L’essentiel de mon avis sur Debitum Investments

Debitum : une plateforme de prêts aux entreprises

Déjà plus de 160 millions d’euros financés

La plateforme de crowdlending Debitum Investments (auparavant appelé Debitum Network) a été créée en 2017, par Martins Liberts, un entrepreneur d’origine lituanienne (voir son profil LinkedIn ici).

Le moins qu’on puisse dire, c’est que l’entreprise connaît un certain succès, en particulier depuis début 2024. A partir de cette date, les montants collectés par la plateforme connaissent une croissance assez significative, pour atteindre plus de 160 millions d’euros en décembre 2025 :

Cette inflexion fin 2023, après une période de plat, s’explique probablement en bonne partie par les changements à la tête de Debitum Investment. En effet, en juillet 2023, SIA DN Operator (le nom juridique de Debitum) voit son fondateur Martins Liberts quitter l’aventure, remplacé par Henrijs Jansons (le CEO à l’époque) et Ingus Salmiņš. D’ailleurs, ce dernier est aujourd’hui Directeur des Risque, une fonction clé dans le crowdlending, et membre du Conseil de Debitum.

Une plateforme régulée depuis 2021

En septembre 2021, SIA DN Operator (pour rappel le nom officiel de Debitum) obtient auprès de la Banque de Lettonie plusieurs licences, dont le conseil en investissements, la détention d’instruments financiers et l’exécution d’ordres pour le compte de ses clients. Vous retrouverez toutes les informations ici.

Ils se conforment à MiFID II, une régulation exigeante qui impose plusieurs contraintes, et des rapports réguliers auprès des autorités. Donc même si vous n’avez peut-être pas l’habitude d’investir via une société des pays baltes, pas d’inquiétude à avoir quant à leur sérieux.

Investir avec Debitum : des prêts aux rendements attractifs

Une offre de prêt, assez limitée, mais performante

Sur la plateforme Debitum vous pouvez placer votre argent dans deux types de produits financiers :

• Des notes, en gros un produit de dette similaire à une obligation, avec un taux d’intérêt et une durée
• Des ABS (Asset-Backed Securities), c’est-à-dire des titres financiers ayant comme sous-jacent des produits de dette

Pour chaque placement proposé, une notation est associée, qui évalue le risque du produit. « A » est la meilleure note, « B » est moins bon, et « C » est encore plus risqué.

Qu’il s’agisse de Notes ou d’ABS, ces investissements affichent les caractéristiques suivantes, qui vous aideront à choisir en fonction de vos objectifs :

• Un taux d’intérêt, correspondant à votre rendement théorique, et qui se situe entre 7,50% et 15% par an. Pour rappel, plus le taux est élevé, plus le niveau de risque est élevé
• Une durée, qui s’étale entre quelques dizaines de jours à 3 ans maximum en général
• La fréquence de versement des intérêts, soit mensuelle, soit quotidienne
• Des garanties, comme l’obligation de rachat

Voici quelques exemples :

Notez que Debitum est accessible pour tous les porte-monnaie, puisque l’investissement minimum est de 10€ seulement.

Enfin, sachez que vous pouvez choisir vous-même vos prêts manuellement, mais qu’il est également possible d’investir automatiquement selon vos propres critères définis préalablement. Par exemple :

• Investir 1 000€ maximum au total
• Que dans des Notes (pas d’ABS)
• Avec un rendement compris entre 10% et 15%
• Et une durée comprise entre 6 mois et 18 mois

Pratique si vous voulez y passer le moins de temps possible !

Plusieurs garanties rassurantes au menu

Le remboursement d’un prêt peut mal tourner. Ceux qui ont investi en crowdfunding immobilier en 2021 et 2022 vous le diront (aujourd’hui il y a de meilleures affaires à faire !).

Donc mieux vaut avoir plusieurs garanties et gages que cela va bien se passer, même en cas de situation qui se complique.

Chez Debitum, plusieurs éléments rassurent les investisseurs :

• Après une période de grâce de 7 jours en cas de retard de paiement, des pénalités s’ajoutent au taux d’intérêt standard. Celles-ci se traduisent par 5%, 10% ou 15% supplémentaires qui s’appliquent sur les jours en retard
• En cas de retard supérieur à 90 jours, l’initiateur du prêt a l’obligation de rembourser ou de remplacer par un actif de risque équivalent
• Les émetteurs de prêts inscrits sur Debitum détiennent généralement entre 10% et 30% du montant collectés, assurant ainsi un alignement d’intérêts
• L’argent des investisseurs est protégé à hauteur de 20 000€ par un fonds de garantie de Lettonie, en cas d’insolvabilité de Debitum ou de gestion inappropriée des fonds (ce qui normalement ne devrait pas arriver )
• En cas d’incident de remboursement, Debitum mandate Creditreform pour le recouvrement des créances. Il s’agit d’une entreprise spécialisée dans ce secteur, d’origine allemande, et comptant plusieurs milliers d'employés, couvrant 21 pays en Europe

Un programme de fidélité pour booster votre rentabilité

Autre élément qui vient renforcer la performance de vos investissements sur Debitum : leur programme de fidélité avec plusieurs paliers.

Vous pouvez gagner jusqu’à 2% de rendement supplémentaire et du cashback (jusqu’à 100€) :

• En investissant plus de 6 000€, 25 000€ ou 50 000€
• Ou en parrainant plus de 2, 3 ou 5 amis

Les frais appliqués par Debitum

Bonne nouvelle pour les épargnants : les frais prélevés par Debitum concernent uniquement les émetteurs des prêts. Ils correspondant à 1% à 3% annuels des montants levés.

Pour les investisseurs, il n’y a pas de frais directs, hormis 0,30% de frais sur vos dépôts si vous alimentez votre compte par un service qui se connecte automatiquement à votre banque. Mais si vous effectuez un virement SEPA standard, aucuns frais supplémentaires s’appliquent.

Les avis des investisseurs sur Debitum

Avec seulement une centaine d’avis déposés sur Trustpilot, dont certains faux (ils disent que Debitum est nul et cite directement le nom d’un concurrent…), cette note de 3/5 n’est pas très fiable à ce stade.

Je suis d’accord avec certains avis qui pointent un parcours d’inscription parfois pas très efficace (j’ai dû m’y reprendre à deux fois pour valider ma pièce d’identité). Mais je ne suis pas d’accord avec les rageux qui mettent 1 étoile pour cela, alors qu’il s’agit d’un process obligatoire visant à protéger la plateforme et les investisseurs.

En plus, quand j’ai rencontré un petit souci pour alimenter mon compte (les virements instantanés ne fonctionnent pas, il faut effectuer un virement SEPA standard…), j’ai écrit au support à l’adresse suivante ( support@debitum.investments ) et j’ai reçu une réponse seulement 30 minutes après. Donc plutôt efficace.

Comment s’inscrire sur Debitum ?

Comme énoncé précédemment, le parcours d’inscription en ligne de Debitum mériterait quelques améliorations pour les utilisateurs français. Néanmoins rien d’insurmontable, et la bonne nouvelle c’est que comme j’ai servi de cobaye, je vais pouvoir vous prévenir sur certains points .

Pour commencer, vous devrez fournir nom, prénom, email et mot de passe. Vous recevez alors un lien par mail, afin de vérifier votre adresse.

Suite à cela, Debitum vous invite à sécuriser votre compte par une authentification à 2 facteurs (par exemple avec l’application Google Authenticator). C’est mieux pour vous protéger, mais rien d’obligatoire ici.

Viens ensuite la vérification d’une pièce d’identité (soit passeport, soit carte nationale d’identité), avec la réalisation d’un selfie dans la foulée. J’ai essayé une première fois avec ma carte d’identité… et ça n’a pas fonctionné. Trop de reflets peut-être ? J’ai tenté de nouveau avec mon passeport, et cela a fonctionné. Donc ne vous découragez pas forcément après 1 fois.

Debitum vous invite alors à répondre à un questionnaire d’adéquation, qui sert à évaluer votre appétence pour le risque et vos connaissances, ainsi qu’à comprendre vos objectifs financiers.

Des informations supplémentaires vous sont également demandées, avec parfois des incohérences ou demandes étranges. Par exemple, ils demandent un « numéro d’identification ». Dans le doute, j’ai renseigné mon numéro de passeport, et c’est passé. Autre exemple, j’ai dû remplir « 07 » comme j’habite au numéro 7 de ma rue. « 7 » ne fonctionnait pas car il fallait deux chiffres…

Dernière petite galère dont j’ai déjà parlé plus haut, pour alimenter votre compte il faut effectuer un virement SEPA standard. Si vous cochez l’option « virement instantané », comme c’est le cas par défaut avec ma banque Fortuneo, votre opération sera rejetée par la banque de Debitum.

Une fois tout cela fait (ça ne prend pas 1 heure non plus), vous êtes prêt à investir .

Conclusion : à tester pour booster votre épargne

Entre les taux de rendement attractifs, et les premiers chiffres encourageants, Debitum a toute sa place dans la poche de diversification d’un investisseur qui cherche à dynamiser une partie de son épargne.

A titre personnel, je vais y aller progressivement, en espérant que Debitum confirme ses débuts prometteurs. J’espère également qu’ils diversifieront leur offre de prêts, qu’il s’agisse des émetteurs ou encore des pays couverts.

« Debitum », cela ressemble un peu à un mot de formule magique. Peut-être celle du crowdlending performant ?

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L’essentiel de mon avis sur HouseBase

HouseBase : investir en club dans l’immobilier

La société HouseBase a été fondée relativement récemment, fin 2021, par deux associés : Loïc Deffains et Philippe Zerr. Le premier est une sorte de serial entrepreneur bretons, avec plusieurs boîtes à son actif, tandis que le second est plus issu du marketing.

Ils ont créé HouseBase pour se positionner sur le marché du club deal immobilier, rendu accessible à tous, que j’assimile pour ma part aussi à ce qu’on appelle l’immobilier fractionné.

Selon moi, ce qui les différencie assez fortement, c’est le côté club, pas au sens élitiste, mais plutôt au sens partenaires, communautaire.

En effet, contrairement aux plateformes de crowdfunding immobilier, ils investissent eux-mêmes sur les projets qu’ils portent, et sont particulièrement actifs sur les opérations.

C’est d’ailleurs le fait qu’HouseBase soit partie prenante des opérations financées qui fait qu’ils n’ont pas le statut de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) associé au crowdfunding. Pour autant, rassurez-vous, ils sont bien soumis à une réglementation de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF, le régulateur français) ainsi que de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).

Quelles sont ces opérations immobilières que propose HouseBase, c’est ce que nous allons voir maintenant .

Des opérations immo court terme accessibles dès 100€

La promesse d’HouseBase, ce sont des projets immobilier off-market (c’est-à-dire que vous ne les verrez jamais dans une agence immobilière, car ils sont sourcés directement auprès de leur réseau) avec un objectif de plus-value à court terme.

