en a pas.

Au moment où j’écris ces lignes, plus de 200 000€ ont déjà été remboursés aux investisseurs, conformément aux échéances prévues.

Ainsi, même si les performances passées ne présagent pas des performances futures, cela reste néanmoins une information rassurante.

Comment s’inscrire et souscrire à Enky Invest

Si vous êtes convaincu par ce type de placement, et qu’il est cohérent avec votre stratégie patrimoniale (donc un placement un peu risqué, et avec de l’argent que vous ne pourrez pas récupérer immédiatement), alors il ne vous reste plus qu’à vous inscrire.

La création de votre compte se fait entièrement en ligne, et cela ne m’a pris que quelques minutes seulement.

Vous devez d’abord commencer par fournir votre nom, prénom, une adresse mail ainsi qu’un mot de passe. Un mail vous est alors envoyé afin de vérifier la validité de l’adresse mail fournie. Rien qu’avec cela, vous avez déjà passé une première étape, et vous pouvez consulter les projets en cours de collecte, ainsi que les projets passés.

C’est lors de votre premier investissement que des informations supplémentaires vous sont demandées, à savoir :

• votre ville de naissance
• votre date de naissance
• le numéro de votre carte d’identité (ainsi que l’envoi d’une copie du recto et du verso)
• votre adresse
• et l’IBAN du compte bancaire sur lequel vous souhaitez recevoir vos remboursements

Les conseils de Hadrien

Sur des plateformes plutôt récentes, et proposant un type de placement original, je conseille plutôt d’y aller progressivement. Testez avec 500€, puis allez-y progressivement une fois que vous avez bien compris le placement, et que vous êtes en confiance.

A l’étape d’après vous devez signer le contrat obligataire du projet. Attention, la génération du contrat peut prendre un peu de temps, c’est normal. En l’occurrence cela prend au moins une bonne dizaine de secondes chez moi. Une fois le contrat signé électroniquement, il ne vous reste plus qu’à apporter les fonds. Vous pouvez par exemple le faire par virement, sans que cela n’engendre de frais supplémentaires.

Bonne nouvelle si vous faites partie des audacieux qui tentent l’investissement avec Enky : en venant de la part de Finance Héros, vous profitez d’un bonus sur votre premier investissement :

• 100€ offerts si vous investissez moins de 2 000€
• 200€ offerts si le montant investi est entre 2 000€ et 5 000€
• 300€ offerts si vous investissez plus de 5 000€ sur votre première souscription

Les avis des investisseurs sur Enky Invest

A ce stade, je n’ai pas réussi à trouver d’avis sur Enky Invest sur des sites comme Google ou Trustpilot. Uniquement quelques discussions sur des forums, mais peu de personnes avec une expérience d’investissement chez Enky Invest. Donc si vous testé également, n’hésitez pas à le partager avec la communauté de Finance Héros pour en faire profiter tout le monde !

Conclusion : un modèle innovant de financement participatif

En tant que personne passionnée d’investissement en crowdfunding, j’aime toujours découvrir de nouvelles plateformes, sur des thématiques innovantes. Et comme j’avoue avoir personnellement un petit côté écolo, je suis particulièrement sensible à la proposition d’Enky.

Comme nous n’avons pas encore énormément de recul, je vous recommande d’y aller progressivement, mais clairement si vous êtes également intéressé par le concept, et que vous souhaitez diversifier vos placements, cela peut valoir le coup de miser sur Enky Invest.

En plus, dans un dîner, si vous cherchez à alimenter la conversation, en parlant d’Enky Invest vous pourrez facilement meubler la conversation .

Questions fréquentes

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Alors voyons ensemble à quoi correspond concrètement un club deal immobilier, et ce qui distingue le bon club deal immobilier du mauvais club deal immobilier. « Le bon club deal immobilier, c’est simple, il voit un actif sous-côté, … » .

Qu’est-ce qu’un club deal immobilier ?

Je vais commencer par tenter de définir ce qu’est un club deal immobilier. Et pour cet exercice, je m’aiderais en soulignant ce que n’est pas un club deal immobilier, ce qui aide parfois à comprendre.

Définition du club deal immobilier

Un club deal immobilier est une structure qui permet à un groupe d’investisseurs de réaliser à plusieurs l’acquisition d’un actif immobilier (ex. immeuble, bureaux, commerce, etc.). Selon moi, le club deal se rapporte à un « deal », une transaction donc, et ainsi ne s’applique pas à un fonds immobilier, qui par construction va investir dans plusieurs actifs selon une stratégie fixée.

Et comme nous parlons de club, cela concerne une opération financée par plus de deux personnes, qu’elles se connaissent ou pas. Vous pouvez réaliser un club deal immobilier avec votre famille ou des amis, mais désormais les plateformes internet permettent de le faire aussi bien avec des inconnus.

Enfin, les membres d’un club deal immobilier sont vraiment acquéreurs d’un actif immo selon moi. L’idée est donc différente d’être un simple financeur d’un marchand de bien ou d’un promoteur immobilier.

Différence entre club deal immobilier et crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier a souffert d’une mauvaise image en 2023/2024, à cause de certains projets financés au plus haut, entre 2020 et 2022. Et là certaines plateformes de crowdfunding immobilier ont commencé à dire qu’elles faisaient des club deals immobiliers, en pensant changer d’image en changeant un nom. Déjà je n’aime pas trop ce genre de supercherie, et surtout je ne trouve pas que les deux concepts se confondent.

Pour un projet de crowdfunding immobilier, vous allez financer un marchand de biens ou un promoteur, par le biais d’une obligation, qui offre un rendement fixe. D’une certaine manière, vous allez jouer le rôle d’une banque. Si l’actif immobilier génère des loyers, vous n’allez pas les toucher directement. Si le marchand de bien réalise une plus-value exceptionnelle, plus élevée que prévue, vous n’allez pas en voir la couleur. Vous resterez sur votre taux d’intérêt fixé à l’avance. Bref, vous financez un emprunt, mais vous ne faites pas vraiment partie du club si j’ose dire.

Différence entre club deal immobilier et SCPI

Si vous possédez des parts de SCPI, alors vous êtes communément appelé « associé » de la SCPI. Un vocable pas loin du club là encore.

Cependant, une SCPI est gérée par une société de gestion, qui elle-même investit dans des dizaines, voire des centaines d’actifs immobilier. Nous sommes donc loin de votre implication et choix d’investir dans un bien immo précis. La SCPI va vous permettre de réaliser un placement diversifié en une fois, mais pas de participer à un deal immobilier identifié. D’où le fait qu’une SCPI ne correspond pas à un club deal immobilier.

Différence entre club deal immobilier et investissement locatif

Enfin, et j’aurais peut-être pu commencer par cela, un club deal immobilier est aussi bien différent d’un investissement locatif réalisé seul.

Le club deal permet d’augmenter votre capacité d’investissement, grâce au fait d’être plusieurs. La contrepartie, c’est que vous n’êtes pas le seul maître à bord pour décider, contrairement à l’investissement locatif fait en nom propre.

Si vous investissez seul, il vous faudra aussi gérer seul les tracas et soucis de la gestion locative. Bon j’exagère un peu car il existe de nos jours la possibilité de réaliser des investissements locatif clé en main. Cependant cela à un coût, et vous serez quand même potentiellement plus sollicité que pour un club deal immo.

Maintenant que nous y voyons plus clair sur ce qu’est un club deal immobilier, allons plus dans le détail de son fonctionnement .

Club deal immobilier : comment ça marche ?

Investir à plusieurs dans un bien immobilier, et aux côtés d’inconnus, cela peut vous paraître improbable, mais cela existe bel et bien, et peut-être plus facile qu’on ne croît.

Un investissement à plusieurs, pouvant être réalisé en ligne

Pour mettre en place un club deal immobilier, vous pouvez le faire avec des amis ou connaissances, en créant une Société Civile Immobilière (SCI), ou une Société par Actions Simplifiée (SAS) ou une Société A Responsabilité Limitée (SARL) par exemple. Il faut alors trouver les bonnes personnes, créer la société, se mettre d’accord sur le pacte d’associé, réaliser les Assemblées Générales, etc. C’est possible, et j’ai un ami à moi qui le fait, mais c’est quand même un vrai projet (et je trouve un peu une tannée).

La bonne nouvelle c’est que depuis qu’internet existe, des plateformes ont émergées, qui permettent de participer à des club deals immobiliers, et de manière simple. De plus ce sont les équipes de ces plateformes qui comportent des experts de l’immobilier et proposent à des épargnants de prendre part à une transaction immobilière. Elles gèrent également la documentation à distance, avec des signatures électroniques, ou encore la perception et le reversement de loyers, etc.

Parmi ces plateformes, vous trouverez notamment Tantiem que j’apprécie beaucoup, et au travers de laquelle j’ai déjà souscrit à une dizaine de club deals immobiliers. Pour que cet article reste bien concret, dans la suite je vais pas mal parler de mon expérience avec eux.

Des revenus locatifs partagés…

En investissant dans l’immobilier, un des moyens de gagner de l’argent, c’est de percevoir des loyers. Dans le cadre de notre sujet, nous parlons de club deal immobilier de distribution. L’objectif va être de percevoir un rendement régulier, qui peut par exemple servir de complément de revenu à la retraite.

Si je prends l’exemple de mes placements réalisés via Tantiem, j’ai souscrit à des obligations spécifiques, qui me donnent droit à une quote-part des revenus générés par l’actif immobilier en question. Ainsi chaque mois je perçois quelques euros qui correspondent aux loyers versés par les locataires, au pro rata de mon investissement.