Début 2025, ils sont à une dizaine de projets financés ou déjà remboursés. C’est un historique encore relativement restreint, mais avec quelques projets porteurs de promesses. Par exemple, un projet de marchand de bien à Rennes, dans le quartier de Colombier, a délivré un rendement annuel de 15,22% sur une durée de 19 mois. L’objectif était d’acheter un appartement de 90m2, acquis dans le cadre d’une succession (ce qui permet souvent de faire des bonnes affaires), et de le retaper entièrement.

L’avantage des collectes sur HouseBase, c’est que vous pouvez prendre part à ces opérations de marchands de biens à partir de 100€ seulement. C’est donc bien moins que si vous deviez financer l’opération vous-même. Et en plus vous n’avez rien à faire !

Si vous préférez investir via votre société pour faire fructifier sa trésorerie, sachez que c’est également possible. Cependant le ticket d’entrée sera plus élevé, puisqu’il faut sortir au moins 5 000€ pour investir en personne morale.

Côté rendement, la plupart des opérations se situent sur une performance entre 10% et 11%, avec un remboursement le plus souvent in fine. C’est-à-dire à la fin de l’opération, une fois l’actif immobilier revendu. Ce qui est classique pour les opérations de marchands de bien. Pour autant, il arrive que des projets versent des intérêts trimestriels, comme le club deal à Saverne, financé en avril 2025 (illustration ci-dessous).

Parmi les opérations déjà remboursées à ce jour, je note des délais d’exécution assez courts en général, avec certains projets bouclés en 4 mois, 6 mois ou 8 mois. Attention toutefois, votre placement n’est pas liquide, et si le marché immobilier se bloque, vous pourriez devoir attendre plus longtemps qu’initialement prévu, c’est le jeu.

Exemple d’une collecte récente sur HouseBase

En juin 2025 la plateforme HouseBase a mis en ligne une collecte, « Amancey », pour financer une opération d’achat/revente d’une maison située à Châtillon, proche de Lyon.

Plusieurs actions visent à créer de la valeur :

• Une division parcellaire du terrain de 995m2 en trois terrains à bâtir
• L’aménagement du garage de la maison, permettant de passer de 95m2 habitables à 135m2 habitables

Ce projet vise un rendement de 10,50% annuel, pour une durée d’environ 12 mois.

Le club HouseBase : quels avantages ?

L’approche « club deal » d’HouseBase ne se traduit pas que par le partage de la plus-value sur les opérations. Il existe également 3 paliers, avec des avantages associés. Ce que j’apprécie, c’est qu’il ne s’agit pas d’un abonnement annuel pour une somme mirobolante, mais de statuts que vous obtenez en fonction du montant investi chaque année.

Voici à quoi vous pouvez prétendre :

• Membre Club : en gros il ne se passe pas grand chose, c’est juste que vous avez investi chez HouseBase
• Membre Gold : vous bénéficiez d’un accompagnement téléphonique personnalisé, vous avez accès à des contenus exclusifs, et surtout d’un accès en avant-première sur les projets (utile pour sécuriser votre ticket sur les opérations les plus sexys). Pour être Gold, il faut avoir investi au moins 20 000€ sur l’année.
• Membre Elite : en plus des avantages précédents, vous avez accès à des projets exclusifs, et vous serez invité à des évènements privilèges. Parfait pour parler immobilier entre gens bien informés.

Quels sont les frais d’HouseBase ?

Pour le coup c’est comme avec le financement participatif immobilier, les rendements affichés sont nets de frais. Ceux-ci sont portés directement dans la structuration du projet. Donc hormis les rendements affichés et perçus, vous n’aurez pas de surprise sur des frais de gestion ou frais de sortie par exemple.

Avis des utilisateurs sur HouseBase : des débuts prometteurs

La plateforme étant encore assez récente, le nombre d’avis d’utilisateurs sur HouseBase reste encore très limité. Cependant, les quelques uns déjà présents sont plutôt encourageants.

Ainsi sur Trustpilot, la moyenne des avis sur HouseBase s’élève à 4,4/5 pour 20 avis déposés. Concrètement, tous les avis sont des 5 étoiles, et un avis est un 3 étoiles.

Côté Apple Store, puisqu’HouseBase dispose également d’une application mobile, il y a 16 avis déposés, qui donnent une moyenne de 4,5/5 pour HouseBase.

Donc si vous testez également la plateforme, n’hésitez pas à partager vos retours également avec la communauté de Finance Héros !

Comment s’inscrire, facilement, à HouseBase

Pour créer mon compte, tout a été très simple, et entièrement en ligne, avec mon iPhone (n’importe quel smartphone fait l’affaire) et mon ordinateur.

Tout d’abord, vous devez saisir votre numéro de téléphone, puis rentrer le code reçu par SMS. Ensuite il vous sera demandé de fournir votre nom, votre prénom et une adresse mail. Vous devrez alors partager votre date et ville de naissance, ainsi que votre nationalité. Pour finir, vous aurez à fournir une adresse.

A cette étape, pensez à bien rentrer le code de parrainage HEROS (qui est normalement déjà rempli si vous venez depuis notre site). Ce code vous permettra de profiter de 1% de rendement annuel supplémentaire sur tous les projets souscrits dans les 6 premiers mois suivant votre inscription.

Les conseils de Hadrien

Lorsqu’une plateforme est relativement récente, pensez à investir des montants progressivement si vous avez besoin de vous mettre en confiance. Surtout quand les collectes sont accessibles à partir de 100€ seulement, vous pouvez mettre un ticket pour voir, et investir plus si vous êtes satisfait de vos premières expériences.

Enfin, il ne vous restera plus qu’à fournir une copie d’un justificatif d’identité, comme votre passeport ou votre carte d’identité par exemple. Soit vous pouvez importer directement une image, soit vous pouvez prendre une photo depuis votre téléphone. Après cela, vous n’avez plus qu’à prendre un selfie en complément, puis votre compte sera paré pour investir !

Conclusion : un acteur prometteur du club deal immo

Il y a deux grandes catégories de club deals immobiliers : ceux de distribution et ceux de capitalisation. Pour les premiers, il s’agit de placement de long terme, afin d’obtenir un complément de revenus par exemple, et une plateforme comme Tantiem fera très bien l’affaire (mon avis sur Tantiem ici). En revanche vous êtes parti pour plusieurs années avec vos fonds immobilisés. Ce qui est loin d’être adapté à tout le monde.

A l’inverse, si vous recherchez des club deals immobiliers de capitalisation, c’est-à-dire dont le but est de générer une plus-value à la revente, sur une durée plutôt court terme, alors vous tapez à la bonne porte avec HouseBase.

La plateforme est encore relativement récente, donc allez-y progressivement si vous souhaitez investir, mais clairement ses débuts m’incitent à accorder un avis plutôt positif à HouseBase. Voilà donc une entreprise qui part sur de bonnes Base(s) .

Questions fréquentes

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L’essentiel de mon avis sur Enky Invest

Enky Invest : financer l’économie circulaire

La mission d’Enky : construire le futur du mobilier

Ce qu’il faut vite comprendre à propos d’Enky, c’est que c’est un peu comme certaines boîtes de nuit : deux salles, deux ambiances. Vous avez d’un côté Enky, qui propose de la location de meubles aux entreprises comme aux particuliers (pour les investissements locatifs), et de l’autre côté Enky Invest qui permet aux épargnants de financer ces meubles et d’obtenir un rendement en échange.

Lancé en 2020, Enky est avant tout un acteur de l’économie circulaire qui souhaite aider à éviter les 11 millions de tonnes de mobilier de bureau qui sont jetées chaque année en Europe. Pour cela, ils investissent dans du mobilier durable, de qualité, et ils proposent à leurs clients de louer leurs meubles, plutôt que de les acheter (et souvent de les jeter à la fin). Ceux-ci peuvent louer les meubles, avec ou sans option d’achat à la fin. Comme cela se fait déjà beaucoup avec les voitures. Si vous ne souhaitez pas louer, ils proposent d’acheter directement, du neuf ou de l’occasion, et surtout il y a une option de rachat d’Enky le jour où vous souhaitez changer.

Tout est fait pour éviter au maximum que les meubles finissent à la déchetterie, grâce à une approche Furniture as a Service (FaaS).

Déjà plus d’une centaine de projets circulaires menés par Enky

Quand j’hésite à investir dans un projet innovant, naturellement les chiffres qui viennent attester de la pertinence du modèle sont importants pour venir me rassurer. Sans qu’on soit à l’étape success story du siècle, les indicateurs d’Enky montrent déjà une certaine traction en 2025.

Ainsi, à ce jour une centaine de projets circulaires ont déjà été menés, pour plusieurs entreprises, comme PayPlug (une solution de paiement par carte bancaire) ou encore BTI Advisory, un cabinet de conseil en transformation digitale. D’ailleurs les chiffres d’Enky Invest pour le début d’année 2025 sont plutôt encourageants :

Au total, plus de 5 millions d’euros de mobilier ont été mis sur le marché, dont 2,5 millions d’euros ont été financés par des investisseurs. Etant chez Finance Héros, c’est cette partie qui nous intéresse le plus évidemment, et que je vais aborder désormais .

Comment obtenir un rendement avec Enky Invest

Financer des meubles ? Un rendement mensuel attrayant

Les collectes proposées sur Enky Invest oscillent entre des montants de quelques milliers d’euros à quelques dizaines de milliers d’euros. Mais rassurez-vous, la plateforme adopte le modèle des sites de crowdfunding. Ainsi, n’importe quel épargnant peut participer, à partir de 500€.

Les produits financiers sous-jacents sont des obligations, c’est-à-dire des instruments de dette. Concrètement, vous prêtez de l’argent, et en échange on vous reverse des intérêts, et on vous rembourse votre capital. Quand tout se passe bien. Les durées proposées varient entre 12 mois et 60 mois (5 ans). Cependant, la plupart des collectes sont pour des projets sur une durée située entre 1 et 3 ans.

Les rendements proposés sont assez attractifs. A titre d’exemple, les projets d’un an sont généralement rémunérés à 7,5%, soit bien plus qu’un compte à terme (qui est aussi moins risqué, rappelons le). Pour les obligations d’une durée plus longue, le rendement grimpe jusqu’à 9%. En prenant en compte une imposition à la flat tax, cela vous donne donc un rendement net de fiscalité situé entre 5,25% et 6,30%.

Enfin, notez qu’aussi bien les particuliers que les professionnels peuvent investir dans les projets portés par Enky Invest. Comme souvent, le crowdfunding fait partie des solutions possibles pour placer la trésorerie d’entreprise.