Dans le cadre du projet Nancy Charles III, il y a la possibilité de louer un local supplémentaire qu’initialement prévu, et cela va venir augmenter le rendement. En comparaison, si cela avait été un projet de crowdfunding immobilier, cela serait tombé dans la poche du porteur de projet et pas dans la mienne. D’où le côté intéressant de l’approche club !

A noter que la majorité des projets proposés par Tantiem sont des locaux professionnels (ex. commerces), ce qui a l’avantage d’être souvent accompagné de baux commerciaux signés sur le long terme. C’est plus sécurisant que des club deals immobiliers avec une location à des particuliers, voire même de la location meublée touristique, qui peut souffrir de vacances locatives importantes.

Et/ou une plus-value à la revente

Si vous participez à un club deal immobilier dont le but principal est de faire de l’achat / revente, alors vous allez chercher de la plus-value. Celle-ci peut venir d’une bonne négociation (acheter à un prix faible, et réussir à revendre cher), mais plus souvent d’actions venant sécuriser cette plus-value. Il peut s’agit d’une vente à la découpe, ou de la réalisation de travaux qui apportent de la valeur au bien. Nous parlons alors de club deals de capitalisation.

Pour les club deals immobiliers portés par Tantiem, non seulement vous percevez des revenus réguliers, mais en plus en cas de plus-value à la revente, vous touchez une quote-part proportionnelle de celle-ci. En général la plateforme touche une prime quand la plus-value dépasse un certain seuil, ce qui est plutôt sain car cela les incite à maximiser le prix de revente, ce dont vous bénéficierez également in fine.

Mais pas d’effet de levier ou plus rarement

Un des avantages d’investir dans l’immobilier, quand c’est fait en direct, réside dans la possibilité d'emprunter pour financer votre achat, et profiter ainsi d’un effet de levier.

Pour les club deals immobiliers, ça n’est pas impossible, mais encore faut-il :

• Que vous ayez envie d'emprunter aux côtés de vos co-investisseurs
• Que la banque accepte de financer votre club deal immobilier, qui est par construction plus atypique qu’un investissement immo classique

Cela peut-être un petit désavantage pour des club deals immobiliers, mais qui se trouve compensé par d’autres points positifs, que je vais désormais aborder.

Les avantages du club deal immobilier

Vous pouvez vouloir participer à un club deal immo pour plusieurs raisons.

Accès à des opérations d’envergure grâce à la mutualisation

Les bonnes opportunités immobilières ne sont pas toujours accessibles à toutes les bourses. Si je prends l’exemple ci-dessus, un emplacement à Lyon, loué par le Crédit Agricole, qui coûte 1 million d’euros, cela n’est pas donné à tout le monde. Sans compter sur le fait que ce genre de transaction est rarement identifiable par des non professionnels.

Ainsi, en étant des dizaines, voire plus, à investir, vous bénéficiez d’une force de frappe bien plus conséquente, et vous pouvez accéder à des deals autrement intouchables.

Une participation active à votre investissement immobilier

Ensuite, contrairement à un investissement dans un fonds immobilier, comme une SCPI, vous pouvez réellement décider dans quels actifs vous placez votre argent. Avec une SCPI, qui en plus est un investissement de long terme, à la rigueur vous pouvez analyser le patrimoine de celle-ci au moment de votre souscription. Mais vous n’avez aucune prise sur les investissements qui suivent.

A l’inverse, un club deal immobilier correspond à un projet bien précis, que vous pouvez analyser, et dans lequel vous pouvez choisir d’investir en âme et conscience (ou non).

Les inconvénients et risques du club deal immo

Tout placement comporte des risques, et les club deals immobiliers n’échappent pas à la règle. Voyons lesquels.

Un faible niveau de liquidité

Contrairement à des actions sur des marchés financiers, ou des unités de compte dans un contrat d’assurance-vie, que vous pouvez revendre facilement en quelques jours ou même moins, il n’en sera pas de même pour votre investissement dans un club deal immo.

Si je reprends l’exemple de la SCI familiale, il faut que vos frères ou sœurs aient envie (et les moyens) de racheter vos parts. Et si je continue avec Tantiem, il n’existe pas aujourd’hui de marché secondaire structuré pour revendre ses obligations. Il vous faudra donc attendre un horizon de 5 à 10 ans, au bout duquel l’actif sera revendu, vous permettant de récupérer votre capital.

Il est donc capital de réaliser ce type de placement uniquement avec des fonds dont vous n’avez pas besoin à court, voire moyen terme.

Une diversification à réaliser soi-même

Je l’ai évoqué précédemment, il est fortement recommandé d’investir dans plusieurs opérations afin de diversifier et ainsi minimiser votre risque. Si vous investissez dans un seul club deal immobilier de rendement, et que pour une raison X ou Y le locataire ne paie pas, ou qu’une catastrophe naturelle intervient dans la zone (incendie, inondations), vous vous en mordrez les doigts.

Mieux vaut investir dans 10 club deals immobiliers que dans un seul.

Un ticket d’entrée pouvant être élevé

Certains club deals immobiliers sont plus de l’ordre du club VIP quand on voit le ticket d’entrée minimum demandé . Ainsi, certaines structures demandent d’investir minimum 100 000 euros.

Et si vous souhaitez acheter un petit immeuble à 2 millions d’euros à 5 amis, en considérant un apport de 10% minimum, soit 200 000€ de fonds propres, cela représente 40 000€ par personne. Encore une fois cela n’est pas donné.

Heureusement, des plateformes comme Tantiem permettent de démocratiser ce type de placement, en le rendant accessible à partir de 100€ seulement.

Les conseils de Hadrien

J’ai d’abord commencé par investir 100€ sur mes premiers projets Tantiem, pour comprendre le fonctionnement, puis j’ai mis 200€ par projet, et j’en suis à 800€ mis sur mon dernier projet. Je vous conseille d’y aller à votre rythme, et de faire en fonction de vos moyens.

Pouvoir investir à partir de quelques centaines d’euros seulement représente un véritable atout lorsqu’on sait qu’il faut diversifier, et qu’on ne dispose pas forcément de dizaines de milliers d’euros à investir dans la pierre.

Comment investir dans des club deals immobiliers ?

Comme vous l’avez sans doute déjà compris, il y a un peu deux façons d’investir dans des club deals immobiliers.

La version un peu « fait maison », avec des proches, où vous créez de A à Z votre structure juridique (SCI, SAS ou SARL généralement) et vous gérez aussi de bout en bout votre investissement immobilier (identification de l’actif, négociation, acquisition, gestion locative et/ou travaux en fonction de ce que vous recherchez, puis revente). Alors c’est bien, vous maîtrisez tout, et cela peut-être une aventure humaine. De mon point de vue (très personnel), je préfère alors réaliser mon investissement locatif tout seul. Choisir seul dans quelle ville investir, décider des travaux à mener, etc. plutôt que prendre le risque de me brouiller avec des proches.

Et l’autre façon de faire, simple, en quelque sorte « le club deal immobilier clé en main et accessible », consiste à investir via des plateformes comme Tantiem. Il existe d’autres structures, comme Kapi, mais l’adhésion au club coûte 990€ par an, et il faut investir au minimum 20 000€ par dossier, donc autant dire que c’est beaucoup moins facile de franchir le pas (et à vrai dire je ne suis pas sûr que cela soit tellement mieux).

Depuis plus d’un an que je pratique la plateforme (créée en 2023), tout s’est extrêmement bien passé jusque là. Acquisitions réalisées avant la date annoncée, versement des revenus en temps et en heure, revalorisation des loyers… C’est encore relativement récent, et j’ai hâte de voir comment se passeront les premières sorties (mais ça n’est pas pour tout de suite). En tout cas, pour l’instant, pour investir dans l’immobilier simplement, j’ai trouvé mon club .

Pour ceux qui souhaiteraient en savoir plus sur cette plateforme, je vais plus dans le détail dans mon avis complet, dédié à Tantiem.

Questions fréquentes

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Evidemment, cela ne fait pas tout pour être un bon placement. Il faut également une bonne équipe d’experts, une stratégie adéquate, un niveau de frais adapté, etc. Autant d’aspects que j’ai scrutés, comme à mon habitude, et à propos desquels je vous livre mon analyse dans cet avis dédié à Blocshare.

L’essentiel de mon avis sur Blocshare

Blocshare : investir ensemble dans l’immobilier fractionné

Un nouvel acteur de l’immobilier fractionné en France

Créée courant 2022, la société Blocshare vient compléter le paysage de l’immobilier fractionné dans l’Hexagone.

Pour rappel, l’investissement en immobilier fractionné consiste à investir à plusieurs dans un bien, généralement dans le but d’en tirer un rendement locatif. Bien que ces univers soient assez poreux, je fais la différence avec le crowdfunding immobilier, qui sert à financer des promoteurs et marchands de bien pour des opérations d’achat-revente de biens immobiliers, et avec l’investissement en SCPI qui permet d’investir dans un parc immobilier diversifié, et non dans un actif bien identifié.

A l’origine de cette nouvelle plateforme, nous trouvons un tandem de fondateurs : Adrien Saby et Amaury Vurpillot. Ils avaient déjà crée en 2021 la société Wiinvest, une entreprise qui propose aux investisseurs de l’immobilier locatif clé en main dans des villes moyennes dynamiques. Ils ont donc une expérience dans la pierre, avec déjà des dizaines de projets concrétisés à leur actif.

Blocshare : un alignement d’intérêt avec ses membres

Je l’évoquais en introduction, en lançant Blocshare, Adrien et Amaury ont mis en place une approche que je trouve particulièrement vertueuse : ils co-investissent, à hauteur de 5% à 10% environ, dans les opérations qu’ils proposent sur Blocshare. Ce pourcentage évoluera peut-être un peu à la baisse au fur et à mesure qu’il y aura plus de projets et plus d’investisseurs, mais la logique à vocation à perdurer.