Des garanties apportées par Enky Invest pour rassurer

Le marché d’Enky reste encore relativement récent et niche, et même si j’évoquais plus haut des premiers chiffres rassurants, nous ne cracherons pas sur quelques garanties pour minimiser notre risque, vous en conviendrez.

Les garanties dans le financement participatif sont souvent relatives aux actifs concernés. Par exemple dans le crowdfunding immobilier, vous trouverez des hypothèques de premier rang sur le bien concerné. Des garanties intéressantes et tangibles. Chez Enky Invest, c’est donc tout naturellement que les meubles servent de garantie tangible à votre investissement.

En rentrant un peu plus dans le détail, sachez que le mobilier financé est acquis par une entité entièrement dédiée à cela. L’investisseur prête des fonds à cette société. Par ailleurs, Enky fait en sorte que la valeur marchande du mobilier soit 30% supérieure à la part de l’investissement qui lui est consacré, afin d’avoir une marge. Cela signifie qu’un investissement de 1 000€ aura en face une valeur du mobilier mis en gage d’au moins 1 300€.

Même si ce placement n’est pas sans risque, des garanties solides viennent minimiser le risque pris par l’épargnant.

Aucun retard de paiement pour l’instant

Certes, en mars 2025 Enky Invest est encore tout récent, toutefois je me suis renseigné sur le nombre de retards paiement ou de procédures en cours, et bonne nouvelle, il n’y en a pas.

Au moment où j’écris ces lignes, plus de 200 000€ ont déjà été remboursés aux investisseurs, conformément aux échéances prévues.

Ainsi, même si les performances passées ne présagent pas des performances futures, cela reste néanmoins une information rassurante.

Comment s’inscrire et souscrire à Enky Invest

Si vous êtes convaincu par ce type de placement, et qu’il est cohérent avec votre stratégie patrimoniale (donc un placement un peu risqué, et avec de l’argent que vous ne pourrez pas récupérer immédiatement), alors il ne vous reste plus qu’à vous inscrire.

La création de votre compte se fait entièrement en ligne, et cela ne m’a pris que quelques minutes seulement.

Vous devez d’abord commencer par fournir votre nom, prénom, une adresse mail ainsi qu’un mot de passe. Un mail vous est alors envoyé afin de vérifier la validité de l’adresse mail fournie. Rien qu’avec cela, vous avez déjà passé une première étape, et vous pouvez consulter les projets en cours de collecte, ainsi que les projets passés.

C’est lors de votre premier investissement que des informations supplémentaires vous sont demandées, à savoir :

• votre ville de naissance
• votre date de naissance
• le numéro de votre carte d’identité (ainsi que l’envoi d’une copie du recto et du verso)
• votre adresse
• et l’IBAN du compte bancaire sur lequel vous souhaitez recevoir vos remboursements

Les conseils de Hadrien

Sur des plateformes plutôt récentes, et proposant un type de placement original, je conseille plutôt d’y aller progressivement. Testez avec 500€, puis allez-y progressivement une fois que vous avez bien compris le placement, et que vous êtes en confiance.

A l’étape d’après vous devez signer le contrat obligataire du projet. Attention, la génération du contrat peut prendre un peu de temps, c’est normal. En l’occurrence cela prend au moins une bonne dizaine de secondes chez moi. Une fois le contrat signé électroniquement, il ne vous reste plus qu’à apporter les fonds. Vous pouvez par exemple le faire par virement, sans que cela n’engendre de frais supplémentaires.

Bonne nouvelle si vous faites partie des audacieux qui tentent l’investissement avec Enky : en venant de la part de Finance Héros, vous profitez d’un bonus sur votre premier investissement :

• 100€ offerts si vous investissez moins de 2 000€
• 200€ offerts si le montant investi est entre 2 000€ et 5 000€
• 300€ offerts si vous investissez plus de 5 000€ sur votre première souscription

Les avis des investisseurs sur Enky Invest

A ce stade, je n’ai pas réussi à trouver d’avis sur Enky Invest sur des sites comme Google ou Trustpilot. Uniquement quelques discussions sur des forums, mais peu de personnes avec une expérience d’investissement chez Enky Invest. Donc si vous testé également, n’hésitez pas à le partager avec la communauté de Finance Héros pour en faire profiter tout le monde !

Conclusion : un modèle innovant de financement participatif

En tant que personne passionnée d’investissement en crowdfunding, j’aime toujours découvrir de nouvelles plateformes, sur des thématiques innovantes. Et comme j’avoue avoir personnellement un petit côté écolo, je suis particulièrement sensible à la proposition d’Enky.

Comme nous n’avons pas encore énormément de recul, je vous recommande d’y aller progressivement, mais clairement si vous êtes également intéressé par le concept, et que vous souhaitez diversifier vos placements, cela peut valoir le coup de miser sur Enky Invest.

En plus, dans un dîner, si vous cherchez à alimenter la conversation, en parlant d’Enky Invest vous pourrez facilement meubler la conversation .

Questions fréquentes

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Alors voyons ensemble à quoi correspond concrètement un club deal immobilier, et ce qui distingue le bon club deal immobilier du mauvais club deal immobilier. « Le bon club deal immobilier, c’est simple, il voit un actif sous-côté, … » .

Qu’est-ce qu’un club deal immobilier ?

Je vais commencer par tenter de définir ce qu’est un club deal immobilier. Et pour cet exercice, je m’aiderais en soulignant ce que n’est pas un club deal immobilier, ce qui aide parfois à comprendre.

Définition du club deal immobilier

Un club deal immobilier est une structure qui permet à un groupe d’investisseurs de réaliser à plusieurs l’acquisition d’un actif immobilier (ex. immeuble, bureaux, commerce, etc.). Selon moi, le club deal se rapporte à un « deal », une transaction donc, et ainsi ne s’applique pas à un fonds immobilier, qui par construction va investir dans plusieurs actifs selon une stratégie fixée.

Et comme nous parlons de club, cela concerne une opération financée par plus de deux personnes, qu’elles se connaissent ou pas. Vous pouvez réaliser un club deal immobilier avec votre famille ou des amis, mais désormais les plateformes internet permettent de le faire aussi bien avec des inconnus.

Enfin, les membres d’un club deal immobilier sont vraiment acquéreurs d’un actif immo selon moi. L’idée est donc différente d’être un simple financeur d’un marchand de bien ou d’un promoteur immobilier.

Différence entre club deal immobilier et crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier a souffert d’une mauvaise image en 2023/2024, à cause de certains projets financés au plus haut, entre 2020 et 2022. Et là certaines plateformes de crowdfunding immobilier ont commencé à dire qu’elles faisaient des club deals immobiliers, en pensant changer d’image en changeant un nom. Déjà je n’aime pas trop ce genre de supercherie, et surtout je ne trouve pas que les deux concepts se confondent.

Pour un projet de crowdfunding immobilier, vous allez financer un marchand de biens ou un promoteur, par le biais d’une obligation, qui offre un rendement fixe. D’une certaine manière, vous allez jouer le rôle d’une banque. Si l’actif immobilier génère des loyers, vous n’allez pas les toucher directement. Si le marchand de bien réalise une plus-value exceptionnelle, plus élevée que prévue, vous n’allez pas en voir la couleur. Vous resterez sur votre taux d’intérêt fixé à l’avance. Bref, vous financez un emprunt, mais vous ne faites pas vraiment partie du club si j’ose dire.

Différence entre club deal immobilier et SCPI

Si vous possédez des parts de SCPI, alors vous êtes communément appelé « associé » de la SCPI. Un vocable pas loin du club là encore.

Cependant, une SCPI est gérée par une société de gestion, qui elle-même investit dans des dizaines, voire des centaines d’actifs immobilier. Nous sommes donc loin de votre implication et choix d’investir dans un bien immo précis. La SCPI va vous permettre de réaliser un placement diversifié en une fois, mais pas de participer à un deal immobilier identifié. D’où le fait qu’une SCPI ne correspond pas à un club deal immobilier.

Différence entre club deal immobilier et investissement locatif

Enfin, et j’aurais peut-être pu commencer par cela, un club deal immobilier est aussi bien différent d’un investissement locatif réalisé seul.

Le club deal permet d’augmenter votre capacité d’investissement, grâce au fait d’être plusieurs. La contrepartie, c’est que vous n’êtes pas le seul maître à bord pour décider, contrairement à l’investissement locatif fait en nom propre.

Si vous investissez seul, il vous faudra aussi gérer seul les tracas et soucis de la gestion locative. Bon j’exagère un peu car il existe de nos jours la possibilité de réaliser des investissements locatif clé en main. Cependant cela à un coût, et vous serez quand même potentiellement plus sollicité que pour un club deal immo.

Maintenant que nous y voyons plus clair sur ce qu’est un club deal immobilier, allons plus dans le détail de son fonctionnement .

Club deal immobilier : comment ça marche ?

Investir à plusieurs dans un bien immobilier, et aux côtés d’inconnus, cela peut vous paraître improbable, mais cela existe bel et bien, et peut-être plus facile qu’on ne croît.

Un investissement à plusieurs, pouvant être réalisé en ligne

Pour mettre en place un club deal immobilier, vous pouvez le faire avec des amis ou connaissances, en créant une Société Civile Immobilière (SCI), ou une Société par Actions Simplifiée (SAS) ou une Société A Responsabilité Limitée (SARL) par exemple. Il faut alors trouver les bonnes personnes, créer la société, se mettre d’accord sur le pacte d’associé, réaliser les Assemblées Générales, etc. C’est possible, et j’ai un ami à moi qui le fait, mais c’est quand même un vrai projet (et je trouve un peu une tannée).

La bonne nouvelle c’est que depuis qu’internet existe, des plateformes ont émergées, qui permettent de participer à des club deals immobiliers, et de manière simple. De plus ce sont les équipes de ces plateformes qui comportent des experts de l’immobilier et proposent à des épargnants de prendre part à une transaction immobilière. Elles gèrent également la documentation à distance, avec des signatures électroniques, ou encore la perception et le reversement de loyers, etc.

Parmi ces plateformes, vous trouverez notamment Tantiem que j’apprécie beaucoup, et au travers de laquelle j’ai déjà souscrit à une dizaine de club deals immobiliers. Pour que cet article reste bien concret, dans la suite je vais pas mal parler de mon expérience avec eux.

Des revenus locatifs partagés…

En investissant dans l’immobilier, un des moyens de gagner de l’argent, c’est de percevoir des loyers. Dans le cadre de notre sujet, nous parlons de club deal immobilier de distribution. L’objectif va être de percevoir un rendement régulier, qui peut par exemple servir de complément de revenu à la retraite.

Si je prends l’exemple de mes placements réalisés via Tantiem, j’ai souscrit à des obligations spécifiques, qui me donnent droit à une quote-part des revenus générés par l’actif immobilier en question. Ainsi chaque mois je perçois quelques euros qui correspondent aux loyers versés par les locataires, au pro rata de mon investissement.

Dans le cadre du projet Nancy Charles III, il y a la possibilité de louer un local supplémentaire qu’initialement prévu, et cela va venir augmenter le rendement. En comparaison, si cela avait été un projet de crowdfunding immobilier, cela serait tombé dans la poche du porteur de projet et pas dans la mienne. D’où le côté intéressant de l’approche club !

A noter que la majorité des projets proposés par Tantiem sont des locaux professionnels (ex. commerces), ce qui a l’avantage d’être souvent accompagné de baux commerciaux signés sur le long terme. C’est plus sécurisant que des club deals immobiliers avec une location à des particuliers, voire même de la location meublée touristique, qui peut souffrir de vacances locatives importantes.

Et/ou une plus-value à la revente

Si vous participez à un club deal immobilier dont le but principal est de faire de l’achat / revente, alors vous allez chercher de la plus-value. Celle-ci peut venir d’une bonne négociation (acheter à un prix faible, et réussir à revendre cher), mais plus souvent d’actions venant sécuriser cette plus-value. Il peut s’agit d’une vente à la découpe, ou de la réalisation de travaux qui apportent de la valeur au bien. Nous parlons alors de club deals de capitalisation.

Pour les club deals immobiliers portés par Tantiem, non seulement vous percevez des revenus réguliers, mais en plus en cas de plus-value à la revente, vous touchez une quote-part proportionnelle de celle-ci. En général la plateforme touche une prime quand la plus-value dépasse un certain seuil, ce qui est plutôt sain car cela les incite à maximiser le prix de revente, ce dont vous bénéficierez également in fine.

Mais pas d’effet de levier ou plus rarement

Un des avantages d’investir dans l’immobilier, quand c’est fait en direct, réside dans la possibilité d'emprunter pour financer votre achat, et profiter ainsi d’un effet de levier.

Pour les club deals immobiliers, ça n’est pas impossible, mais encore faut-il :

• Que vous ayez envie d'emprunter aux côtés de vos co-investisseurs
• Que la banque accepte de financer votre club deal immobilier, qui est par construction plus atypique qu’un investissement immo classique

Cela peut-être un petit désavantage pour des club deals immobiliers, mais qui se trouve compensé par d’autres points positifs, que je vais désormais aborder.

Les avantages du club deal immobilier

Vous pouvez vouloir participer à un club deal immo pour plusieurs raisons.

Accès à des opérations d’envergure grâce à la mutualisation

Les bonnes opportunités immobilières ne sont pas toujours accessibles à toutes les bourses. Si je prends l’exemple ci-dessus, un emplacement à Lyon, loué par le Crédit Agricole, qui coûte 1 million d’euros, cela n’est pas donné à tout le monde. Sans compter sur le fait que ce genre de transaction est rarement identifiable par des non professionnels.

Ainsi, en étant des dizaines, voire plus, à investir, vous bénéficiez d’une force de frappe bien plus conséquente, et vous pouvez accéder à des deals autrement intouchables.

Une participation active à votre investissement immobilier

Ensuite, contrairement à un investissement dans un fonds immobilier, comme une SCPI, vous pouvez réellement décider dans quels actifs vous placez votre argent. Avec une SCPI, qui en plus est un investissement de long terme, à la rigueur vous pouvez analyser le patrimoine de celle-ci au moment de votre souscription. Mais vous n’avez aucune prise sur les investissements qui suivent.

A l’inverse, un club deal immobilier correspond à un projet bien précis, que vous pouvez analyser, et dans lequel vous pouvez choisir d’investir en âme et conscience (ou non).

Les inconvénients et risques du club deal immo

Tout placement comporte des risques, et les club deals immobiliers n’échappent pas à la règle. Voyons lesquels.

Un faible niveau de liquidité

Contrairement à des actions sur des marchés financiers, ou des unités de compte dans un contrat d’assurance-vie, que vous pouvez revendre facilement en quelques jours ou même moins, il n’en sera pas de même pour votre investissement dans un club deal immo.

Si je reprends l’exemple de la SCI familiale, il faut que vos frères ou sœurs aient envie (et les moyens) de racheter vos parts. Et si je continue avec Tantiem, il n’existe pas aujourd’hui de marché secondaire structuré pour revendre ses obligations. Il vous faudra donc attendre un horizon de 5 à 10 ans, au bout duquel l’actif sera revendu, vous permettant de récupérer votre capital.

Il est donc capital de réaliser ce type de placement uniquement avec des fonds dont vous n’avez pas besoin à court, voire moyen terme.

Une diversification à réaliser soi-même

Je l’ai évoqué précédemment, il est fortement recommandé d’investir dans plusieurs opérations afin de diversifier et ainsi minimiser votre risque. Si vous investissez dans un seul club deal immobilier de rendement, et que pour une raison X ou Y le locataire ne paie pas, ou qu’une catastrophe naturelle intervient dans la zone (incendie, inondations), vous vous en mordrez les doigts.

Mieux vaut investir dans 10 club deals immobiliers que dans un seul.

Un ticket d’entrée pouvant être élevé

Certains club deals immobiliers sont plus de l’ordre du club VIP quand on voit le ticket d’entrée minimum demandé . Ainsi, certaines structures demandent d’investir minimum 100 000 euros.

Et si vous souhaitez acheter un petit immeuble à 2 millions d’euros à 5 amis, en considérant un apport de 10% minimum, soit 200 000€ de fonds propres, cela représente 40 000€ par personne. Encore une fois cela n’est pas donné.

Heureusement, des plateformes comme Tantiem permettent de démocratiser ce type de placement, en le rendant accessible à partir de 100€ seulement.

Les conseils de Hadrien

J’ai d’abord commencé par investir 100€ sur mes premiers projets Tantiem, pour comprendre le fonctionnement, puis j’ai mis 200€ par projet, et j’en suis à 800€ mis sur mon dernier projet. Je vous conseille d’y aller à votre rythme, et de faire en fonction de vos moyens.

Pouvoir investir à partir de quelques centaines d’euros seulement représente un véritable atout lorsqu’on sait qu’il faut diversifier, et qu’on ne dispose pas forcément de dizaines de milliers d’euros à investir dans la pierre.

Comment investir dans des club deals immobiliers ?

Comme vous l’avez sans doute déjà compris, il y a un peu deux façons d’investir dans des club deals immobiliers.

La version un peu « fait maison », avec des proches, où vous créez de A à Z votre structure juridique (SCI, SAS ou SARL généralement) et vous gérez aussi de bout en bout votre investissement immobilier (identification de l’actif, négociation, acquisition, gestion locative et/ou travaux en fonction de ce que vous recherchez, puis revente). Alors c’est bien, vous maîtrisez tout, et cela peut-être une aventure humaine. De mon point de vue (très personnel), je préfère alors réaliser mon investissement locatif tout seul. Choisir seul dans quelle ville investir, décider des travaux à mener, etc. plutôt que prendre le risque de me brouiller avec des proches.

Et l’autre façon de faire, simple, en quelque sorte « le club deal immobilier clé en main et accessible », consiste à investir via des plateformes comme Tantiem. Il existe d’autres structures, comme Kapi, mais l’adhésion au club coûte 990€ par an, et il faut investir au minimum 20 000€ par dossier, donc autant dire que c’est beaucoup moins facile de franchir le pas (et à vrai dire je ne suis pas sûr que cela soit tellement mieux).

Depuis plus d’un an que je pratique la plateforme (créée en 2023), tout s’est extrêmement bien passé jusque là. Acquisitions réalisées avant la date annoncée, versement des revenus en temps et en heure, revalorisation des loyers… C’est encore relativement récent, et j’ai hâte de voir comment se passeront les premières sorties (mais ça n’est pas pour tout de suite). En tout cas, pour l’instant, pour investir dans l’immobilier simplement, j’ai trouvé mon club .

Pour ceux qui souhaiteraient en savoir plus sur cette plateforme, je vais plus dans le détail dans mon avis complet, dédié à Tantiem.

Questions fréquentes

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Evidemment, cela ne fait pas tout pour être un bon placement. Il faut également une bonne équipe d’experts, une stratégie adéquate, un niveau de frais adapté, etc. Autant d’aspects que j’ai scrutés, comme à mon habitude, et à propos desquels je vous livre mon analyse dans cet avis dédié à Blocshare.

L’essentiel de mon avis sur Blocshare

Blocshare : investir ensemble dans l’immobilier fractionné

Un nouvel acteur de l’immobilier fractionné en France

Créée courant 2022, la société Blocshare vient compléter le paysage de l’immobilier fractionné dans l’Hexagone.

Pour rappel, l’investissement en immobilier fractionné consiste à investir à plusieurs dans un bien, généralement dans le but d’en tirer un rendement locatif. Bien que ces univers soient assez poreux, je fais la différence avec le crowdfunding immobilier, qui sert à financer des promoteurs et marchands de bien pour des opérations d’achat-revente de biens immobiliers, et avec l’investissement en SCPI qui permet d’investir dans un parc immobilier diversifié, et non dans un actif bien identifié.

A l’origine de cette nouvelle plateforme, nous trouvons un tandem de fondateurs : Adrien Saby et Amaury Vurpillot. Ils avaient déjà crée en 2021 la société Wiinvest, une entreprise qui propose aux investisseurs de l’immobilier locatif clé en main dans des villes moyennes dynamiques. Ils ont donc une expérience dans la pierre, avec déjà des dizaines de projets concrétisés à leur actif.

Blocshare : un alignement d’intérêt avec ses membres

Je l’évoquais en introduction, en lançant Blocshare, Adrien et Amaury ont mis en place une approche que je trouve particulièrement vertueuse : ils co-investissent, à hauteur de 5% à 10% environ, dans les opérations qu’ils proposent sur Blocshare. Ce pourcentage évoluera peut-être un peu à la baisse au fur et à mesure qu’il y aura plus de projets et plus d’investisseurs, mais la logique à vocation à perdurer.

Ainsi, nous sommes certains que Blocshare a tout intérêt à proposer de bons projets, car si ceux-ci ne sont pas performants, tout le monde y perd.

Une plateforme réglementée, sur le modèle de partage de revenus

Blocshare fonctionne sur le modèle des plateformes de partage de revenue (Revenue Based Financing en anglais). Dans ce modèle, les fonds des investisseurs viennent directement alimenter une foncière créée spécifiquement pour chaque opération. Alors, chaque participant reçoit un pourcentage du chiffre d’affaires de la foncière, que celui-ci provienne de loyers ou d’une plus-value lors de la revente.

Après avoir fait l’objet de plusieurs échanges avec l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) au début des années 2020, une charte a été élaborée fin 2022 par la Fédération des Plateformes de Partage de Revenus (F2PR). Ainsi, les règles ont été bien fixées. Et donc Blocshare est tout à fait conforme et en ligne avec la régulation.