Ainsi, nous sommes certains que Blocshare a tout intérêt à proposer de bons projets, car si ceux-ci ne sont pas performants, tout le monde y perd.

Une plateforme réglementée, sur le modèle de partage de revenus

Blocshare fonctionne sur le modèle des plateformes de partage de revenue (Revenue Based Financing en anglais). Dans ce modèle, les fonds des investisseurs viennent directement alimenter une foncière créée spécifiquement pour chaque opération. Alors, chaque participant reçoit un pourcentage du chiffre d’affaires de la foncière, que celui-ci provienne de loyers ou d’une plus-value lors de la revente.

Après avoir fait l’objet de plusieurs échanges avec l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) au début des années 2020, une charte a été élaborée fin 2022 par la Fédération des Plateformes de Partage de Revenus (F2PR). Ainsi, les règles ont été bien fixées. Et donc Blocshare est tout à fait conforme et en ligne avec la régulation.

Avec Blocshare, un placement immobilier accessible et performant

Après déjà quelques projets financés sur la plateforme, Blocshare a déjà séduit plus de 6 000 investisseurs. Voyons ensemble ce qui les a attiré.

Un rendement régulier grâce à l’investissement dans le résidentiel à partir de 100€

Tout d’abord, contrairement à l’investissement locatif en direct, passer par Blocshare se révèle bien plus abordable, avec un ticket minimum de 100€ seulement. C’est également moins onéreux que de nombreuses plateformes de crowdfunding immobilier, nécessitant de débourser au moins 1 000€ sur chaque opération.

Autre caractéristique attrayante, les opportunités proposées par la plateforme affichent une rentabilité cible comprise entre 7% et 10%. De quoi faire rêver, lorsqu’on sait que le rendement moyen des SCPI se situe aux alentours de 4% à 5% ces dernières années, et que seules les meilleures SCPI arrivent à frôler un taux de distribution de 7%. Et encore, vous risquez d’être lourdement imposé dessus, contrairement à « seulement » 30% de Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) pour Blocshare.

Pour atteindre ces performances, Blocshare cible des secteurs géographiques avec une forte tension locative, ainsi qu’une valorisation des prix de l’immobilier sur les dernières années.

Enfin, point distinctif par rapport aux autres acteurs de l’immobilier fractionné, un nombre non nul d’opérations a vocation à être débouclé à court/moyen terme (1 an ou plus). A l’inverse, chez les autres plateformes, l’horizon de placement correspond quasi systématiquement à plusieurs années (au moins une petite dizaine).

Exemple d’opérations disponibles sur Blocshare

Je vais donner ici un exemple d’opération d’immobilier fractionné mise en place par Blocshare, histoire de rendre les choses plus concrètes.

Il s’agit d’un bien de 100m², situé à Monnetier-Mornex (proche d’Annemasse et Genève). Clairement, l’actif capitalise sur sa localisation en zone transfrontalière franco-suisse, qui est plutôt dynamique.

Cet appartement est en location accession (ou leasing immobilier). Cela permet de toucher des loyers pendant 1 an, et d’avoir une plus-value (déjà actée contractuellement) si les locataires utilisent bien leur option d’achat pour prendre possession du bien au bout d’un an.

Ainsi, la rentabilité du projet se compose de 5% de rendement provenant des loyers, et d’une plus-value potentielle de 2,22%. Soit une rentabilité totale de 7,22% si tout se passe bien.

Contrairement à d’autres plateformes d’immobilier fractionné, l’avantage est que cette opération devrait se déboucler à court terme. Habituellement, l’immobilier fractionné propose plutôt des investissements de long terme.

Les frais : une incitation à la performance

Blocshare se rémunère à 3 niveaux :

• Financement d’un projet : des frais entre 3% HT (projet sourcé auprès d’un partenaire) et 5% HT (projet sourcé en direct par notre réseau) du montant acte en main.
• Frais de service : 2,5% HT des loyers hors charges mensuels de chaque foncière
• Frais lors de la revente : 10% HT de la QPIE, c’est-à-dire 10% de la marge nette après impôt redistribuée en cas de plus-value.

Par conséquent, Blocshare a tout intérêt à maximiser la plus-value. En effet, puisque plus celle-ci est importante, plus Blocshare est rémunéré (mais plus vous gagnez d’argent également !).

Les avis des utilisateurs sur Blocshare

Il y a encore très peu d’avis déposés sur Internet, du fait de la jeunesse de la plateforme. Donc ces données sont à prendre avec des pincettes.

Une fois ceci dit, je peux saluer les très bonnes notes affichées sur les sites de Trustpilot et d’avis Google, avec respectivement 4,8/5 pour 36 avis déposés et 5/5 pour 27 avis déposés.

Comme d’habitude sur ce genre de site, si les utilisateurs étaient mécontents, ils ne se priveraient pas pour le faire. Tandis que les avis positifs sont plus compliqués à récolter. Donc même si le nombre d’avis sur Blocshare reste relativement restreint à ce stade, cela reste très positif.

Si vous avez un retour d’expérience sur cette plateforme, n’hésitez pas à en faire profiter nos lecteurs en écrivant un commentaire à cet article !

Comment s’inscrire sur Blocshare ?

Pour vous inscrire, tout est très classique pour un acteur en ligne, pas de surprise. Ainsi, après avoir renseigné une adresse mail et un mot de passe, vous devrez compléter votre nom et prénom, ainsi que votre date de naissance et votre adresse. Vous n’aurez ensuite qu’à cliquer sur le mail de validation qui vous sera envoyé.

Pour vérifier mon identité, j’ai scanné un QR code avec mon smartphone. A partir de là, j’ai pris en photo le recto et le verso de ma carte d’identité, suivi d’un selfie, et le tour était joué. Et comme tout est automatisé, la validation de l’inscription ne prend que quelques minutes.

Si vous voulez directement pouvoir investir, vous devrez alors répondre à un questionnaire investisseur assez simple (horizon de placement, compréhension des risques).

Conclusion : des perspectives prometteuses pour cet acteur de l’immo fractionné

Clairement, l’immobilier fractionné n’est pas encore un secteur mature en 2024, c’est pourquoi je fais particulièrement attention aux plateformes que je mets en avant.

Pour le coup, les premiers pas de Blocshare sont plutôt réussis, et l’approche adoptée (partage de la valeur, stratégie immobilière, proposition de projets court terme) font que j’ai un avis plutôt positif sur cette plateforme, malgré son jeune âge.

Est-ce que j’ai eu raison ? L’avenir nous le dira, mais en tout cas tester cet investissement ne vous coûtera que 100€ (rien ne vous empêche de mettre plus). Et il me semble que nous avons de bonnes chances que le pari soit gagnant. Alors, serez vous dans les starting « Bloc » pour la prochaine collecte ?

Questions fréquentes

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Hectarea est une plateforme qui vous permet d’investir facilement dans des terres agricoles. Créée en novembre 2022, la société a été cofondée par Paul Rodrigues (CEO) et Adime Amoukou (CTO), respectivement issus de familles d’agriculteurs et d’agronomes.

Leur vision, en lançant cette plateforme de financement participatif, est de reconnecter les citoyens à la terre et de soutenir la transition écologique de l’agriculture française.

Leur objectif ? Permettre aux épargnants d’investir dans des terres agricoles et d’en percevoir des revenus sous forme de loyers – qu’on appelle fermages – tout en contribuant financièrement à des projets agricoles vertueux.

De leur côté, les agriculteurs sont libérés de la pression foncière et peuvent se concentrer sur leur cœur d’activité. Il s’agit donc au final d’une opération « gagnant-gagnant » en créant un lien économiquement viable entre agriculteurs et investisseurs.

Pari tenu ? Je vous donne mon avis sur Hectarea !

Notre avis en bref

Le fonctionnement : analyse du montage financier

L’équipe d’Hectarea scrute continuellement les nouvelles opportunités d’investissement dans des terres agricoles. Lorsqu’un terrain correspond à leurs critères d’investissement, ils le proposent à l’achat auprès de leur communauté d’investisseurs.

Vous avez alors la possibilité d’investir dans une fraction de ce terrain. Dans ce cas, vous devenez propriétaire d’un titre obligataire dont le rendement dépend des loyers perçus par une société foncière spécifiquement créée pour acquérir le bien.

L’horizon d’investissement est de 10 ans, le terrain sera alors revendu avec la possibilité de toucher une plus-value (s’il est revendu plus cher que le prix d’achat) ou une moins value (dans le cas contraire).

Ce montage est classique dans l’investissement en crowdfunding immobilier ou plus précisément dans ce qu’on appelle l’immobilier fractionné, qui permet d’investir à plusieurs dans un bien immobilier. Hectarea applique donc aux terrains agricoles un modèle qui fonctionne déjà dans l’immobilier ; c’est plutôt rassurant !

Hectarea en pratique

Une interface extrêmement claire

Le site a le mérite d’aller directement à l’essentiel en proposant un parcours utilisateur simple et précis, à l’image d’une neobanque. Le ton employé n’est ni impersonnel ni trop institutionnel. Au contraire, il mise volontairement sur la possibilité de donner « du sens à votre épargne » tout en « soutenant une agriculture durable » et les « agriculteurs ». Bref, on flatte l’égo, c’est sûr. Cela dit, cela marche, car c’est aussi ce qu’on cherche quand on veut investir durablement son argent (se sentir “mieux”)  et avouons que ça nous donne envie d’aller plus loin. 

Soulignons aussi la grande qualité de la FAQ, très complète et dans laquelle on trouve toutes les questions que vous pourriez vous poser vis-à-vis des investissements Hectarea. Tout y est : informations sur les frais, risques encourus, durée de placement recommandée, comment suivre son projet, etc.