Avec Blocshare, un placement immobilier accessible et performant

Après déjà quelques projets financés sur la plateforme, Blocshare a déjà séduit plus de 6 000 investisseurs. Voyons ensemble ce qui les a attiré.

Un rendement régulier grâce à l’investissement dans le résidentiel à partir de 100€

Tout d’abord, contrairement à l’investissement locatif en direct, passer par Blocshare se révèle bien plus abordable, avec un ticket minimum de 100€ seulement. C’est également moins onéreux que de nombreuses plateformes de crowdfunding immobilier, nécessitant de débourser au moins 1 000€ sur chaque opération.

Autre caractéristique attrayante, les opportunités proposées par la plateforme affichent une rentabilité cible comprise entre 7% et 10%. De quoi faire rêver, lorsqu’on sait que le rendement moyen des SCPI se situe aux alentours de 4% à 5% ces dernières années, et que seules les meilleures SCPI arrivent à frôler un taux de distribution de 7%. Et encore, vous risquez d’être lourdement imposé dessus, contrairement à « seulement » 30% de Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) pour Blocshare.

Pour atteindre ces performances, Blocshare cible des secteurs géographiques avec une forte tension locative, ainsi qu’une valorisation des prix de l’immobilier sur les dernières années.

Enfin, point distinctif par rapport aux autres acteurs de l’immobilier fractionné, un nombre non nul d’opérations a vocation à être débouclé à court/moyen terme (1 an ou plus). A l’inverse, chez les autres plateformes, l’horizon de placement correspond quasi systématiquement à plusieurs années (au moins une petite dizaine).

Exemple d’opérations disponibles sur Blocshare

Je vais donner ici un exemple d’opération d’immobilier fractionné mise en place par Blocshare, histoire de rendre les choses plus concrètes.

Il s’agit d’un bien de 100m², situé à Monnetier-Mornex (proche d’Annemasse et Genève). Clairement, l’actif capitalise sur sa localisation en zone transfrontalière franco-suisse, qui est plutôt dynamique.

Cet appartement est en location accession (ou leasing immobilier). Cela permet de toucher des loyers pendant 1 an, et d’avoir une plus-value (déjà actée contractuellement) si les locataires utilisent bien leur option d’achat pour prendre possession du bien au bout d’un an.

Ainsi, la rentabilité du projet se compose de 5% de rendement provenant des loyers, et d’une plus-value potentielle de 2,22%. Soit une rentabilité totale de 7,22% si tout se passe bien.

Contrairement à d’autres plateformes d’immobilier fractionné, l’avantage est que cette opération devrait se déboucler à court terme. Habituellement, l’immobilier fractionné propose plutôt des investissements de long terme.

Les frais : une incitation à la performance

Blocshare se rémunère à 3 niveaux :

• Financement d’un projet : des frais entre 3% HT (projet sourcé auprès d’un partenaire) et 5% HT (projet sourcé en direct par notre réseau) du montant acte en main.
• Frais de service : 2,5% HT des loyers hors charges mensuels de chaque foncière
• Frais lors de la revente : 10% HT de la QPIE, c’est-à-dire 10% de la marge nette après impôt redistribuée en cas de plus-value.

Par conséquent, Blocshare a tout intérêt à maximiser la plus-value. En effet, puisque plus celle-ci est importante, plus Blocshare est rémunéré (mais plus vous gagnez d’argent également !).

Les avis des utilisateurs sur Blocshare

Il y a encore très peu d’avis déposés sur Internet, du fait de la jeunesse de la plateforme. Donc ces données sont à prendre avec des pincettes.

Une fois ceci dit, je peux saluer les très bonnes notes affichées sur les sites de Trustpilot et d’avis Google, avec respectivement 4,8/5 pour 36 avis déposés et 5/5 pour 27 avis déposés.

Comme d’habitude sur ce genre de site, si les utilisateurs étaient mécontents, ils ne se priveraient pas pour le faire. Tandis que les avis positifs sont plus compliqués à récolter. Donc même si le nombre d’avis sur Blocshare reste relativement restreint à ce stade, cela reste très positif.

Si vous avez un retour d’expérience sur cette plateforme, n’hésitez pas à en faire profiter nos lecteurs en écrivant un commentaire à cet article !

Comment s’inscrire sur Blocshare ?

Pour vous inscrire, tout est très classique pour un acteur en ligne, pas de surprise. Ainsi, après avoir renseigné une adresse mail et un mot de passe, vous devrez compléter votre nom et prénom, ainsi que votre date de naissance et votre adresse. Vous n’aurez ensuite qu’à cliquer sur le mail de validation qui vous sera envoyé.

Pour vérifier mon identité, j’ai scanné un QR code avec mon smartphone. A partir de là, j’ai pris en photo le recto et le verso de ma carte d’identité, suivi d’un selfie, et le tour était joué. Et comme tout est automatisé, la validation de l’inscription ne prend que quelques minutes.

Si vous voulez directement pouvoir investir, vous devrez alors répondre à un questionnaire investisseur assez simple (horizon de placement, compréhension des risques).

Conclusion : des perspectives prometteuses pour cet acteur de l’immo fractionné

Clairement, l’immobilier fractionné n’est pas encore un secteur mature en 2024, c’est pourquoi je fais particulièrement attention aux plateformes que je mets en avant.

Pour le coup, les premiers pas de Blocshare sont plutôt réussis, et l’approche adoptée (partage de la valeur, stratégie immobilière, proposition de projets court terme) font que j’ai un avis plutôt positif sur cette plateforme, malgré son jeune âge.

Est-ce que j’ai eu raison ? L’avenir nous le dira, mais en tout cas tester cet investissement ne vous coûtera que 100€ (rien ne vous empêche de mettre plus). Et il me semble que nous avons de bonnes chances que le pari soit gagnant. Alors, serez vous dans les starting « Bloc » pour la prochaine collecte ?

Questions fréquentes

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En 2023, c’est plus de 1,6 milliards d’euros qui ont été investis via le crowdlending.

Ce guide vous permettra de comprendre son fonctionnement, ses avantages et ses inconvénients, ainsi que les secteurs où il est intéressant d’investir.

Comprendre l’investissement via le crowdlending

Le crowdfunding ou financement participatif

Le crowdfunding, ou financement participatif, est un mode de financement qui permet à un grand nombre de personnes de contribuer financièrement à un projet ou une entreprise.

Crowdlending : définition et exemples

Le crowdlending est une branche spécifique du crowdfunding, où les contributions prennent la forme de prêts remboursables avec intérêts.

Par exemple, un développeur d’énergies renouvelables souhaitant financer une centrale solaire peut solliciter des prêts de particuliers à travers une plateforme de crowdlending. 

En échange, les prêteurs perçoivent des intérêts sur les sommes prêtées.

Quels rôles joue la plateforme de crowdlending ?

Les plateformes de crowdlending jouent un rôle crucial dans la mise en relation des emprunteurs et des prêteurs. 

Elles évaluent la viabilité des projets, assurent la gestion des flux financiers, et veillent au respect des échéances de remboursement. 

En outre, elles fournissent des informations transparentes pour aider les investisseurs à prendre des décisions éclairées, à savoir tenter de sélectionner les meilleurs projets, ceux qui ont le meilleur couple rendement / risque.

Crowdlending : les avantages

3 avantages à investir en crowdlending

Voici les principaux atouts du prêt participatif :

1. Diversification du portefeuille : Investir via le crowdlending permet de diversifier son portefeuille d’investissements en accédant à des projets variés dans différents secteurs (énergies renouvelables, immobilier…).
2. Rendement attractif : Les taux d’intérêt proposés par les plateformes de crowdlending peuvent être plus élevés que ceux des placements traditionnels, offrant ainsi des rendements attractifs aux investisseurs. Par exemple, en 2024 nous oscillons entre 10% et 13% pour les projets de crowdfunding immobilier, et entre 6% et 9% pour les projets de crowdfunding tournés vers un développement durable
3. Impact direct sur l’économie réelle : En prêtant directement à des entreprises, les investisseurs contribuent au développement économique, à la création d’emplois, et peuvent soutenir des initiatives environnementales, sociétales, etc. 

Les secteurs dans lesquels investir

Le crowdlending offre des opportunités d’investissement dans divers secteurs, parmi lesquels :

Les énergies renouvelables

Les projets liés aux énergies renouvelables, comme des centrales solaires, sont de plus en plus populaires sur les plateformes de crowdlending. 

Ces investissements permettent de soutenir la transition énergétique tout en générant des rendements intéressants.

L’immobilier

Le secteur immobilier est un autre domaine prisé par les investisseurs en crowdlending. 

Les projets peuvent inclure la rénovation de bâtiments, la construction de logements neufs ou l’aménagement de bureaux. 

Mais aussi des secteurs plus confidentiels

Sachez qu’il existe aussi des plateformes de crowdlending plus spécialisées, positionnées sur des niches.

Par exemple, pour ceux qui souhaitent réaliser un investissement dans le vin, il est possible de soutenir des domaines viticoles grâce au crowdlending. En revanche, la thématique étant plus confidentielle, il y a assez peu d’acteurs, et un nombre de projets relativement limité.

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Hectarea est une plateforme qui vous permet d’investir facilement dans des terres agricoles. Créée en novembre 2022, la société a été cofondée par Paul Rodrigues (CEO) et Adime Amoukou (CTO), respectivement issus de familles d’agriculteurs et d’agronomes.

Leur vision, en lançant cette plateforme de financement participatif, est de reconnecter les citoyens à la terre et de soutenir la transition écologique de l’agriculture française.

Leur objectif ? Permettre aux épargnants d’investir dans des terres agricoles et d’en percevoir des revenus sous forme de loyers – qu’on appelle fermages – tout en contribuant financièrement à des projets agricoles vertueux.

De leur côté, les agriculteurs sont libérés de la pression foncière et peuvent se concentrer sur leur cœur d’activité. Il s’agit donc au final d’une opération « gagnant-gagnant » en créant un lien économiquement viable entre agriculteurs et investisseurs.

Pari tenu ? Je vous donne mon avis sur Hectarea !

Notre avis en bref

Le fonctionnement : analyse du montage financier

L’équipe d’Hectarea scrute continuellement les nouvelles opportunités d’investissement dans des terres agricoles. Lorsqu’un terrain correspond à leurs critères d’investissement, ils le proposent à l’achat auprès de leur communauté d’investisseurs.

Vous avez alors la possibilité d’investir dans une fraction de ce terrain. Dans ce cas, vous devenez propriétaire d’un titre obligataire dont le rendement dépend des loyers perçus par une société foncière spécifiquement créée pour acquérir le bien.

L’horizon d’investissement est de 10 ans, le terrain sera alors revendu avec la possibilité de toucher une plus-value (s’il est revendu plus cher que le prix d’achat) ou une moins value (dans le cas contraire).