La première inscription

L’inscription est rapide puisqu’elle ne vous demande que de rentrer votre lieu de résidence, portable, adresse email, ainsi que vos coordonnées bancaires. Ensuite, l’interface vous redirige directement sur les projets proposés.

En cliquant sur un des projets, vous avez ensuite accès à un grand nombre d’informations : type de culture, taille de l’exploitation, nom de l’agriculteur, ainsi que les informations sur le rendement versé et la rentabilité cible. 

J’ai particulièrement apprécié la photo accompagnant l’agriculteur ainsi que sa description. Cela permet de savoir où ira l’argent investi.

Comment investir dans le premier projet ?

En cliquant sur un projet, vous choisissez le nombre d’ares (1 hectare = 100 ares) de terre que vous souhaitez et procédez à l’investissement pour un montant minimal de 500 euros. Un ticket d’entrée très modeste qui permet de tester progressivement.

Pour les projets à venir en pré-lancement, vous pouvez faire une intention d’investissement, non engageante. Un mail vous est ensuite envoyé pour demander de valider la transaction. 

Quelle que soit l’opération, tout est digitalisé, vous n’avez aucun document à envoyer par la suite. On apprécie donc la simplicité ainsi que la transparence de la procédure !

A l’heure où sont écrites ces lignes, seulement quelques terrains ont été financés. Toutefois, Hectarea assure cependant qu’il sera possible d’investir à terme dans un large panel de cultures :

• oliviers,
• vignes,
• maraîchers,
• et bien d’autres encore.

L’objectif étant au final d’avoir un portefeuille diversifié. A mon avis, c’est là une des forces d’Hectarea. En diversifiant vous investissements dans différents projets vous réduisez drastiquement le risque encouru.

Comment se passe la relation investisseurs-agriculteurs ?

On arrive là sur un autre points forts d’Hectarea : la possibilité d’avoir une vraie connexion avec les agriculteurs. Je m’explique : une fois que vous avez investi dans un projet, un tableau de bord résumant le projet, ainsi que son évolution vous est rendu accessible. 

Mais là ou Hectarea se démarque, c’est que les créateurs ont aussi développé une sorte de mini réseau social où vous consultez les publications liées aux actualités de votre investissement données par l’agriculteur. Vous pouvez alors aimer ou commenter ces publications et poser des questions, afin que l’agriculteur y réponde via Hectarea.

Il s’agit clairement là d’un très bon point et qui permet de renforcer l’engagement vis-à-vis de votre projet !

Notre avis sur les frais

Voici la structure de frais d’Hectarea :

• une commission de 8 à 10% au moment de l’investissement, pour structurer et développer l’opération, 
• une commission de 5% à 12% (en fonction des projets) sur les fermages et la plus-value lors de la revente du terrain.

Ce n’est donc pas une ponction totalement indolore. Néanmoins, cette structure de frais est très similaire à celle d’une SCPI par exemple ; il n’y a donc pas d’abus de ce coté là.

Comptez en outre des frais si vous souhaitez effectuer un retrait d’un montant inférieur à 50 € (1,2 € TTC).

Qu’en est-il des rendements ?

Le revenu que vous percevrez d’Hectarea fonctionne exactement comme si vous investissiez en crowdfunding immobilier. Le terrain acquis est loué à un agriculteur qui vous reverse un loyer (fermage), qu’Hectarea estime entre 2 et 4%. Le projet étant récent, ces chiffres ne peuvent pas être vérifiés. Hectarea le précise d’ailleurs très clairement :

“Il peut y avoir un délai de plusieurs mois le temps que le premier loyer soit versé ce qui correspond à la finalisation de l’acquisition et l’installation de l’agriculteur.”

À la fin du contrat, c’est-à-dire une fois que la terre est revendue, il y a aussi un partage de la plus-value potentielle de la parcelle agricole. Hectarea estime que le rendement total s’élèverait entre 5 et 7%, comprenant le loyer ainsi que la plus-value à terme.

Les avis des investisseurs sur Hectarea

Hectarea est un service relativement récent et ne propose à l’heure actuelle que trois projets sur lesquels investir. Pour se faire une idée du retour des investisseurs, le mieux est encore d’aller consulter les avis des internautes et force est de reconnaître qu’ils sont jusqu’à présent positifs.

  Difficile de savoir si tous ces messages positifs sont vrais, mais pour avoir personnellement contacté le service client et posé des questions, je reconnais qu’ils ont à chaque fois été rapides et performants dans leur retour. Un bon point, et rassurant pour la suite. 

Si vous êtes déjà investisseur chez Hectarea, n’hésitez pas à compléter avec vos avis pour aider le reste de la communauté dans ses choix !

Y a-t-il un risque de perte en capital ?

Oui, le risque de perte en capital existe. Même si le foncier a tendance à augmenter au fil des ans, il reste possible que le prix à l’hectare évolue à la baisse.

L’autre risque est celui d’un agriculteur faisant faillite ou sortant de son exploitation, pour contrpoler ce risque, Hectarea est accompagné par des partenaires agronomiques qui vérifient et analysent régulièrement le profil de chaque exploitant.

Précisons par ailleurs, qu’en tant que propriétaire du foncier agricole, Hecterea peut relouer les terres à un autre agriculteur si l’exploitation précédente fait faillite. L’échec d’une exploitation ne signifie donc pas la fin de l’exploitation elle-même. Le risque viendrait surtout si aucun projet de reprise ne se manifeste suite à une précédente faillite.

Conclusion : devez-vous investir avec Hectarea ?

Hectarea peut correspondre à votre profil d’investisseur si :

• vous souhaitez donner du sens à votre argent;
• voulez contribuer au développement durable et responsable du secteur agricole;
• avez au moins 500 euros à investir, et de préférence à long terme;
• envisagez de diversifier votre portefeuille en investissant de façon responsable.
• vous êtes sensibles au métier et à la cause des agriculteurs;
• vous considérez que l’agriculture est un secteur porteur (on aura toujours besoin de l’activité des agriculteurs pour se nourrir!)

Etant donné la jeunesse du projet, n’hésitez pas à nous faire part de vos commentaires si vous faites partie des premiers utilisateurs de la plateforme Hectarea ! De notre côté, on mettra à jour régulièrement cet article au fur et à mesure que l’offre d’investissement se développe.

Hectarea en chiffres

Bien que ce soit une société jeune, Hectarea a connu une actualité plutôt riche ces deux dernières années. Voici quelques dates clés : 

• juillet 2023 : levée de fonds de 500k€ réalisée auprès de 25 investisseurs et experts des secteurs agricole, de la collecte d’épargne et de la Tech & Marketing,
• novembre 2023 : lancement de l’activité et du site internet dédié;
• janvier 2024 : mise en ligne du premier financement participatif proposé avec 91 souscriptions;
• mars 2024 : Intégration du Village By CA (Crédit Agricole)
• avril 2024 : adhésion FAIR (un collectif d’acteurs engagés et un pôle d’expertise de la finance à impact social)
• mai 2024 : cap des 3000 inscrits sur la plateforme;
• mi-mai 2024 : second projet de financement participatif proposé.

Questions fréquentes 

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Plus d’un milliard d’euros ont déjà été collectés par les sites de crowdfunding concentrés sur la finance durable. Comment expliquer cet engouement des épargnants français ? Quel rendement attendre de ce type d’investissement ? Quels sont les risques de ce placement ? Investisseur moi-même à hauteur de quelques milliers d’euros, je vous partage des éléments de réponse.

Quels types d’initiatives durables sont financées par le crowdfunding ?

Les plateformes de financement participatif à impact proposent une certaine variété de projets. La majorité concerne la transition écologique, mais pas que.

Principalement des projets en lien avec la transition écologique

La majeure partie des collectes de crowdfunding responsable concerne le financement de la transition énergétique. C’est assez compréhensible, dans la mesure où les investissements sont lourds, les besoins sont grands, et les modèles économiques commencent à arriver à une certaine maturité.

Il existe une assez grande diversité dans les projets proposés par les sites de financement participatif. Vous trouverez notamment :

• Un grand nombre de parcs photovoltaïques, qu’ils soient au sol ou posés sur des toitures (ex. ombrières de parking, hangars agricoles)
• Des projets éoliens, majoritairement terrestres. L’éolien en mer n’étant clairement pas un secteur où la France brille par rapport à ses voisins
• Quelques collectes pour financer des unités de méthanisation
• Un peu de financement de centrales hydroélectriques
• Et quelques initiatives plus spécifiques, comme un réseau de chaleur alimenté au bois, la construction d’une usine de fabrication de granulés en bois, le développement de voiliers-cargos, etc.

Non seulement il y a une forte demande pour produire plus d’énergies renouvelables, mais en plus l’Etat français a poussé dès 2015 pour que le financement participatif contribue à l’effort financier à fournir.

Mais aussi des entreprises solidaires

Pour autant, les plateformes de crowdfunding à impact ne soutiennent pas uniquement des projets écologiques, mais aussi des projets solidaires, à vocation plus sociale.

Ainsi vous pourrez trouver sur certains sites des initiatives qui tournent autour du handicap, de la réduction des inégalités, ou encore de la réinsertion sociale.

Par exemple, Label Emmaüs (illustration ci-dessus) est un site de e-commerce qui favorise la formation et l’insertion de personnes éloignées de l'emploi, en développant leurs compétences sur la vente en ligne.

A noter tout de même que ces types de projets se financent d’habitude plutôt par des dons, voire des dons avec contreparties, et plus rarement avec des obligations ou des actions. Cela s’explique notamment par des modèles économiques pas forcément évidents à trouver, avec de faibles rentabilités.

Avantages du financement participatif responsable

Si le crowdfunding responsable a le vent en poupe, c’est bien qu’il a quelques atouts à faire valoir. Parcourons les.

Une épargne qui a du sens

Premier point, évident, c’est d’avoir un impact positif grâce à ses investissements. Surtout qu’avec le financement participatif, bien plus qu’avec des fonds d’investissement, vous savez vraiment dans quel projet vous mettez votre argent.

Il y a un côté très concret, très local également. D’autant plus que certains projets sont ouverts en priorité aux habitants de la zone géographique concernée, avant de s’ouvrir à tous les investisseurs de France.

Cependant, de nombreuses études et sondages montrent que seule une frange assez limitée de la population valorise plus l’impact de son épargne que sa rentabilité. Pour autant, certains lecteurs de Finance Héros m’ont déjà indiqué être plus préoccupés par l’effet positif de leur investissement que sa rentabilité, même si celle-ci est faible, voire nulle.

Des rendements attractifs

Si les montants collectés sont en croissance, c’est aussi parce que les taux de rendement sont attrayants, et ceci est d’autant plus vrai depuis 2023 et la hausse des taux.

Avant 2022, les projets rémunéraient les investisseurs autour de 3% à 5% avant impôts, soit entre 2,10% et 3,50% nets. Pas très sexy donc. Mais depuis 2023, la majorité des collectes affichent des taux d’intérêt situés entre 6% et 9% avant impôts, de quoi être attractif face à un livret A à 1,70%.

La finance durable : une tendance de long terme

Avec le réchauffement climatique, les chantiers sont loin d’être terminés. Et les objectifs fixés par les gouvernements requièrent des coûts d’accélérateurs, et donc des hausses de financement.

Ainsi le gap entre 33% d’énergies renouvelables en 2030 en France, et la réalité qui est un taux de 20,7% en 2022, laisse une marge de progression immense. Conséquence de tout cela, le marché s’organise, et les pouvoirs publics l’accompagnent, pour que tout fonctionne bien. Le contexte et la tendance de long terme semblent donc très favorables.

Jusque là, cela se traduit dans les faits par des montants collectés en forte croissance depuis 2019 (avec une petite correction en 2024), et des taux de défaut très faibles, voire nuls.

Dans mon analyse des indicateurs de performance du crowdfunding de janvier 2025, je vois clairement le financement participatif durable tirer son épingle du jeu ces derniers temps.

Un ticket d’entrée faible

Autre avantage du financement participatif d’initiatives responsables : les tickets d’entrée sont peu élevés, surtout si nous comparons aux 1 000 euros qui sont plutôt la norme du crowdfunding immobilier.

Pour les plateformes de crowdfunding à impact, quelques dizaines d’euros suffisent généralement. Voici un tableau ci-dessous pour vous donner quelques exemples.

Les conseils de Hadrien

Je recommande de diversifier votre portefeuille en investissant dans une dizaine de projets au minimum. Par conséquent, si le ticket d’entrée est de 50€, vérifiez que vous êtes en mesure d’investir en financement participatif environ 500€ au total.

Les inconvénients du crowdfunding durable

Evidemment, le financement participatif, comme tout placement, a aussi son lot de points négatifs à prendre en compte.

Le financement participatif : un placement peu liquide

Tout d’abord, contrairement à des actions, ou des unités de compte sur une assurance-vie, vous ne pouvez pas revendre votre investissement en crowdfunding à tout moment.

Si vous investissez via un produit de dette, comme une obligation d’entreprise, vous devrez attendre le remboursement des intérêts et du nominal par l'emprunteur pour récupérer votre mise. Cela peut être lissé dans le temps, s’il s’agit d’une dette amortissable, ou alors vous récupérez votre capital à la fin, dans le cas d’une dette in fine (de mon expérience il s’agit du cas le plus fréquent).

Vous devez donc choisir une maturité (c’est à dire la durée de l'emprunt) qui corresponde à vos attentes. Certains projets ont une maturité courte d’un an, d’autres plus longues. Le maximum est généralement de 5 ans (soit 60 mois).

Le crowdfunding va vous demander un peu de temps

Comme évoqué précédemment, je préconise de diversifier votre portefeuille en investissant dans plusieurs projets, afin de ne pas dépendre de la réussite d’un seul.

Par conséquent, cela nécessite de trouver au moins une dizaine d’opérations qui vous plaisent et correspondent à vos objectifs financiers. Concrètement, cela signifie que vous allez voir passer plusieurs dizaines de dossiers avant de tomber sur ceux-là. Et si vous optez pour des collectes avec une maturité courte de 1 ou 2 ans, alors vous devrez recommencer à investir assez vite finalement, une fois vos prêts remboursés.

Personnellement le sujet du crowdfunding me passionne, donc pas de soucis de mon côté, mais ça n’est pas nécessairement le cas de tout le monde, donc ayez le bien en tête.

Les meilleures plateformes de crowdfunding de projets durables

Vous souhaitez avoir un impact positif avec votre épargne, et le financement participatif coche pour vous toutes les cases ? Si vous voulez franchir le pas mais que vous ne savez pas quelle plateforme choisir, voici plusieurs sites, dont 3 via lesquels j’ai investi à titre personnel, et avec lesquels tout se passe bien (jusque là, je croise les doigts ).

Enerfip

Sauvez la planète tout en gagnant de l’argent !

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• 433 projets financés (548 M€)
• Taux de rendement : 5.97 %
• Taux de défaut : 0.36 %
• Durée moyenne : 3 ans

• crowdfunding equity
• crowdlending
•  

Voir plus !

30€ offerts !

avis Enerfip

Lendosphere

Ecolo et rentable, la plateforme zéro défaut ?

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• 643 projets financés (349 M€)
• Taux de rendement : 6.03 %
• Taux de défaut : 0.0 %
• Durée moyenne : 3.5 ans

• crowdlending
•  
•  

Voir plus !

30€ offerts !

avis Lendosphere

LITA.co

Un large choix de projets à impact

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• 66 projets financés (65 M€)
• Taux de rendement : 5.14 %
• Taux de défaut : 2.27 %
• Durée moyenne : 4 ans

• crowdfunding equity
• crowdlending
•  

Voir plus !

20€ offerts

avis LITA.co

MiiMOSA

Du crowdfunding pour financer la transition agricole et alimentaire !

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• 563 projets financés (97 M€)
• Taux de rendement : 1.03 %
• Durée moyenne : 4 ans

• crowdlending
•  
•  

Voir plus !

50€ offerts !

avis MiiMOSA

Enerfip : leader européen du financement participatif de la transition écologique

La plateforme de crowdfunding Enerfip est leader du financement participatif écologique en France, avec plus de 700 millions d’euros collectés depuis son lancement en 2015. Ils ont même annoncé en novembre 2025 le rachat de Lumo, un de leurs principaux concurrents, et consolident ainsi leur première place.

Les collectes sur Enerfip sont nombreuses et variées, d’autant plus depuis qu’ils ont ouverts une antenne en Espagne, et également en Italie et aux Pays-Bas.

J’ai investi dans plus d’une dizaine de projets à leurs côtés, et pour l’instant « tout roule comme sur des roulettes » (est-ce que les gens disent encore ça ).

Lendosphere : la plateforme sans défaut

Autre plateforme où j’ai mis quelques billes : Lendosphere. Elle a un argument qui tue : pas de perte définitive, pas de retard de plus de 6 mois ou de procédure collective, même pas de retard de paiement de moins de 6 mois. En tout cas c’est ce qui se passe sur mon portefeuille et qui est relaté dans leurs indicateurs de performance sur leur site (en janvier 2025) :

Le site a déjà financé plus de 500 projets depuis 2015 grâce à sa communauté, donc ils commencent à avoir un sacré historique.

Petit bonus pour nos lecteurs, en vous inscrivant sur Lendosphere avec le code LENDOHEROS, bénéficiez de 30€ dès 100€ investis !

LITA.co : des projets plus variés et plus originaux

Pour des projets qui sortent de l’ordinaire (j’entends par là de l’éolien ou du solaire par exemple), je jette régulièrement un coup d’œil sur LITA.co.

J’ai par exemple participer au financement d’Omie&cie, un site de distribution alimentaire en ligne que j’adore, et Poiscaille, un abonnement pour obtenir des produits de la mer en circuit court (je me suis aussi abonné et j’ai déjà reçu des coquille Saint Jacques et un bar d’une qualité incroyable ).

Autre point fort de la plateforme, elle propose des collectes en obligations mais aussi des collectes en actions, qui permettent de réduire vos impôts à hauteur de 18% ou 25% du montant investi.

En bonus pour les lecteurs de Finance Héros, avec le code LITAFH20, bénéficiez de 20€ offerts sur votre premier investissement !

MiiMOSA : pour soutenir la transition agricole et alimentaire

La plateforme de crowdfunding durable MiiMOSA se concentre sur une thématique encore différente : la transition agricole et alimentaire.

Vous pourrez par exemple aider à financer les projets de coopératives et entreprises agroalimentaires, d’exploitations agricoles, ou encore de startups œuvrant pour une alimentation meilleure. Certains projets en lien avec les énergies renouvelables sont également disponibles de temps à autres (ex. agrivoltaïsme, ou méthanisation).

Pour quantifier votre impact, MiiMOSA met à disposition des investisseurs des données à propos du nombre d'emplois créés ou maintenus, ou les surfaces agricoles préservées par exemple. Et mieux vaut que l’impact soit important pour vous, car malheureusement l’historique de performance montre quelques soucis de maîtrise du risque.

Pour sécuriser votre rentabilité, vous bénéficiez de 50€ offerts grâce au code FH50, dès 200€ investis !