Ce montage est classique dans l’investissement en crowdfunding immobilier ou plus précisément dans ce qu’on appelle l’immobilier fractionné, qui permet d’investir à plusieurs dans un bien immobilier. Hectarea applique donc aux terrains agricoles un modèle qui fonctionne déjà dans l’immobilier ; c’est plutôt rassurant !

Hectarea en pratique

Une interface extrêmement claire

Le site a le mérite d’aller directement à l’essentiel en proposant un parcours utilisateur simple et précis, à l’image d’une neobanque. Le ton employé n’est ni impersonnel ni trop institutionnel. Au contraire, il mise volontairement sur la possibilité de donner « du sens à votre épargne » tout en « soutenant une agriculture durable » et les « agriculteurs ». Bref, on flatte l’égo, c’est sûr. Cela dit, cela marche, car c’est aussi ce qu’on cherche quand on veut investir durablement son argent (se sentir “mieux”)  et avouons que ça nous donne envie d’aller plus loin. 

Soulignons aussi la grande qualité de la FAQ, très complète et dans laquelle on trouve toutes les questions que vous pourriez vous poser vis-à-vis des investissements Hectarea. Tout y est : informations sur les frais, risques encourus, durée de placement recommandée, comment suivre son projet, etc.

La première inscription

L’inscription est rapide puisqu’elle ne vous demande que de rentrer votre lieu de résidence, portable, adresse email, ainsi que vos coordonnées bancaires. Ensuite, l’interface vous redirige directement sur les projets proposés.

En cliquant sur un des projets, vous avez ensuite accès à un grand nombre d’informations : type de culture, taille de l’exploitation, nom de l’agriculteur, ainsi que les informations sur le rendement versé et la rentabilité cible. 

J’ai particulièrement apprécié la photo accompagnant l’agriculteur ainsi que sa description. Cela permet de savoir où ira l’argent investi.

Comment investir dans le premier projet ?

En cliquant sur un projet, vous choisissez le nombre d’ares (1 hectare = 100 ares) de terre que vous souhaitez et procédez à l’investissement pour un montant minimal de 500 euros. Un ticket d’entrée très modeste qui permet de tester progressivement.

Pour les projets à venir en pré-lancement, vous pouvez faire une intention d’investissement, non engageante. Un mail vous est ensuite envoyé pour demander de valider la transaction. 

Quelle que soit l’opération, tout est digitalisé, vous n’avez aucun document à envoyer par la suite. On apprécie donc la simplicité ainsi que la transparence de la procédure !

A l’heure où sont écrites ces lignes, seulement quelques terrains ont été financés. Toutefois, Hectarea assure cependant qu’il sera possible d’investir à terme dans un large panel de cultures :

• oliviers,
• vignes,
• maraîchers,
• et bien d’autres encore.

L’objectif étant au final d’avoir un portefeuille diversifié. A mon avis, c’est là une des forces d’Hectarea. En diversifiant vous investissements dans différents projets vous réduisez drastiquement le risque encouru.

Comment se passe la relation investisseurs-agriculteurs ?

On arrive là sur un autre points forts d’Hectarea : la possibilité d’avoir une vraie connexion avec les agriculteurs. Je m’explique : une fois que vous avez investi dans un projet, un tableau de bord résumant le projet, ainsi que son évolution vous est rendu accessible. 

Mais là ou Hectarea se démarque, c’est que les créateurs ont aussi développé une sorte de mini réseau social où vous consultez les publications liées aux actualités de votre investissement données par l’agriculteur. Vous pouvez alors aimer ou commenter ces publications et poser des questions, afin que l’agriculteur y réponde via Hectarea.

Il s’agit clairement là d’un très bon point et qui permet de renforcer l’engagement vis-à-vis de votre projet !

Notre avis sur les frais

Voici la structure de frais d’Hectarea :

• une commission de 8 à 10% au moment de l’investissement, pour structurer et développer l’opération, 
• une commission de 5% à 12% (en fonction des projets) sur les fermages et la plus-value lors de la revente du terrain.

Ce n’est donc pas une ponction totalement indolore. Néanmoins, cette structure de frais est très similaire à celle d’une SCPI par exemple ; il n’y a donc pas d’abus de ce coté là.

Comptez en outre des frais si vous souhaitez effectuer un retrait d’un montant inférieur à 50 € (1,2 € TTC).

Qu’en est-il des rendements ?

Le revenu que vous percevrez d’Hectarea fonctionne exactement comme si vous investissiez en crowdfunding immobilier. Le terrain acquis est loué à un agriculteur qui vous reverse un loyer (fermage), qu’Hectarea estime entre 2 et 4%. Le projet étant récent, ces chiffres ne peuvent pas être vérifiés. Hectarea le précise d’ailleurs très clairement :

“Il peut y avoir un délai de plusieurs mois le temps que le premier loyer soit versé ce qui correspond à la finalisation de l’acquisition et l’installation de l’agriculteur.”

À la fin du contrat, c’est-à-dire une fois que la terre est revendue, il y a aussi un partage de la plus-value potentielle de la parcelle agricole. Hectarea estime que le rendement total s’élèverait entre 5 et 7%, comprenant le loyer ainsi que la plus-value à terme.

Les avis des investisseurs sur Hectarea

Hectarea est un service relativement récent et ne propose à l’heure actuelle que trois projets sur lesquels investir. Pour se faire une idée du retour des investisseurs, le mieux est encore d’aller consulter les avis des internautes et force est de reconnaître qu’ils sont jusqu’à présent positifs.

  Difficile de savoir si tous ces messages positifs sont vrais, mais pour avoir personnellement contacté le service client et posé des questions, je reconnais qu’ils ont à chaque fois été rapides et performants dans leur retour. Un bon point, et rassurant pour la suite. 

Si vous êtes déjà investisseur chez Hectarea, n’hésitez pas à compléter avec vos avis pour aider le reste de la communauté dans ses choix !

Y a-t-il un risque de perte en capital ?

Oui, le risque de perte en capital existe. Même si le foncier a tendance à augmenter au fil des ans, il reste possible que le prix à l’hectare évolue à la baisse.

L’autre risque est celui d’un agriculteur faisant faillite ou sortant de son exploitation, pour contrpoler ce risque, Hectarea est accompagné par des partenaires agronomiques qui vérifient et analysent régulièrement le profil de chaque exploitant.

Précisons par ailleurs, qu’en tant que propriétaire du foncier agricole, Hecterea peut relouer les terres à un autre agriculteur si l’exploitation précédente fait faillite. L’échec d’une exploitation ne signifie donc pas la fin de l’exploitation elle-même. Le risque viendrait surtout si aucun projet de reprise ne se manifeste suite à une précédente faillite.

Conclusion : devez-vous investir avec Hectarea ?

Hectarea peut correspondre à votre profil d’investisseur si :

• vous souhaitez donner du sens à votre argent;
• voulez contribuer au développement durable et responsable du secteur agricole;
• avez au moins 500 euros à investir, et de préférence à long terme;
• envisagez de diversifier votre portefeuille en investissant de façon responsable.
• vous êtes sensibles au métier et à la cause des agriculteurs;
• vous considérez que l’agriculture est un secteur porteur (on aura toujours besoin de l’activité des agriculteurs pour se nourrir!)

Etant donné la jeunesse du projet, n’hésitez pas à nous faire part de vos commentaires si vous faites partie des premiers utilisateurs de la plateforme Hectarea ! De notre côté, on mettra à jour régulièrement cet article au fur et à mesure que l’offre d’investissement se développe.

Hectarea en chiffres

Bien que ce soit une société jeune, Hectarea a connu une actualité plutôt riche ces deux dernières années. Voici quelques dates clés : 

• juillet 2023 : levée de fonds de 500k€ réalisée auprès de 25 investisseurs et experts des secteurs agricole, de la collecte d’épargne et de la Tech & Marketing,
• novembre 2023 : lancement de l’activité et du site internet dédié;
• janvier 2024 : mise en ligne du premier financement participatif proposé avec 91 souscriptions;
• mars 2024 : Intégration du Village By CA (Crédit Agricole)
• avril 2024 : adhésion FAIR (un collectif d’acteurs engagés et un pôle d’expertise de la finance à impact social)
• mai 2024 : cap des 3000 inscrits sur la plateforme;
• mi-mai 2024 : second projet de financement participatif proposé.

Questions fréquentes 

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Je vais vous expliquer ce que cela change pour nous, investisseurs en crowdfunding, et vous donner la liste des plateformes ayant reçu l’agrément.

PSFP : qu’est-ce que l’agrément de Prestataire de Services de Financement Participatif ?

Les plateformes de financement participatif doivent désormais obtenir l’agrément PSFP afin d’être en règle avec le régulateur financier, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) en ce qui concerne la France.

Cette obligation émane d’une nouvelle règle européenne, le règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020, et concerne aussi bien les sites de prêt participatif (crowdlending) que les acteurs du crowdequity. Ce texte permet ainsi d’harmoniser les règles au niveau européen, et doit par la même occasion faciliter l’émergence de leader transnationaux.

Après une période de sursis, les plateformes de crowdfunding concernées sont obligées de se conformer à cette nouvelle réglementation depuis le 10 novembre 2023.

Que change l’arrivée de PSFP pour les investisseurs ?

L’agrément PSFP n’est pas un simple copier/coller de l’ancien statut de CIP. Les épargnants sont désormais mieux protégés.

Plus de contraintes à respecter pour les plateformes

Les sociétés de financement participatif ont dû se soumettre à des exigences additionnelles pour obtenir l’agrément PSFP :

• Des fonds propres réglementaires d’au moins 25 000€ ou 25% des frais généraux annuels
• Un montant maximum de collecte par projet de 5 millions d’euros sur une année (seuil à 8 millions d’euros auparavant pour les CIP)
• Des procédures de traitement des réclamations clients à établir, avec des minimum à respecter
• Un niveau d’analyse et de suivi des projets encore plus poussé
• Des processus d’entrée en relation et de connaissance client renforcée, notamment pour tout ce qui est Lutte contre le Blanchiment et le Financement du Terrorisme (LCB-FT)

Plus de protections pour les investisseurs

Même avec les plateformes de crowdfunding où j’avais déjà investi, j’ai dû compléter certaines informations pour pouvoir continuer participer à de nouvelles collectes.

ll y a des questions qui vous demandent le nombre de transactions financières effectuées dernièrement, ou si vous avez travaillé dans la finance. Cela permet de vous qualifier comme investisseur averti ou non averti.

Pour les investisseurs non avertis, plusieurs règles ont été mises en place pour les protéger :

• Investissement limité à 5% du patrimoine déclaré (sauf accord explicite)
• Délai de rétractation de 4 jours après la souscription à un projet
• Plus d’alertes sur les risques

Avec l’arrivée de l’agrément PSFP, la mise à disposition d’informations sur les collectes avant qu’elles n’ouvrent s’est aussi généralisée. Cela permet de bien étudier le dossier avant d’investir, plutôt que de bâcler son analyse parce que les infos seraient mises en ligne à l’ouverture, et d’avoir peur qu’il n’y ait plus de place. Ainsi, vous avez désormais 7 jours pour étudier le dossier avant que la collecte soit ouverte.