Si vous êtes fans d’autres plateformes, n’hésitez pas à me les indiquer en commentaires, ça pourrait m’intéresser et intéresser d’autres lecteurs !

Questions fréquentes

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Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?

L’immobilier fractionné, c’est tout simplement investir dans une fraction, une part, d’un bien immobilier. En revanche, en général, on ne considère pas vraiment que le crowdfunding immobilier, ou les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), ou même les foncières cotées, sont de l’immobilier fractionné.

Dans l’immobilier fractionné, vous investissez dans un bien en particulier (contrairement aux SCPI), aux côtés de plusieurs investisseurs. Et l’objectif est de toucher des revenus locatifs générés par ce bien (contrairement au crowdfunding immobilier), puis une éventuelle plus-value à la revente. A mon sens, immobilier fractionné et club deal immobilier sont deux concepts très proches, voire similaires.

Avantages de l’investissement dans l’immobilier fractionné

Nous allons voir dans cette partie pourquoi l’immobilier fractionné fait tant d’émules.

Perception des loyers et de la plus-value

Avec l’immobilier fractionné, l’objectif premier est de toucher un revenu récurent, à fréquence mensuelle ou trimestrielle. Celui-ci provient des loyers générés par l’actif immobilier.

En plus de cet argent, vous percevrez également une partie de la plus-value lors de la revente du bien, plusieurs années après. C’est donc différent de l’appréciation du prix d’une part de SCPI, qui dépend de l’évolution du patrimoine au global. Et c’est aussi différent du crowdfunding immobilier où les intérêts, connus à l’avance, ne vous permettront pas de toucher une part de performance supplémentaire. Cela même si le bien immobilier se revendait très bien.

Vous touchez donc loyers et plus-value, comme si vous étiez vraiment propriétaire d’un bien immobilier. Sauf que…

Un ticket d’entrée faible pour investir dans l’immobilier

L’immobilier fractionné est accessible pour toutes les bourses !

Chez Tantiem, vous pouvez investir à partir de 100€ seulement. Pour d’autres plateformes, comme Meute Invest, le montant est de 200€. Donc plus élevé, tout en restant largement abordable. Surtout comparé à l’achat d’un bien immobilier en direct !

Des revenus immobiliers, sans rien faire

Comme pour l’investissement en SCPI, l’immobilier fractionné c’est la promesse d’un revenu complémentaire sans tous les tracas de la gestion en direct.

En effet, ce sont les professionnels de la plateforme qui sélectionne les opportunités, s’occupent de l’achat et la revente du bien, trouvent les locataires, gèrent les travaux d’entretien, etc.

Fiscalité plus douce pour les haut revenus

Les opérations d’immobilier fractionné se faisant par le biais d’obligations la plupart du temps, vous serez imposé à la flat tax par défaut : 30%.

Lorsque que vous détenez un bien immobilier en direct ou des SCPI, la fiscalité immobilière n’est pas toujours douce, surtout pour les foyers avec une Tranche Marginale d’Imposition élevée (30% ou plus). A moins d’avoir optimisé, les revenus locatifs sont imposés à votre TMI plus les prélèvements sociaux de 17,2%. Si vous êtes sur la tranche d’imposition à 41%, au total c’est donc 58,2% qui seront ponctionnés !

Les conseils de Hadrien

Si vous avez des revenus élevés et que vous souhaitez investir en SCPI, deux options s’offrent à vous pour limiter la matraque fiscale : les SCPI logées dans une assurance-vie, ou l’achat de SCPI en nue propriété.

Sélection de vos investissements

Dernier avantage de l’immo fractionné : vous choisissez les actifs immobilier dans lesquels vous souhaitez investir.

Contrairement à un fonds immobilier qui place votre argent dans différents bien sans vous demandez votre avis, c’est vous qui décidez dans quel maison, bureaux, immeubles, vous allez mettre des billes.

Inconvénients de ce type de placement

Evidemment, tout n’est pas tout rose. Voici donc quelques points d’attention à garder en tête si jamais vous êtes tenté par l’aventure.

Un secteur de l’immobilier fractionné encore jeune

L’immobilier fractionné est relativement récent. Et il a pu faire parler de lui en bien, comme en mal, avec quelques erreurs de jeunesse.

Voici par exemples deux plateformes qui ont fait parler d’elles :

• Bricks a fait couler beaucoup d’encre suite à la remise en cause de son modèle de royalties par l’Autorité des Marchés Financiers
• Bloks a lancé sa première opération pendant l’été 2023… pour finalement rembourser les investisseurs (dont moi) et se repencher sur leur modèle

Attention donc à bien choisir votre plateforme !

Une visibilité sur la sortie de l’investissement assez opaque

En immobilier fractionné, les biens sont censés distribuer des revenus pendant 6 à 10 ans en général. Normal, si vous investissez pour toucher des revenus locatifs, vous n’avez pas envie de devoir réinvestir tous les quatre matins.

Sauf que comme les acteurs de ce secteur sont récents, nous avons encore assez peu de recul sur la façon dont se termine une opération. Normalement il s’agit d’une revente, avec idéalement une plus-value, pour venir rembourser le capital initialement investi. Certaines plateformes veulent mettre en place un marché secondaire pour ceux qui voudraient revendre leurs titres. Mais encore faut-il se mettre d’accord sur le prix, et qu’il y ait de la demande… Enfin, la société peut vouloir garder un bien au delà de 10 ans car les loyers tombent. Alors on peut imaginer que la plateforme réouvre une collecte permettant de rembourser les anciens et accueillir des nouveaux.

Bref, je ne dis pas du tout que vous n’allez pas récupérer votre argent. Mais je souligne que la liquidité de ce type d’investissement n’est pas encore ce qu’il y a de plus clair.

Avec l’immobilier fractionné, le travail de diversification vous revient

Enfin, si j’ai mis en avant la possibilité de choisir vos biens dans les avantages, il faut aussi voir le revers de la médaille. Ok vous n’avez pas votre mot à dire sur les investissements d’une SCPI. Mais par exemple Iroko Zen est diversifiée d'emblée sur une centaine d’actifs, répartis dans différents pays en Europe, et sur plusieurs secteurs d’activité.

Si vous optez pour l’immobilier fractionné, il sera recommandé d’investir sur plusieurs projets pour diversifier et ainsi limiter votre risque. Cela veut donc dire choisir vous même une dizaine de collectes ou plus idéalement. Personnellement cela m’amuse, mais ça n’est pas forcément le cas de tout le monde !

Sur quelles plateformes d’immobilier fractionné investir ?

Comme je l’ai dit précédemment, les acteurs de l’immobilier fractionné sont assez récents, donc mieux vaut bien les choisir. En voici deux qui disposent de certains arguments.

Tantiem : des experts de l’immo

Crée en 2023, Tantiem fonctionne avec une belle équipe d’experts de l’immo :

• Les deux fondateurs : Thomas Penet, directeur markeing et commerce national de Cogedim pendant 6 ans, et Eric Prinet, en charge de la practice immobilier d’un cabinet de conseil pendant 10 ans
• Mais aussi un conseil composé d’une vingtaine de professionnels de l’immobilier

En plus de beaux projets, j’ai pu tester pour la première fois leur parcours de bout en bout en investissant dans une de leur collecte à Lille. Et franchement la qualité de l’expérience est top.

Pour en savoir plus, je vous invite à consulter mon avis complet sur Tantiem.

HouseBase : de l’immo fractionné sur du court terme

Comme Tantiem, la plateforme HouseBase a déjà quelques opérations à son actif. Il s’en dégage deux points différenciants importants à mes yeux :

• Un alignement d’intérêt entre les équipes de HouseBase et nous, investisseurs, car ils participent systématiquement aux collectes qu’ils proposent. Ils ont donc tout intérêt à vous faire gagner !
• Des opérations de court terme sont proposées sur leur plateforme, dans une logique de plus-value. Traditionnellement, les acteurs de l’immo fractionné n’offrent que des opportunités à moyen/long terme, dans une perspective de rendements récurrents. Donc si vous ne voulez pas bloquer votre argent trop longtemps, vous êtes au bon endroit !

En plus, en venant de notre part avec le code HEROS, vous aurez le droit à 1% de rentabilité annuelle supplémentaire sur les investissements réalisés dans les 6 premiers mois suivant votre inscription .

Pour en savoir plus, je vous invite à consulter mon avis complet sur HouseBase.

Puzzle by Baltis : un pionnier de l’immo fractionné

La plateforme d’investissement Baltis a très tôt proposer de l’immobilier fractionné dans les années 2010, avant de plus mettre en avant le crowdfunding immobilier… pour finalement relancer l’immobilier fractionné en 2024 ! En fait ces anciens projets qui avaient des noms sous cette forme « Balticap 31 », « Balticap 36 », « Balticap 40 », … étaient de l’immobilier fractionné avant même que le concept ait pris ce nom.

En 2024, Baltis a renommé son offre Puzzle by Baltis, mais l’idée reste la même : devenir propriétaire d’une fraction d’un commerce à partir de 100€, pour pouvoir toucher régulièrement des loyers.

Les biens sélectionnés par la plateforme sont uniquement des commerces en centre ville, et plutôt « classiques ».

Pour vous donner une idée, la première opération de 2024 consiste en l’acquisition d’un restaurant situé à Lille et dont le rendement annuel prévisionnel s’élève à 6%.

Avec le code HEROSBALTIS, profitez de 25€ offerts sur votre premier investissement !

Les alternatives cousines de l’immobilier fractionné

Pour clore cet article, je vais présenter rapidement deux alternatives partageant bon nombres de similitudes avec l’immobilier fractionné.