Liste des plateformes de crowdfunding PSFP

Les premières plateformes de financement participatif à obtenir le sésame de PSFP l’ont reçu fin 2022. Nous y trouvons notamment le groupe Enerfip ayant obtenu l’agrément le 6 décembre 2022. Ils se sont dépêchés afin de pouvoir assouvir leur envie de développement en Europe. La conquête européenne d’Enerfip a débuté par l’Espagne, pour s’étendre ensuite en Italie et aux Pays-Bas, ce qui est facilité par le nouveau statut de PSFP.

Je n’ai aucunement envie de me substituer à l’AMF qui tient à jour la liste des plateformes PSFP, mais pour ceux que cela intéresse, voici la liste telle qu’affichée par le régulateur en février 2025 :

Questions fréquentes ?

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Je vais vous présenter dans cet article les principaux indicateurs de performance du crowdfunding, vous donner leur signification, ainsi que l’historique de chiffres de certaines plateformes de crowdfunding parmi les plus emblématiques.

Les données de collecte : l’immobilier plonge

Je vais commencer par les chiffres concernant la collecte des plateformes de crowdfunding. S’ils ne donnent pas une information sur la rentabilité des investissements, ils permettent néanmoins d’apprécier l’attrait des investisseurs pour ce type de placement, ainsi que les plateformes de financement participatif qui attirent le plus les épargnants.

Montants collectés

Les plateformes de financement participatif ont tout intérêt à communiquer sur les montants collectés, car :

• Pour les entreprises, cela prouve leur capacité à mobiliser une communauté d’investisseurs pour financer des projets
• Pour les épargnants, c’est la promesse d’avoir un flux régulier de nouvelles opportunités de placement

Les sommes collectées par le crowdfunding en France n’ont fait que croître depuis 2015, pour atteindre un pic de 2 355 millions d’euros en 2022, avant de redescendre à 2 089 millions en 2023.

Clairement, dès 2023, la collecte en crowdfunding immobilier a pâti du retournement du marché de l’immo. Et cette tendance n’a fait que se confirmer en 2024.

Voici les chiffres de certains acteurs du marché :

Comme vous le voyez, les plateformes de crowdfunding responsables ont réussi à se maintenir en 2024, après un très bon développement les deux années précédentes. En revanche, l’année 2024 a été très compliquée pour le crowdfunding immobilier. A l’exception de plateformes récentes comme La Première Brique, la plupart des acteurs du financement participatif immobilier ont vu les montants de leurs collectes quasiment divisés par deux.

Cet effondrement de la collecte en crowdfunding immobilier montre encore une fois un des pires biais des investisseurs débutants : arrêter d’investir quand il y a une crise. Sauf que ce sont les projets immobiliers financés en 2021 et 2022 qui ont le plus été achetés trop chers, et qui ont du mal à être revendu en 2024. A l’inverse, les projets proposés en 2024 ou aujourd’hui en 2025 sont généralement plus solides, avec de meilleures garanties, et ont été achetés à de meilleurs prix.

Vous pouvez voir également la perte de vitesse progressive d’October depuis 2021, qui a finalement abouti à l’arrêt de son activité annoncée le 2 février 2024. Décidément, entre Lendopolis qui a essuyé des plâtres à ses débuts, et a fini par arrêter le financement des PME, la plateforme Credit.fr qui s’était justement fait rachetée par October… Il semblerait que le prêt participatif pour les PME n’ait pas réussi à trouver le modèle qui profite à tous : les entreprises, les investisseurs et la plateforme de crowdfunding.

Nombre de projets financés

Les plateformes communiquent également sur le nombre de projets financés grâce à elles. Comme pour les montants, c’est une information intéressante en terme de dynamique.

Et si vous divisez les montants collectés par le nombre de projets sur une même période, cela vous le montant moyen collecté par projet. Vous pouvez donc en déduire si une plateforme finance plutôt des gros projets qui se comptent en millions d’euros, ou à l’inverse des petits de quelques centaines de milliers d’euros.

En regardant le tableau ci-dessous, nous pouvons par exemple en tirer les conclusions suivantes :

• Anaxago finance en moyenne un projet pour 2,45 m€, donc des projets bien plus gros que ceux de WiSEED dont la moyenne est de 451 k€
• Enerfip finance un nombre légèrement croissant de projets, mais ceux-ci sont surtout de plus en plus conséquents, tandis que Lendosphere et Lumo propose des projets un peu plus petits. A noter également une dynamique qui se maintient chez Enerfip et Lendosphere, tandis que Lumo a quasiment divisé par deux le nombre de collecte sur leur plateforme en 2024

Les indicateurs de performance financière : l’immobilier sous pression

Après s’être mis en jambe avec les données de collecte, je vais passer aux choses sérieuses : la rentabilité.

Le capital remboursé et les intérêts reçus

Prêter de l’argent c’est bien. Le récupérer, et avec des intérêts, c’est mieux .

Les plateformes de financement participatif communiquent donc sur le capital remboursé et les intérêts reçus par leurs investisseurs.

Ce sont donc deux indicateurs qui permettent de vérifier que tout se passe bien, et que les épargnants finissent effectivement par gagner de l’argent.

Selon les plateformes, vous verrez soit capital remboursé, soit nominal remboursé, ce qui correspond à la même chose.

Parfois, à côté du capital remboursé, vous verrez également le capital restant dû, qui représente donc la somme restant à rembourser sur les prêts en cours.

Petite subtilité, dans ces tableaux, le capital remboursé en 2021 correspond au capital remboursé pour les projets dont la collecte a eu lien en 2021. C’est pourquoi, normalement, plus vous approchez d’une année récente, plus le nominal remboursé et les intérêts reçus sont faibles. C’est parce qu’il s’agit de projets encore en cours, dont le remboursement arrivera plus tard.

Si nous reprenons notre petit tableau, cela donne :

Derrière ces chiffres, une multitude de facteurs jouent, dont :

• La maturité, c’est-à-dire la durée du prêt
• La fréquence de versement des intérêts (ex. trimestrielle, semestrielle, annuelle, ou à la fin du prêt)
• Les retards de paiements (ce que nous allons voire juste après)

Parmi les points intéressants à souligner, j’aimerais pointer du doigt la part des intérêts versés qui est de plus en plus conséquentes, ce qui montre bien aussi l’effet des augmentations des taux de la Banque Centrale Européenne qui se sont traduites par une augmentation des rendements proposés sur les projets depuis 2022.

Retards de paiements : l’immo en difficulté, tandis que le durable reste solide

Voici la bête noire principale des investisseurs en financement participatif. Surtout qu’un placement en crowdfunding n’est généralement pas liquide, donc sans remboursement du porteur de projet, point de salut.

Après, tous les retards ne se valent pas. Qui n’a pas eu un petit délai sur un projet professionnel, ou des travaux immobiliers dont le planning initial a légèrement dérapé ? C’est pourquoi les retards de 0 à 6 mois sont affichés d’un côté. Plus problématiques, voire inquiétants, il y a les retards de plus de 6 mois ou procédures collectives de l’autre côté. Les procédures collectives surviennent lorsque la justice s’en mêle et que les soucis commencent à devenir sérieux.

Les retards de paiements sont plus souvent affichés en euros, mais personnellement je préfère diviser le nominal restant dû par le montant collecté. Je trouve que cela donne une meilleure idée de la solidité des projets sélectionnés par une plateforme.

Voici ce qu’il en est des retards de paiement de moins de 6 mois pour les plateformes de crowdfunding que nous suivons dans cet article :

A la lecture du tableau précédent, deux conclusions sautent à la figure :

• Clairement le retournement du marché immobilier a impacté les projets de promoteurs et marchands de biens, notamment ceux lancés au plus haut en 2021 et 2022. Quelques projets de 2023 rencontrent également déjà des difficultés. Certains espèrent des cieux plus cléments en 2025 pour rembourser leur dette
• Les plateformes de financement participatif de la transition écologique brillent quant à elle par l’absence de retards de paiement (ou presque)

Jetons désormais un coup d’œil aux retards de plus de 6 mois ou procédures collectives en cours :

Les conclusions sont globalement les mêmes que celles précédentes. Nous constatons qu’historiquement, entre 1 projet sur 10 et 1 projet sur 5 en crowdfunding immobilier connaissent des difficultés. C’est le double de la situation en 2024. D’où l’intérêt d’investir dans plusieurs projets de crowdfunding, pour diversifier votre risque, et d’investir dans le temps, pour que les bonnes années gomment les mauvaises.

Pertes définitives

Quand il n’y a plus rien à sauver, les montants finissent indiqués dans la ligne des pertes définitives.

La seule chose qui vous reste à faire est de penser à bien indiquer vos pertes dans votre déclaration de revenus. Si vous avez des gains sur d’autres projets, vous pourrez déduire les pertes, et cela sur plusieurs années si besoin. Pour connaître la marche à suivre, j’explique tout, avec des exemples concrets, dans mon contenu sur la fiscalité du crowdfunding.

Les procédures étant longues à aboutir, il faut généralement un petit moment avant qu’une perte définitive soit actée.

Voici l’état des lieux pour notre panel de plateformes :

A ce jour, peu de pertes définitives sont constatées. D’où l’intérêt de regarder surtout les retards supérieurs à 6 mois et procédures collectives. Ces dernières étant relativement longues (temps judiciaire), il s’écoule un certain temps avec que les pertes définitives soient constatées.

La synthèse : le Taux de Rendement Interne

L’indicateur ultime, qui synthétise la rentabilité d’un portefeuille, en prenant en compte le taux d’intérêt, les retards, la fréquence de versement des intérêts, etc. c’est le Taux de Rendement Interne ou TRI.

Les plateformes communiquent sur le Taux de Rendement Interne net de risque, le Taux de Rendement Interne maximum possible (si les prêts avaient été remboursés conformément au plan) et le coût du risque annuel constaté (donc la perte de performance due aux retards de paiement ou défauts).

Le TRI est présenté net de frais, mais brut de fiscalité. Il vous faudra donc ajouter la flat tax à 30% pour obtenir votre rentabilité nette nette (à moins que vous n’optiez pour l’imposition au barème progressif).

Je me concentre généralement sur le premier, le Taux de Rendement Interne net de risque.

Le TRI par année permet notamment de constater que les projets de crowdfunding en lien avec la transition écologique ont ajusté leurs taux à la hausse depuis 2023, en lien avec l’augmentation des taux directeurs sur la même période. Si le coût du risque continue d’être nul, la rentabilité avant impôts supérieure à 7% qu’ils servent donne une rentabilité nette d’impôt d’environ 5%. Un taux assez attractif.