Le crowdfunding immobilier

Avec le financement participatif immobilier, à partir de 1 000€ vous pouvez participer au financement d’un projet d’achat-revente d’un bien immobilier. L’opération, menée par un marchand de biens ou un promoteur, consiste généralement à acheter un actif, faire des travaux, puis le revendre avec plus-value.

D’une durée située entre 1 et 3 ans habituellement, votre investissement verse un rendement qui oscille entre 9% et 11%. Cette performance vient rémunérer les risques, qui incluent un risque sur les travaux, ou bien encore la dynamique du marché immobilier.

L’investissement en SCPI

Autre placement pierre papier, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) collectent de l’argent auprès des épargnants, pour ensuite acquérir des actifs immobiliers. Les loyers générés vont permettre à la SCPI de reverser des dividendes à ses associés, généralement à fréquence trimestrielle.

Plutôt recommandé comme investissement à long terme, à cause des frais de souscription conséquents, les SCPI sont un bon moyen d’obtenir un complément de revenu régulier. Surtout que les taux de distribution sont plutôt stables dans le temps, entre 4% et 6%. Vous pouvez même espérer plus en optant pour les SCPI de rendement les plus performantes.

En revanche, il faut bien réfléchir à votre investissement afin de trouver l’option qui vous sera la plus favorable fiscalement. Autrement, vous risquez de voir votre rentabilité largement amputée.

Questions fréquentes

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Si c’est le rêve de nombreuses entreprises de dépasser ses frontières, c’est aussi sources de nombreuses questions pour les investisseurs : est-ce que c’est risqué ? quelle sera la fiscalité ? combien cela va me rapporter ? 

Alors que j’ai à titre personnel environ 6 000€ investis sur des projets portés par Enerfip, j’avoue que seulement une fraction minime l’est sur un projet espagnol (Cautus). J’avais besoin d’en savoir plus, et j’ai eu la chance d’en parler avec Benoit Collas, responsable du développement international d’Enerfip. 

Conclusion de nos échanges, même si je suis chauvin, je crois bien que je vais me laisser plus facilement séduire désormais par des projets hors de nos frontières hexagonales. 

Je vous explique tout de suite pourquoi.

Pourquoi les pays choisis par Enerfip sont “sexy” ?

La France, c’est un peu la championne du crowdfunding en Europe. Avec 2,36 milliards d’euros collectés en 2022, nous sommes bien positionnés. Cela nous permet d’avoir de belles plateformes, comme Enerfip, avec les reins suffisamment solides pour aller s’attaquer à d’autres pays. Qui ne manquent pas d’atouts non plus…

L’Espagne, un champion du développement des énergies vertes

Notre voisin ibérique est le 3ème pays de l’Union Européenne pour la production d’énergie renouvelable. Cette performance s’obtient grâce notamment à un très bon taux d’ensoleillement (pour les projets photovoltaïques) ainsi qu’à de nombreuses zones propices aux développements de projets éoliens. 

Grâce à la construction de nombreuses capacités, 43 % de la production d’électricité en Espagne était issue des énergies renouvelables en 2020 (contre 20,7 % en 2007) selon Red Eléctrica de España.

L’Espagne est donc bien partie, mais comme partout il reste encore de nombreux efforts à fournir avant d’atteindre la neutralité carbone. Pour cela, à l’image de la France, certaines régions d’Espagne commencent à demander que le financement contribue aux fonds collectés pour les nouveaux projets. Il y a donc un boulevard pour le crowdfunding. 

Sauf que l’Espagne est plutôt en retard de ce côté-là. Il faut dire qu’habituellement les émissions obligataires, outil classique du crowdfunding, se font devant notaire. Pas des plus pratique ! Heureusement, Enerfip a mis son nez là-dedans et a construit un nouveau produit, des “crowdbonds”, ce qui permet d’investir en ligne, facilement, comme ce qu’on connaît déjà en France.

Des pays voisins que l’on connaît bien

Autre avantage dans le choix des pays d’Enerfip, l’Espagne et l’Italie, c’est que ce sont nos voisins frontaliers, et culturels. 

En effet, une règle de base de l’investissement et de mettre son argent dans ce que l’on connaît. Or il est tout de même plus facile et plus rassurant pour un Français d’investir en Espagne ou en Italie qu’en Indonésie ou au Zimbabwe…

De la même manière que des promoteurs ont pu vous vanter les mérites d’un investissement immobilier sur la côte catalane, où vous avez peut-être déjà passé des vacances, un projet éolien au large des côtés basques espagnoles, ça nous parle. 

Des pays qui se complètent parfaitement

Enfin, dernier point que j’apprécie dans la stratégie de développement d’Enerfip, c’est sa cohérence.

Pour vous expliquer cela, je vais partir d’un concept basique. Pour que le crowdfunding fonctionne, il faut : 

• Des projets d’un côté
• Et des investisseurs avec de l’argent de l’autre

C’est là que la stratégie d’Enerfip est maligne. Elle s’appuie sur la complémentarité des différents pays, pour qu’Enerfip au niveau européen fonctionne. Vous avez : 

• La France avec des projets et des investisseurs. Et pas forcément assez de projets, quand on voit à quelle vitesse partent certaines collectes
• L’Espagne avec des projets, mais encore relativement peu d’investisseurs en financement participatif. Pour exemple, sur 7 millions d’euros levés pour des projets espagnols par Enerfip sur les premiers mois de 2023, seulement 1 million provient d’investisseurs espagnols.
• L’Italie, dans une situation sensiblement similaire à l’Espagne, i.e. des projets mais encore peu de crowdfunders
• Les Pays-Bas, prochain pays sur la liste d’Enerfip, où la culture du crowdfunding est bien ancrée, et où les projets de production d’énergies renouvelables sont déjà considérablement développés (notamment pour ce qui relève de l’éolien en mer)

Mis sur un schéma, cela donne à peu près ça : 

Pourquoi investir sur des projets en Espagne ?

Maintenant que j’ai présenté les choses d’un point de vue “macro”, vous vous dites sans doute que c’est bien gentil, mais que vous avez quelques questions concrètes en tant qu’investisseur. J’y viens tout de suite . 

Une rentabilité attractive

Pour déterminer le taux d’intérêt d’un projet, Enerfip s’appuie sur le taux de l’OAT du pays, plus une prime de risque. 

Les obligations d’Etats de l’Espagne et de l’Italie étant traditionnellement plus rémunératrices que celles de la France, cela donne des rentabilités intéressantes. 

Pour vous donner un exemple, j’ai investi sur le projet “Cautus” qui donne du 8,5% par an sur une durée de 1,5 ans. Et il en est de même pour le projet Evacaedum dont la collecte est en cours en octobre 2023.

Une fiscalité qui reste simple

La fiscalité est un paramètre évidemment important, puisque ce qui nous intéresse à la fin, c’est la rentabilité nette de frais et nette d’impôts. Et si possible sans que cela soit un casse-tête.

Les conseils de Hadrien

La fiscalité européenne peut même parfois être un atout, comme pour les SCPI européennes qui permettent généralement d’avoir une fiscalité moindre dans le cadre d’une détention en direct.

Bonne nouvelle, pour les investissements sur des collectes espagnoles, les résidents français restent sur la flat tax à 30%. Il y aura juste une petite manipulation à faire pour déclarer que vous êtes bien résident fiscal français, et ainsi éviter la double imposition. 

Un cadre réglementaire homogène en Europe

Avec la mise en place du statut de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP), le crowdfunding a désormais un cadre légal déterminé au sein de l’Union Européenne. 

Les plateformes de financement participatif ont jusqu’en novembre 2023 pour s’y conformer, mais Enerfip fut l’un des premiers sites à obtenir cet agrément, dès la fin d’année 2022.

Par conséquent, que vous investissiez en France, en Espagne ou en Italie, ce sont globalement les mêmes règles et protections qui s’appliquent.

Exemple : le projet Cautus

A titre personnel, j’ai investi sur le projet Cautus fin septembre 2023. Je vais vous partager quelques caractéristiques du projet, afin que vous ayez une idée : 

• Investissement dans un portefeuille de projets d’ID Energy, une entreprise internationale dans le domaine de l’énergie solaire
• Montant levé : 2,3 millions d’euros
• Titre financier utilisé : obligations simples
• Taux d’intérêt fixe : 8,5% par an (avant impôt)
• Durée du prêt : 1 an et demi
• Investissement minimum : 10€
• Remboursement : in fine (c’est à dire à la fin de la durée du prêt)
• Versement des intérêts : tous les ans

Parmi les éléments qui m’ont séduit, il y a les 15 ans d’expérience d’ID Energy dans les énergies renouvelables. Ce groupe a 5,1 GW de projets en cours de développement, diversifiés en termes de technologie (solaire, éolien, biogaz et stockage) et de géographie (Italie, Espagne et Europe de l’Est).

La collecte de 2,3 millions d’euros sert à financer la construction de 4 parcs photovoltaïques en Pologne. Or j’ai des origines polonaises (et oui il y a toujours un peu d’affect, même dans l’investissement !) et la Pologne est une des plus belles success stories économique de l’Europe sur les vingt dernières années (pour rester rationnel). 

Comme d’habitude, investir comporte des risques, mais en l’occurrence le taux de 8,5% par an par rapport aux caractéristiques du projet me semble plus que correct. L’avenir me dira si j’ai eu raison !

Conclusion : à l’assaut de l’Europe avec Enerfip !

L’agrément PSFP mis en place par l’Europe devait notamment faciliter l’émergence du financement participatif à l’échelle du continent. Enerfip fait partie des pionniers s’étant saisis de cette opportunité.

In fine, cela devrait permettre de mettre plus de projets à disposition de plus d’investisseurs, et dans des conditions qui restent maîtrisées et attractives pour les investisseurs français (ex. couple rendement risque, fiscalité, diversification). Et peut-être que dans quelques années, nous investirons tous aussi facilement en France qu’en Espagne, en Italie, aux Pays-Bas ou en Allemagne ?