Sur le long terme, le TRI du crowdfunding immobilier reste plus élevé que celui du crowdfunding durable, en général, même si l’écart se resserre. En tout cas je suis bien content d’avoir ces deux types de financement participatif dans mon portefeuille, les projets durables prenant le relais pendant que l’immobilier patine un peu.

La performance de votre investissement en crowdfunding est unique

Dernier point à garder en tête, et non des moindres : les indicateurs de performance des plateformes de crowdfunding sont des agrégats, mais la performance de votre portefeuille est unique.

Elle dépend des projets que vous choisissez. Si vous avez le nez creux, et que vous diversifiez, vous avez même des chances d’avoir une meilleure performance que la moyenne affichée par les sites. En revanche, si vous ne misez que sur 3 projets, dont les deux qui finiront en retard sévère et avec des pertes… bref, je ne vous fait pas de dessin !

Questions fréquentes

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Je vais expliquer dans cet article les différentes garanties qui existent dans le crowdfunding, en quoi elles consistent, et lesquelles sont à privilégier lors d’un investissement en financement participatif.

Les conseils de Hadrien

La meilleure des garanties reste à mes yeux un bon projet, mené par les bonnes personnes. Une mauvaise opération, gérée par un porteur de projet inexpérimenté, est très risquée. Le principe étant le suivant : les garanties, mieux vaut ne pas avoir à les actionner !

Préambules : qu’est-ce qu’une garantie ? une sûreté ?

Concernant les protections du créancier (celui qui prête de l’argent), vous trouverez fréquemment les notions de garanties et de sûretés. La frontière est assez mince et floue entre les deux concepts. Il est souvent répété qu’une sûreté et une garantie, tandis qu’une garantie n’est pas nécessairement une sûreté.

La sûreté correspond à l’ensemble des mécanismes servant à protéger le créancier contre l’insolvabilité de l'emprunteur. La garantie, quant à elle, est plus large, en couvrant tout ce qui va permettre de compenser en cas de problème dans le remboursement du prêt.

Par ailleurs, la sûreté implique un actif détenu par l'emprunteur, comme par exemple l’hypothèque sur le bien. La garantie, quant à elle, peut faire intervenir un tiers, comme c’est le cas pour les cautions, où une tierce partie se porte garant pour l'emprunteur en cas de défaut.

Les garanties utilisées en crowdfunding immobilier

Je vais commencer par les garanties utilisés en crowdfunding immobilier. D’une part parce que c’est le type de financement participatif qui a collecté les montants les plus importants ces dernières années, d’autre part cas les mécanismes de protection utilisés sont très divers.

La fiducie : une des meilleures protections

Dans le cadre d’une fiducie, un contrat est établi, qui permet à un fiduciaire (ex. un avocat) de récupérer les droits sur un bien en cas de défaut de l'emprunteur, et ceci sans avoir à attendre une décision de justice.

Un seul contrat par bien peut être mis en place dans le cadre d’une fiducie. Il n’y a donc pas de concurrence entre créanciers. Ce contrat doit être enregistré au Registre National des Fiducies.

Evidemment, pour être pleinement efficace, le bien concerné par la fiducie doit avoir une valeur au moins équivalente à celle du montant emprunté.

Les différents types d’hypothèques

Hypothèque inscrite ou non inscrite

Contrairement à la fiducie, une hypothèque permet de saisir un bien immobilier uniquement après qu’une décision de justice ait été proclamée. L’hypothèque est une sûreté, qui est un acte notarié permettant de saisir le bien immobilier hypothéqué en cas de défaut de remboursement.

Lorsque l’hypothèque est enregistrée au registre des hypothèques, on parle alors d’hypothèque inscrite. Si on parle d’hypothèque non inscrite, c’est qu’il est prévu que l’inscription soit réalisée uniquement en cas de défaut. Ainsi vous économisez les frais d’inscription de l’hypothèque quand tout va bien.

A noter que l’hypothèque peut porter sur le bien de l’opération de crowdfunding immobilier, mais elle peut également porter sur un autre actif immobilier détenu par le porteur de projet. L’important étant que cet actif couvre le montant emprunté.

Rang de l’hypothèque

Pour une hypothèque inscrite, un « rang » est également associé, qui correspond à l’ordre de priorité de remboursement en cas d’activation de l’hypothèque. Ainsi, une hypothèque de premier rang représente ce qu’il y a de mieux. Une hypothèque de second rang ne sera utile que s’il reste quelque chose après que le premier rang se soit fait rembourser. Ainsi, une plateforme comme Tantiem, que je trouve assez sérieuse, ne présente que des projets avec une hypothèque de premier rang, ou presque.

Mieux vaut une hypothèque inscrite de premier rang qu’une hypothèque non inscrite, car s’il y a défaut, c’est l’ordre d’inscription de l’hypothèque qui déterminera le rang, donc vous pouvez avoir une mauvaise surprise.

Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Cette hypothèque est globalement identique à l’hypothèque inscrite. Parmi les petites distinctions, elle ne fonctionne que sur les biens anciens ou sur un terrain nu, et ne concerne donc pas les VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).

Cette garantie assure notamment que la revente du bien immobilier ne pourra servir qu’à rembourser les investisseurs ayant fait l’acquisition, ou leurs ayant droits. Par conséquent, la plateforme de crowdfunding ou d’immobilier fractionné ne peut en aucun cas utiliser l’argent de la vente pour son fonctionnement quotidien ou pour réaliser de nouveaux investissements.

La caution

La caution est une garantie apportée par un tiers. Le garant s’engage à remboursement les investisseurs au cas où l'emprunteur ferait défaut.

Dans les faits, la personne physique en charge du projet de crowdfunding immobilier est souvent celui qui se porte garant quand il y a une caution mise en place. L’idée est que celui-ci ait un patrimoine global relativement conséquent, qui puisse venir se substituer en cas de soucis sur une de ses multiples opérations de marchands de biens.

Pour que cela fonctionne, il ne faut pas que le garant ait des obligations vis à vis de multiples projets, dépassant au final le montant des actifs réellement en sa possession.

Enfin, sachez qu’il existe deux types de caution :

• la caution simple, qui nécessite que l’insolvabilité de l'emprunteur soit confirmée (actes administratifs) pour pouvoir être actionnée
• ou la caution solidaire, plus efficace car elle permet de réclamer au garant de rembourser à la place de l'emprunteur dès que celui-ci n’honora pas une échéance

La caution solidaire est à privilégier par rapport à une caution simple, qui va mettre plus de temps à s’activer

La Garantie Autonome à Première Demande (GAPD)

A ne pas confondre avec la JAPD , les plus vieux comme moi auront la référence.

La GAPD est une garantie qui engage le garant à payer l'emprunteur dès sa demande, et sans pouvoir s’y opposer. C’est donc une garantie extrêmement efficace… encore une fois à condition que le garant ne fasse pas face à une situation de crise et qu’il ait contracté des obligations dépassant ses capacités.

Le nantissement

Le nantissement est un contrat, qui doit être déclaré auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), et qui adosse des actifs en face de l'emprunt. Ces actifs peuvent être un compte-titres avec des actions, une assurance-vie, etc.

Si l'emprunt est nanti sur un compte-titres, encore faut-il que les actifs qui le composent ne voient pas leur valeur s’effondrer. S’il s’agit d’obligations peu risquées pourquoi pas, mais s’il s’agit d’actions de petites entreprises très volatiles, c’est une autre histoire !

L’ordre irrévocable de paiement notarié

Il s’agit d’un acte signé devant notaire, et qui n’est pas si irrévocable qu’il le dit. En effet, cet ordre impose qu’en cas de revente du bien immobilier faisant l’objet du crowdfunding, l'emprunteur va bien utiliser les fonds pour rembourser les prêteurs (j’ai envie de dire c’est normal ).

Sauf que cette garantie ne s’enclenche qu’après que les créanciers de premier rang aient été remboursés ! Donc si le bien immobilier est revendu à la casse, et que cela suffit juste à rembourser les créanciers de premier rang, le porteur de projet va irrévocablement vous payer 0€…

Les garanties en crowdequity : 0

Si vous investissez via des plateformes de crowdequity, en gros vous n’avez aucune garantie de récupérer votre mise.

Déjà, il s’agit d’un investissement en actions, donc un des titres financiers potentiellement les plus rémunérateurs, mais aussi les plus risqués. En cas liquidation de l’entreprise, les créanciers, ceux qui ont prêté de l’argent, seront toujours prioritaires sur les actionnaires.

Par conséquent, en cas de pépin, il y a peu de chances que vous retrouviez même une partie de vos fonds.

Les autres garanties existantes en financement participatif

Dans le cas des prêts participatifs, ou crowdlending, il existe d’autres types de garanties encore que celles évoquées précédemment pour le financement participatif immobilier.

La garantie d’entreprise

Il s’agit d’une caution, où une entreprise se porte garant pour une autre entreprise. Par exemple, il peut s’agit d’une société mère qui se porte garant du prêt d’une de ses filiales.

Le nantissement d’un fonds de commerce

Le concept est le même que celui du nantissement décrit plus haut, mais au lieu de nantir un compte-titres, une assurane-vie, des parts sociales, etc. c’est le fond de commerce de l’entreprise qui est nanti.

Pas de garanties pour le crowdgiving, mais de vraies déceptions possibles

Dernier point que j’aimerais aborder : le crowdgiving, ou dons avec contreparties.

Vous pourriez penser, à tort, que participer à une prévente de t-shirt recyclés, de gâteaux bio ou d’un film indépendant vous assure de recevoir votre contrepartie. Mais malheureusement non.

J’ai dû financer pas loin d’une centaine d’opérations de crowdfunding et fort de cette expérience, je peux vous garantir que vous pouvez avoir des déconvenues.

Heureusement c’est très rare, mais il m’est déjà arrivé de ne jamais recevoir ma contrepartie parce que le projet n’a finalement pas abouti. Ou alors de recevoir ma contrepartie, mais des mois, voire des années après la date initiale prévue.

Conclusion : un projet et un porteur de projet sérieux restent les meilleures des garanties !

Je l’ai évoqué en début d’article, mais je le répète ici : mieux vaut un bon projet, mené par les bonnes personnes, plutôt qu’un mauvais projet avec sur le papier de très bonnes garanties.

Pour cela, je vous conseille de consulter mon comparatif des meilleures plateformes de crowdfunding pour augmenter vos chances d’investir au bon endroit.

Ceci étant dit, lorsque vous vérifiez les garanties, privilégiez celles qui vous donnent la priorité par rapport aux autres créanciers (ex. hypothèque de premier rang), ou celles qui vous rembourseront sans avoir à attendre des mois, voire plus (ex. caution solidaire plutôt que caution simple).

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