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L’essentiel de mon avis sur Tantiem

Et pour ceux qui préfèrent le format vidéo à ma plume d’écrivain (promis je ne vous en voudrais pas), nous avons tourné un épisode d’Entretien CA$H avec Thomas Penet, un des co-fondateurs de Tantiem :

Tantiem : investir à côté d’experts de l’immobilier

Une nouvelle plateforme française d’immobilier fractionné

Tantiem est une plateforme française toute récente (créée en 2023), qui vient gonfler les rangs du marché de l’immobilier fractionné.

Son nom vient évidemment des fameux « tantièmes » de copropriété. Par exemple dans mon ancien appartement parisien, j’avais 28 tantièmes sur 1 000 dans ma copropriété. Cela signifie que je devais contribuer à hauteur de 2,8% du budget de la copro, que j’avais 2,8% des droits de vote en Assemblée Générale, etc.

Avec Tantiem, la logique est globalement similaire. Vous pouvez investir à partir de 100€ dans un bien immobilier locatif, et cela vous donne le droit à une part des loyers, à hauteur de votre investissement, ainsi qu’à une part de la plus-value lors de la revente. Ainsi, je range Tantiem dans la catégorie immobilier fractionné ou club deal immobilier, qui sont pour moi deux concepts similaires.

Une équipe de choc

Les deux fondateurs dirigeants, Thomas Penet et Eric Prinet, se sont rencontrés sur les bancs de l’ESSEC. Ils ont ensuite chacun eu un parcours marqué par l’immobilier, puisque Thomas a été directeur marketing et commerce national de Cogedim pendant 6 ans. Il y était également membre du comité d’investissement. Pour rappel, Cogedim c’est tout de même le 2ème promoteur immobilier français, rien que ça . De son côté, Eric a été pendant 10 ans associé au sein du cabinet de conseil A2 Consulting, en charge de la practice immobilier.

Et comme si cela ne suffisait pas, Tantiem dispose d’un conseil (un « board« ) en charge des orientations stratégiques et des choix d’investissements de la société. Celui-ci comprend une vingtaine de professionnels de l’immobilier. Vous y trouverez par exemple 2 gérants de sociétés immobilières, un cadre chez Nhood, le responsable des projets et du développement de JLL pour la région Europe et Moyen Orient, un ancien Président de Foncia Croissance. Bref, du beau monde !

Une société en ligne avec la réglementation financière

Pour vous permettre d’acheter des fractions de biens immobiliers, Tantiem passe par des obligations, c’est à dire des produits de dette, qui vous versent des intérêts. En l’occurrence, les intérêts correspondent aux loyers.

Pour pouvoir faire cela dans les règles, Tantiem opère selon les règles qui régissent les Offres Publiques de Titres Financiers (OPTF), selon un cadre défini par les autorités compétentes, notamment l’Autorité des Marchés Financiers (AMF pour les intimes).

La plateforme est donc tout à fait habilitée à vous proposer des opportunités d’investissement en immobilier. Nous allons maintenant voir lesquelles .

Avec Tantiem, investissez dans l’immobilier à partir de 100€

Tantiem propose à ses investisseurs, au travers d’obligations indexées sur les revenus locatifs, de percevoir des loyers, et de profiter d’une éventuelle plus-value à la revente, sur différents types d’actifs immobiliers.

En février 2024, Tantiem compte déjà quasiment 2 000 investisseurs, dont moi . J’ai souscrit à 13 opérations à ce stade, et jusque là « tout roule comme sur des roulettes ». Voici ce qui m’a convaincu.

De l’immobilier résidentiel ou commercial, entre 600k€ et 4m€

En bons professionnels de l’immo, les équipes de Tantiem ont défini plusieurs critères pour leurs opportunités d’investissement :

• De l’immobilier résidentiel ou commercial en priorité (les bureaux souffrant de l’après covid)
• Des actifs entre 600k€ et 4m€, pour éviter une trop forte concurrence avec les particuliers d’un côté, et les investisseurs institutionnels de l’autre, comme des SCPI)
• Des biens en très bon état, pour limiter le risque de travaux dans les dix ans à venir
• Une analyse financière de la solvabilité des locataires, notamment les informations comptables pour les commerces et entreprises
• Des loyers qui s’indexent avec l’inflation, avec une actualisation annuelle des loyers (IRL / ILC)

Pour chaque opération, l’objectif de rentabilité annualisée est de 5% à 9% (Taux de Rendement Interne).

Et comme si ça ne suffisait pas, en cas de pépin, les garanties sur leurs projets sont quasiment toutes des hypothèques inscrites de premier rang, donc parmi ce qu’il se fait de mieux comme protection.

Exemple d’une opportunité financée sur Tantiem

Ce bien est située à Lille, à deux pas du quartier de la nouvelle cité administrative. Plus de 1 900 fonctionnaires y seront réunis ! Donc de nombreux futurs locataires en perspective . Comme on dit souvent dans l’immobilier : l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement !

Cet immeuble est constitué de 4 lots loués séparément, avec un T3 de 49m2, 2 studios de 24 et 25m2, et un studio de 31m2 au dernier étage. Parfait puisque les rendements locatifs sont généralement plus élevés sur les petites surfaces.

En tout cas, tout se passe bien sur le projet pour l’instant puisque j’ai bien perçu mon premier loyer 1 ou 2 mois après avoir souscrit. Pour l’occasion, j’ai reçu un mail très clair de Tantiem pour m’expliquer le montant, et comment cela allait se passer d’un point de vue fiscal .

Vous pouvez voir le début du mail que j’ai reçu ci-dessous :

Quels sont les frais perçus par Tantiem ?

Comme tout travail mérite salaire, Tantiem perçoit des frais de 3 ordres :

• A l’acquisition, la société perçoit une commission sur la transaction de l’actif : un taux standard de 8%, éventuellement ajustée en fonction du prix d’achat et de la complexité du dossier. Par exemple, en immobilier commercial, cette commission peut être réduite à 6%.
• Des frais de gestion variant entre 4 à 12% des loyers, en fonction de chaque opération, afin de couvrir les frais de gestion de l’actif (quittancement, entrées / sorties, taxes, menus travaux) ainsi que les frais de gestion administrative. Par exemple le taux peut être de 4% pour un commerce en bon état avec un bail commercial de long terme. A l’inverse, pour un bien avec 4 appartements loués à des particuliers, les frais seront plus élevés, car cela nécessite plus de travail.
• Enfin, Tantiem peut bénéficier d’un success fee à la revente, et calculé uniquement sur la part de plus-value réalisée (10% de la plus value constatée, net vendeur). Ainsi les intérêts de Tantiem sont alignés avec ses investisseurs, puisque l’un comme l’autre ont intérêt à maximiser la plus-value à la revente.

Les avis des utilisateurs sur Tantiem

Des premiers avis très positifs sur Tantiem

La société Tantiem a encore un nombre d’avis d’utilisateurs relativement restreints, mais fin 2024 cela commence à ressembler à quelque chose :

Avec une note moyenne de 4,8/5 sur 127 avis déposés sur Trustpilot, Tantiem atteint de très beaux sommets pour ses débuts. Ils ne sont pas loin du 4,9 sur 5 de Finance Héros . C’est donc très encourageant !

Mon retour d’expérience après 8 investissements sur Tantiem

J’ai financé mon premier projet Tantiem en octobre 2023, et après environ 2 ans, je dois dire qu’à ce stade je n’ai pas encore été déçu. J’ai d’abord commencé par mettre 100 euros par opération, puis je suis passé à 200 euros, ma confiance grandissant dans Tantiem avec le temps. Au total je suis à 3 000€ investis, et déjà plus de 135€ perçus, conformément à ce qui était prévu.

Les loyers tombent comme des métronomes, de nouveaux projets arrivent régulièrement, la souscription se fait ultra facilement. En plus, avec l’indexation des loyers, les rendements augmentent régulièrement. A ce stade, j’estime que nous ne sommes pas loin du sans faute. Du coup l’avantage c’est que je peux utiliser mes rendements pour financer mes nouveaux investissements, bénéficiant ainsi d’intérêts composés.

Mon avis personnel sur Tantiem est largement positif à ce stade. En espérant que cela dure !

Comment s’inscrire sur Tantiem ?

L’inscription se fait intégralement en ligne, et très facilement.

Comme souvent, il vous faudra renseigner nom, prénom, adresse mail, adresse, copie d’une pièce d’identité, etc. puis ensuite compléter un questionnaire investisseur.

Une fois tout cela fait, vous pouvez alimenter votre compte soit par carte bancaire, soit par virement. C’est une condition préalable à la souscription (contrairement à d’autres plateformes où l’on peut souscrire et payer ensuite).

Une fois votre investissement réalisé (parcours très simple et franchement assez design), vous aurez accès à un tableau de bord au design épuré et efficace.

Conclusion : une plateforme promise à un bel avenir ?

L’immobilier fractionné est un nouvel univers d’investissement qui a connu quelques remous, entre Bricks et ses histoires de royalties avec l’AMF, ou encore Bloks qui se met en standby juste après sa première levée…

Avec Tantiem, 6 projets ont déjà été financés en moins d’un an, et l’équipe et son board d’experts immobilier est franchement assez impressionnante, et rassurante.

En novembre 2023, Tantiem a déjà réussi à construire une communauté de plus de 10 000 membres. C’est un bon début, prometteur.

Peut-être que l’immobilier fractionné tient enfin sa pépite française avec Tantiem ? C’est en tout cas tout le mal que je leur souhaite !

Questions fréquentes

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